Как построить свою жизнь после переезда в Канаду? Каждый из нас не раз задавал себе этот вопрос. И каждый пытался ответить, но вот отвечают все по-разному. Значительная часть новых канадцев, вышедших из пределов бывшего СССР, принесли с собой старую советскую житейскую мудрость: «по одёжке – протягивай ножки».
Следуя такой «мудрости», эти люди лишают себя основных достижений общества с высокоразвитыми экономикой, правом и кредитно-финансовой системой. Они живут в съемных квартирах, платят большие и постоянно растущие суммы за аренду хозяину не самого лучшего жилья, не оставляя при этом ничего себе – ни части собственных выплат, как при оплате собственного жилья, финансируемого банками, и не становясь собственником арендуемого жилища. Эти люди хотят получать заработанную плату наличными деньгами, полностью игнорируя понятие «кредитная история», являющееся главным для благополучной жизни по принятым в канадском обществе стандартам. Результатом такого подхода к самому себе являются бесконечные смены работодателей, отсутствие каких-либо активов и накоплений, невозможность материального задела для будущего поколения.
Люди боятся, непонятно почему, ответственности за нарушение своевременной оплаты собственного жилья, как будто плата за аренду чем-то отличается. Одновременно, они не учитывают, что наличие собственности является, в случае необходимости, способом экстренного заимствования денег, а также инструментом формирования позитивного образа владельца перед различными финансовыми организациями.
Существует и другой ответ на поднятый вопрос. Несмотря на высокий первоначальный платёж для новых иммигрантов, составляющий до 25% стоимости приобретаемого жилья, люди, думающие о завтрашнем дне и желающие уже сегодня начать жить полноценной канадской жизнью, приобретают недвижимость. Беря на себя обязательства по выплате предоставляемой банками ссуды (Mortgage), они ежемесячно выплачивают сумму, значительно уступающую сумме аренды за жильё аналогичного качества, при этом, по условиям ссуды, часть выплаты (от 30 до 60 процентов) уменьшает их задолженность перед банком. Таким образом, постепенно происходит полный выкуп жилья заёмщиком.
Уместна и другая иллюстрация преимуществ собственной недвижимости. Предположим, вы решили открыть небольшой семейный бизнес с расчётом месячной прибыли в размере 5.000 долларов. Для примера, это может быть пекарня, автомастерская, видеосалон. Первоначальные средства для открытия подобного дела составляют, как правило, 20-30 тысяч долларов. Где взять такие деньги? Эта проблема существует только для тех, у кого нет в собственности недвижимости, для владельцев жилья этого вопроса нет. Приняв решение об открытии малого бизнеса, они идут к финансовому брокеру и в течение нескольких дней получают дополнительную ссуду под своё жилье (Second Mortgage), при этом полученные ссуды всегда будут меньше рыночной стоимости недвижимости, оставляя владельцу небольшой страховой запас средств.
Как видно из приведенных цифр, с учетом планируемой прибыли и выплачиваемых за ссуду процентов, заёмщик имеет возможность выполнить свои обязательства в течение 6-7 месяцев, после чего он может повторить подобную операцию, но уже с целью расширения своего бизнеса и соответствующим увеличением прибыли.
Ещё один пример. Мы все приехали из страны, проведение досуга в которой было тесно связано с наличием дач. В этом смысле мировоззрение канадцев очень схоже, но вот качество и, соответственно, стоимость местных дач или коттеджей значительно отличаются. Выход есть и здесь. Банки Канады совместно с частными инвесторами, работающими через брокерские компании, предоставляют финансовые услуги, позволяющие купить или построить коттедж с минимальными затратами. Это и частная ссуда на покупку земли, и банковская ссуда на строительство коттеджа. Сегодня подобная схема финансирования дачного строительства замечательно отработана и функционирует без сбоев. При этом фактическая цена построенного коттеджа будет на 30-40 процентов выше его себестоимости, что дает возможность, при желании, получить значительную прибыль при продаже.
И последний пример – это покупка коммерческой недвижимости, например здания, в котором жилье сдаётся в наем. При проведении подобной сделки банковское финансирование составляет до 75 процентов цены приобретаемой собственности. Где взять остальные 25 процентов? Ответ очень простой. Вы можете рефинансировать свою недвижимость. Выглядит это следующим образом. С момента покупки собственного жилья вы регулярно погашаете предоставленную ссуду, уменьшая при этом свою задолженность. Одновременно, и это подтверждается статистикой, происходит постоянный рост стоимости недвижимости в Канаде. Следовательно, с каждым днём цена вашей недвижимости растет, что позволяет оформить другую ссуду, как правило, с более низким банковским процентом, но на значительно бoльшую сумму. Таким образом, вы получаете возможность уплаты начального взноса при покупке коммерческой недвижимости, становитесь её владельцем, получаете прибыль от её использования и, одновременно, остаётесь собственником своего жилья.
На этих примерах отчётливо видны преимущества владения недвижимостью в Канаде. Существует, однако, ещё одна проблема. Это большое количество программ финансирования и, соответственно, необходимость принятия единственно правильного и выгодного предложения. Каждый конкретный случай по-своему уникален и требует тщательной проработки с одновременным знанием всех тонкостей предлагаемой банками финансовой продукции. Именно поэтому целесообразно проведение подобных сделок с участием финансового брокера. Несмотря на предусмотренное для брокера вознаграждение, клиент получает более выгодное предложение, чем, если бы он самостоятельно обратился в банк, что в конечном итоге уменьшает его затраты.
Рынок финансовых услуг постоянно растёт и представлен в Торонто и его окрестностях как самостоятельно работающими брокерами, так и крупными фирмами, оказывающими подобные услуги на протяжении ряда лет.
Андрей Матвеев, консультант по кредитованию недвижимости компании Lending Tree.
Ph: 416.636.6682
Mb: 416.885.9427
