Метаморфозы рынка кондоминиумов. Часть II / Елена Рябинина
То, что рынок кондоминиумов в Торонто и в других канадских мегаполисах дошел до состояния, когда необходимы кардинальные изменения в самой концепции кондоминиума, уже очевиден для тех, кто знаком с этим рынком. В чем должны состоять эти изменения и как он будет меняться?

Ответ на этот вопрос вряд ли кто пока сможет четко сформулировать, однако тенденции уже наметились. Именно о них и пойдет речь.

Напомню, что в предыдущей части данного обзора я писала об уникальной ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости Канады. Она заключается в том, что разрыв в средних ценах на квартиры в кондоминиумах и на отдельно стоящие дома достиг максимального значения и стал в какой-то степени психологическим Рубиконом.

Я также писала о том, что в Канаде, в первую очередь в Торонто, в корне меняется само отношение к проживанию в кондоминиумах.

Факторы, работающие на повышение цен на кондоминиумы

Прежде всего, рассмотрим, а что является причиной бума строительства кондоминиумов. В Торонто он идет он уже больше 15 лет, и пока нет никаких признаков снижения активности в этом секторе.

Наоборот, весь город - это сплошная стройка, повсюду стоят строительные краны, постоянно анонсируются новые проекты, один интересней другого, в том числе с архитектурной точки зрения.

Итак, повторю, что главным фактором, который переключил внимание потенциальных покупателей с отдельно стоящих домов на кондоминиумы, стала нехватка земли под строительство и вышедшие за границы доступности цены на отдельно стоящие дома.

Если еще несколько лет назад отдельно стоящие дома были просто дорогими, то сейчас они стали доступны только людям с высокими доходами и значительными накоплениями. Ситуация изменилась кардинально, и входящие на рынок недвижимости покупатели своего первого жилья вынуждены теперь довольствоваться квартирами в кондоминиумах.

Другой, не менее важный фактор, заключается в заметном приросте населения мегаполисов. В частности, Торонто остается одним из наиболее быстрорастущих городов Канады. При этом, если брать в расчет изменения на сырьевых рынках и в экономике Канады в целом, в ближайшем будущем нужно ожидать усиления притока населения в Торонто, в первую очередь высококвалифицированных специалистов.

В частности, уже сейчас нехватка жилья в Торонто выше, чем это было несколько лет назад. С учетом увеличения притока населения потребность в нем будет только расти.

Есть еще одна проблема, о которой особо не говорят, но она существует и стоит достаточно остро. Это проблема доходных домов, называемых в Торонто "рентовками". Они массово строились в 60-70-х годах прошлого века, в связи с большим притоком иммиграции в Канаду. Сейчас большинство этих домов достигли возраста 50 лет и больше.

И физически, и морально эти дома устарели, они требуют дорогостоящего ремонта для поддержания их в исправном состоянии. В то же время существует определенная граница, когда затраты на ремонт начинают терять всякий смысл, становится дешевле снести дом и построить новый. Что сейчас и делают - например, в Торонто снос таких многоэтажек идет в районе Regent Park, их место займут кондоминиумы. И это только начало.

Изменение подхода к кондоминиумам

Еще одним фактором, который играет на увеличение потребности в кондоминиумах, является желание взрослеющей молодежи, привыкшей жить в кондоминиумах, продолжать жить там же, но только на большей площади. Для них сейчас возводятся дома с двух- и трехспальными квартирами, а также таунхаусы городского типа (то есть без заднего участка, как этот принято в таунхаусах в пригородах).

Уже стало свершившимся фактом изменение отношения к проживанию к кондоминиумам. Это ведет к тому, что гораздо больше жителей Торонто делает выбор в пользу такого стиля жизни.

Например, до сих пор не реализовался прогноз, что выходящие на пенсию бэби-бумеры будут массово продавать свои дома и перебираться в кондоминиумы, поближе к городской жизни. Это не случилось во многом потому, что пожилые люди не готовы менять свои привычки и перебираться из просторных домов в небольшие квартирки в кондоминиумах, особенно когда они при этом не сильно выигрывают в деньгах.

В то же время возможность переселиться в просторную квартиру делает такой переезд более вероятным. А если добавить сюда еще и заметную разницу в ценах на кондоминиумы по сравнению с ценами на отдельно стоящие дома, то побудительных мотивов становится гораздо больше.

Стоит сказать, что город заинтересован в уплотнении застройки, так как с экономической точки зрения это гораздо выгодней, требует меньше затрат на создание необходимой инфраструктуры и улучшение городского транспорта.

Кроме того, строительство новых кондоминиумов приносит в бюджет города дополнительные средства, как от строителей, выплачивающих в казну все возрастающие сборы и налоги, так и от увеличения владельцев квартир, выплачивающих городу налог на собственность.

Поэтому городские власти всячески стимулируют строительство больших квартир, вместе с тем инвестируя в улучшение инфраструктуры.

Проблема condo fee

Есть один негативный фактор, который существенно влияет на привлекательность кондоминиумов - это необходимость платить сравнительно высокие condo fee, то есть сборы на обслуживание здания. При этом чем больше площадь квартиры, тем выше эти сборы.

Я не знаю почему, но проблема высоких condo fee ранее практически нигде не обсуждалась, и такое впечатление, что ситуация всех устраивала как есть. Однако очевидно, что их снижение стало бы большим стимулом для тех, кто раздумывает, покупать или нет.

Также это имеет большое значение для тех, кто приобретает квартиры в кондоминиумах для последующей сдачи в аренду, так как снижение издержек позволяет получать больше дохода. Либо, как минимум, не повышать цены с сохранением уровня рентабельности.

Возможно ли их снижение? Да, вполне. Часто лишь требуется реструктуризация расходов, грамотное планирование и контроль. То есть, говоря проще, нужно, чтобы управляющие кондоминиумами компании подходили к делу не формально, а предпринимали усилия по снижению расходов. К сожалению, из моего опыта, такое встречается крайне редко.

Тем не менее, это возможно. В частности, есть пример кондоминиума Toy Factory Lofts в районе Liberty Village. Condo fee в нем примерно на 30% ниже, чем в среднем по городу, при том, что этот кондоминиум относится к классу выше среднего. И все исключительно благодаря правильным шагам управленческого персонала.

В той связи у меня есть уверенность, что тут нас ждут большие изменения. Все-таки изначально кондоминиумы строились по типу отелей, ориентируясь на узкий спектр покупателей. По прошествии 15 лет сама концепция кондоминиумов и отношение к ним меняется в корне, поэтому следующим шагом явно будет снижение condo fee. Честно говоря, я не вижу, как могут массово продаваться двух- и трехспальные квартиры при том уровне condo fee, который есть сейчас.

Цены на квартиры в кондоминиумах

Наконец, самый часто задаваемый вопрос, который я слышу - о ценах на квартиры в кондоминиумах, что будет с ними.

Лично я уверена, что в обозримой перспективе рост цен на квартиры во вновь строящихся кондоминиумах будет продолжаться.

Во-первых, это вызвано тем, что стоимость строительства и размеры необходимых отчислений в городскую казну постоянно растут, не говоря уже про стоимость земли под строительство, поэтому даже по этой причине возведение каждого нового здания обходится дороже.

Во-вторых, это постоянно растущий спрос, что само по себе повышает рыночную стоимость. Снижение спроса не ожидается. Наоборот, нужно ожидать повышение спроса в ближайшее время.

Еще один важный фактор - это заметное повышение привлекательности покупки недвижимости в Торонто иностранными инвесторами из-за удешевления канадского доллара по сравнению к американскому.

Все эти тренды работают на повышение цен на квартиры в кондоминиумах.

К сдерживающим цены факторам можно отнести лишь массовое строительство кондоминиумов. Правда, еще более массовое строительство в предыдущие годы не остановило рост цен и не насытило рынок. Поэтому сценария, что массовое строительство станет катализатором остановки цен и тем более их снижения, как-то не просматривается.

В последнее время обсуждают ситуацию, что в Торонто во вновь построенных домах скопилось рекордное количество непроданных квартир - на январь их было 1,602. Однако в расчет берется факт, что в январе 2015 года в целом было завершено строительство кондоминиумов с общим числом квартир в количестве 10,368. Это абсолютный рекорд, в превышающий в 8 раз среднегодовые значения последних лет.

Казалось бы, должен быть повод для беспокойства. Однако все, кто работает на рынке кондоминиумов, чувствуют себя более чем уверено. В частности, строители не планируют снижать объемы строительства, а банки не планируют ужесточать выдачу займов строительным компаниям. Наоборот, они повышают объемы кредитования с 70% от стоимости проектов до 75%.

То, что на рынке оказалось такое количество непроданных квартир, объясняют стечением обстоятельств, и единственным постэффектом считают прогноз, что рост цен на квартиры в кондоминиумах может снизиться со средних 3.7% в год до 3% в год.

При этом нужно понимать, что возведение новых кондоминиумов это не хаотичный процесс, а строго регулируемый. Каждая крупная строительная компания имеет маркетинговый отдел, который дает реальные прогнозы относительно будущего рынка недвижимости. Если есть хоть какая-то угроза тому, что проект не будет продаваться, компания ничего строить не будет.

Следующим фильтром является муниципалитет, который также оценивает состояние рынка недвижимости. Если там посчитают, что есть угроза перенасыщения рынка, никто разрешение на строительство не даст.

В дополнение к этому есть еще банк, который выдает заем на строительство, который денег не даст, если посчитает, что рынок и так перенасыщен.

Наконец, в Торонто строительство кондоминиума не может быть начато в принципе, если уже не продано 65% от всех квартир в доме (квартиры продаются уже на этапе презентации проекта, то есть только на основании проектной документации, когда даже еще далеко даже до расчистки площадки для строительства).

В заключение я еще раз хочу привлечь внимание к такому феномену, как большой разрыв между ценами на квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке и в домах от строителя. Сложившаяся диспропорция без всяких сомнений выглядит абсолютно ненормально.

В этой связи в ближайшее время можно ожидать всплеска интереса к квартирам на вторичном рынке, и, как следствие, роста цен на них. По крайней мере, для инвесторов, покупающих квартиры с целью сдачи, гораздо выгодней покупать квартиры в сравнительно новых зданиях, цены на которые значительно ниже цен на аналогичные квартиры от строителя.

В целом же, из-за произошедших изменений, включая изменений в психологическом плане, сектор кондоминиумов получает новый импульс и фактически становится основным рынком недвижимости.
Елена Рябинина | 2015.02.25