Русский Торонто

Когда примерно пятнадцать лет назад сначала в Торонто, а потом по всей Канаде начался бум строительства кондоминиумов, массовость их возведения сразу же стала мировым феноменом. Сейчас к этому рынку снова приковано внимание, однако уже по другой причине.

Новые реалии рынка кондоминиумов

Дело в том, что в настоящее время разрыв в средних ценах на квартиры в кондоминиумах и на отдельно стоящие дома достиг максимального значения и пересек определенную психологическую границу. Причем речь идет не только о Торонто или Ванкувере, которые играют роль барометра для рынка кондоминиумов Канады, такая картина наблюдается во всех мегаполисах страны.

В среднем разрыв цен между отдельно стоящими домами и квартирами в кондоминиумах составил $320 тысяч долларов, если брать Торонто, Монреаль, Ванкувер и Калгари. Этот разрыв за последние 10 лет увеличился вдвое, что отражает общую тенденцию по Канаде по росту цен на недвижимость - в городах в среднем отдельно стоящие дома подорожали на 90%, в то время как квартиры в кондоминиумах на 48%.

Самый большой разрыв произошел в Ванкувере, где за последние 10 лет цены на дома выросли на 120%, в то время как квартиры в кондоминиумах только на 50%. В Торонто и Калгари наблюдается практически та же самая картина, хотя и в чуть более мягкой форме.

Реалии рынка отдельно стоящих домов

Этому феномену есть вполне рациональное объяснение, о котором я уже неоднократно писала. Оно заключается в том, что как в Торонто, так и в других канадских мегаполисах ощущается острая нехватка земли под строительство. По этой причине земля дорожает, что ведет к повышению стоимости отдельно стоящих домов, а также к удорожанию участков под многоэтажную застройку.

Как побочный эффект, это ведет к снижению активности на рынке частных домов в хороших районах, так как владельцы справедливо полагают, что продавать дом не имеет смысла, раз он дорожает год от года.

В свою очередь снижение предложения на рынке ведет к тому, что владельцы домов, которые хотели бы сменить район проживания или переехать в более подходящий для их нынешнего положения дом, не идут на этот шаг из боязни не найти то, что хотелось бы. Все это приводит к цепной реакции по вымыванию предложений с рынка, возникновению ажиотажного спроса и повышению цен.

В итоге можно говорить о том, что в настоящий момент дома в Торонто становятся недоступны большой категории потенциальных покупателей. Сейчас на рынке отдельно стоящих домов в сделках участвуют в основном те, у кого уже есть недвижимость, а также приезжие с большими деньгами - как правило, иностранцы, заработавшие состояние в других странах, и вкладывающие деньги в Канаду.

Для тех, кто только входит на рынок недвижимости Торонто и не имеет скопленного состояния, в настоящий момент в качестве единственно доступного выбора остается покупка квартиры в кондоминиуме.

Тем, кто все-таки хочет купить отдельно стоящий дом, приходится уезжать в дальние пригороды, откуда ехать до центра города не меньше часа, а с учетом загруженности трасс даже больше.

Причины более медленного роста цен на квартиры в кондоминиумах

То, что цены на рынке кондоминиумов растут значительно медленнее, чем на отдельно стоящие дома, имеет свое логическое объяснение.

В первую очередь речь идет о больших объемах строительства. Тот бум возведения кондоминиумов, который начался чуть больше 15 лет назад, и который кардинально изменил городской ландшафт как Торонто, так и других канадских мегаполисов, продолжается до сих пор, и пока нет никаких предпосылок для его замедления.

По крайней мере, большой объем строительства кондоминиумов является главным фактором, который стабилизирует цены на рынке кондоминиумов, и делает их по прежнему доступными для покупателей своего первого жилья.

Другим фактором можно считать то, что традиционно строители возводили дома с небольшими квартирами, рассчитанными на одиноких людей или семьи без детей. Как правило, это молодые люди, которые не имеют больших накоплений. Многим при покупке помогали родители. Эта же категория является основным съемщиком квартир в кондоминиумах, приобретенных инвесторами для последующей сдачи.

Специфика этой категории заключается в том, что она ограничена в средствах, и вряд ли сможет платить существенно больше. Поэтому отсутствие на рынке кондоминиумов групп покупателей, которые готовы платить за небольшие квартиры больше денег, также сдерживает рост цен.

Такая ситуация заставляет строительные компании, для которых стоимость строительства растет постоянно, искать решения для удержания продажных цен от заметного роста. А так как чудес не бывает, то решения сводятся к увеличению этажности застройки, снижению качества строительства и уменьшению площади квартир. При этом цены на квартиры в новых домах от строителей все равно растут, но не так быстро, как могли бы.

Психологический аспект рынка кондоминиумов

Насколько долго еще может продолжаться бум строительства кондоминиумов в Канаде, и в Торонто в частности? На мой взгляд, еще достаточно долго.

Про то, что отдельно стоящих домов в черте города катастрофически не хватает, цены на них существенно выросли и продолжают стремительно расти, я уже писала. Поэтому альтернатив кондоминиумам, особенно когда речь идет о жизни рядом с деловым центром или в популярных местах, просто нет. Так что строительство будет продолжаться и продолжаться.

Но есть еще один фактор, который стал проявлять себя не так давно. Речь идет об изменении отношения к факту проживания в кондоминиумах.

Еще 10-15 лет назад в Торонто жизнь в многоэтажках была уделом людей с низким достатком, либо молодых людей, только вступающим в жизнь. Каждый уважающий себя член общества был просто обязан иметь свой собственный дом. Не арендовать жилплощадь, а владеть ею.

В настоящий момент эта психология меняется кардинальным образом. Проживание в кондоминиумах становится нормой, причем во многих случаях ему даже отдается имиджевое предпочтение перед проживанием в отдельном доме в городских пригородах. В последнее время все больше и больше людей предпочитают именно такой стиль жизни, перебираясь в кондоминиумы из собственных домов.

Но самая многочисленная категория это, конечно же, те молодые люди, которые жили в небольших квартирах в кондоминиумах, повзрослели, создали семьи, но при этом хотят продолжать жить там, где они привыкли жить.

Этот тренд набирает силу, и строители его ухватили. В последнее время стало возводиться гораздо больше кондоминиумов, имеющих двухспальные, а то и трехспальные квартиры, ориентированные на проживание полноценной семьи. До недавнего времени такие квартиры были сравнительной редкостью.

В частности, в Торонто есть кондоминиумы премиум-класса с большими квартирами, но они крайне редко выставляются на продажу, несмотря на достаточно высокую их стоимость. В качестве примера могу сказать, что у меня был клиент, который попросил отслеживать квартиры в нескольких домах такого класса. Так вот, за полтора года ни одна квартира не была выставлена на продажу.

Сюда стоит добавить, что покупка с целью сдачи в аренду двухспальных квартир выгоднее, чем односпальных. Вообще спрос на такого рода квартиры обозначился примерно лет пять назад, однако к настоящему времени он стал более явным, поэтому строители стали включать все больше двухспальных квартир в свои проекты.

В совокупности происходящие изменения формируют совершенно новую ситуацию на рынке кондоминиумов Торонто. Другое дело, что ждать в будущем, как будет меняться рынок кондоминиумов, будет ли сокращаться разрыв между ценами на отдельно стоящие дома и квартиры в кондоминиумах, или он еще больше увеличится, каким будут кондоминиумы будущего? О своих соображениях на этот счет я расскажу во второй части обзора.

Елена Рябинина | 2015.02.22