Русский Торонто

Когда я рассказываю своим потенциальным клиентам из-за рубежа про то, что творится на рынке недвижимости Торонто, мне часто не верят. И я хорошо их понимаю - рост цен на недвижимость на 18% в год поражает даже меня. Но таковы сегодняшние реалии Торонто.

Приведу немного статистики. В мае рост цен на недвижимость взял новую высоту - средняя цена на отдельно стоящий дом в пределах муниципального Торонто составила 1 миллион 150 тысяч долларов, что выше на 18.2% цен в мае 2014 года.

В пригородах Торонто , так называемой зоне 905, или зоне Большого Торонто, средняя цена на отдельно стоящий дом выросла до $735,915 долларов, что выше цен годовалой давности на 13.6%.

Средняя цена на квартиры в кондоминиумах в пределах муниципального Торонто выросла до $422,947 долларов.

Рост в общем-то впечатляющий. Однако, как всякая статистика, приведенные цифры не дают полной картины происходящего, и тем более не объясняют причин, стоящих за ростом цен. В тоже время без понимания логики процессов совершенно невозможно предсказать, что ждать дальше, и в каком направлении будет идти развитие рынка.

В частности, такой вопрос - а почему растут цены на отдельно стоящие дома, причем такими темпами?

Причины роста цен на отдельно стоящие дома

Я уже неоднократно писала о том, что в Торонто наблюдается острейшая нехватка земли для строительства. Ее практически нет, все занято. Даже в пригородах, где идет освоение оставшихся пустырей и фермерских земель на окраинах, строителям приходится выискать свободные участки земли с большим трудом.

В настоящее время можно повсеместно наблюдать такую картину, что идет разработка участков,которые долгое время стояли нетронутыми. Такое ощущение, что муниципалитеты вынуждены давать разрешение на строительство там, где раньше это было запрещено или нежелательно.

Несомненно, такая ситуация с нехваткой земли под новую застройку ведет к повышенному спросу и толкает цены вверх.

Другая причина роста цен состоит в быстром приросте населения и изменении его состава.

Как любой процветающий мегаполис, Торонто постоянно влечет к себе новых жителей, так как здесь гораздо больше возможностей добиться успеха. В результате потребность в жилье не снижается, а наоборот, только растет.

На естественный рост мегаполиса наложилось и то, что Торонто считается одним из лучших городов в мире для проживания и ведения деловой деятельности, со сравнительно низкими ценами на недвижимость. Это привело к тому, что Торонто оказался на первой позиции в рейтинге самых "горячих" городов мира для инвестиций в элитную недвижимость у людей с деньгами.

В частности, в отчете компании Christie’s за 2015 год говорится о том, что из 80 наиболее значимых городов мира инвесторы проявляют наибольший интерес к покупке недвижимости в Торонто.

Как я уже упомянула, одним из важнейших факторов такого интереса к недвижимости в Торонто являются сравнительно низкие цены. Например, если самые дорогие поместья в Торонто оцениваются на уровне 25-30 миллионов долларов, то примерно такая же собственность в Нью-Йорке или на французской Ривьере стоит на уровне 140-150 миллионов долларов.

Есть еще один фактор, который сейчас берется в расчет инвесторами - слабеющий канадский доллар. Из-за ослабления канадского доллара, вызванного падением цен на энергоносители, недвижимость в Торонто заметно подешевела в эквиваленте долларов США.

Учитывая совершенно разный уровень цен, можно вполне ожидать сохранение интереса к инвестициям в недвижимость Торонто, а вместе с этим и роста цен.

Феномен строительство новых домов

Также хочу обратить внимание еще на одну тонкость. Речь в приведенной статистике идет о средней стоимости дома, и среднем росте цен. Однако это не значит, что цены на все дома росли такими темпами. Это не так.

Те, кто живет в Торонто, могут подтвердить то, что сейчас в городе идет массовая перестройка старого жилого сектора. Покупка участка со старым домом, его снос и строительство на участке большого нового дома приобрели массовый характер. В особо востребованных районах порой половина домов на улице находится в состоянии полной перестройки.

Как правило, после такой перестройки стоимость нового дома вырастает как минимум в два раза по сравнению со старым. Естественно, при выведении средней цены домов в Торонто берется новая цена. Это оказывает воздействие на такой показатель, как средний рост цен за год.

В результате во многих случаях речь идет не о росте цен на существующие дома, а о появлении новых домов по гораздо более высокой цене. Поэтому фактически рост цен на отдельно стоящие дома в Торонто составил не 18.2%, а меньше.

То же самое касается пригородов, хотя там реальная картина роста цен ближе к статистической, так как перестройка хотя и идет, но не в таких масштабах. Там, правда, гораздо масштабнее новая застройка, что также искажает реальную картину роста цен, но не настолько, как в зоне муниципального Торонто.

В любом случае, по моим собственным оценкам, реальный рост цен на отдельно стоящие дома заметно выше 10% в год. И пока нет признаков того, что этот рост остановится.

Рынок кондоминиумов

Отдельно от домов стоят кондоминиумы. Здесь рост средней цены, по моим оценкам, формируется за счет постоянного повышения цен в домах, возводимых строителями. Каждый новый проект это фактически всегда более высокая цен, чем было ранее.

Этому есть вполне логичное объяснение. Земля под строительство постоянно дорожает, стоимость материалов и работ также дорожает, муниципалитеты месяц от месяца увеличивают сборы, так им требуется улучшать инфраструктуру из-за повышения плотности населения, и эти расходы перекладываются на строителей. Поэтому повышение цен на квартиры в домах от строителя это объективный процесс.

Другое дело, что сейчас наблюдается странный эффект, когда квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке в цене практически не растут, на фоне постоянного заметного роста цен на квартиры в домах от строителей.

В итоге уже сейчас наблюдается заметный разрыв в ценах на квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке, на квартиры в домах от строителя, и на отдельные дома. Причем разрыв такой, что рано или поздно это должно привести к коррекции.

На фоне роста цен на отдельно стоящие дома этот вид недвижимости становится практически недоступен большому пласту покупателей - например, молодым специалистам или иммигрантам без больших запасов, и вообще всем, у кого нет вложений в недвижимость или больших накоплений.

В итоге для них остается доступным только такой сектор, как кондоминиумы, где цены продолжают оставаться еще сравнительно низкими. Однако и здесь рост цен на кондоминиумы от строителя достаточно сильно снижают возможности таких покупателей - цены уже начинают уходить в область , делающие их недоступными.

При этом наиболее доступными остаются только на квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке, которые уже сейчас порой стоят раза в полтора ниже, чем от строителя. Почему цены на них пока не растут, для меня остается загадкой.

В то же время логика функционирования рынка упорно указывает на то, что в скором времени это будет наиболее востребованный вид недвижимости. Лично я прогнозирую, что в уже обозримом будущем нужно ждать разового скачка цен на них. Поэтому квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке, на мой взгляд, в настоящий момент являются наиболее выгодными инвестициями.

К этому следует добавить следующую тенденцию. Многие строители отказываются от идеи кондоминиумов, и не продают квартиры, а превращают дом в арендное жилье. Вызвано это в первую очередь выгодностью сдачи недвижимости в аренду, из-за выросших цен на аренду.

Другим мотивом принятия такого решения является и то, что стоимость новых квартир уходит за пределы доступности для многих потенциальных покупателей, которые готовы арендовать, а не покупать, и строители подстраиваются под эту тенденцию.

На этом фоне приобретение квартир в кондоминиумах на вторичном рынке выглядит тем более привлекательным - как для тех, кто покупает жилье для собственного проживания, так и для покупающих квартиру для сдачи в аренду.

Если говорить про арендные возможности, то стоимость аренды жилья в новых "доходных домах", возникающих из несостоявшихся кондоминиумов, обычно выше, чем при съеме жилья у индивидуального владельца квартиры в кондоминиумах. Поэтому съемщики охотней снимают у индивидуальных владельцев квартир, что делает инвестиции в квартиры на вторичном рынке крайне привлекательными.

Заключение

Теперь о том, а чего ждать. Учитывая складывающуюся ситуацию, и дальнейшее ослабление канадского доллара, можно с большой долей уверенности ждать дальнейшего роста цен на отдельно стоящие дома. С кондоминиумами ситуация сложнее, однако я прогнозирую, что в течение ближайшего года - полтора нужно ждать заметного скачка цен на квартиры на вторичном рынке.

В целом же рынок обещает оставаться активным - при условии, что не случится каких-то глобальных катаклизмов.

Елена Рябинина | 2015.06.07