Русский Торонто

Так как сезон активных продаж на рынке недвижимости Торонто подходит к своей заключительной фазе, уже можно делать определенные выводы. Самый главный итог года состоит в том, что рынок недвижимости в течение всего сезона находился в состоянии ажиотажного спроса.

Тенденция этого года - укрепление "рынка продавца"

В январе этого года, когда я делала очередной прогноз относительно перспектив рынка недвижимости Торонто, я писала, что все работает на повышение цен на отдельно стоящие дома и таунхаусы, и что повышение будет заметным. Что и произошло - этот год показал один из самых высоких темпов роста цен на эти виды жилья за последнее время.

По крайней мере, с таким ажиотажем на рынке недвижимости, со ставшей обычной практикой подачей сразу нескольких предложений о покупке и продажей объектов выше изначально запрашиваемой цены, я еще не сталкивалась. Если раньше это было единичным явлением, и касалось только какой-то уникальной собственности, то в этом году такая ситуация была сплошь и рядом.

По крайней мере, у меня подавляющая часть сделок была заключена через участие в таких "бидовых" войнах. Несомненно, во многом это объясняется тем, что я отбираю только самое лучшее и что только выставлено на рынок - то есть то, на что есть высокий спрос. И так как не я одна отслеживаю такие хорошие варианты, то борьба за такую собственность вполне объяснима. Однако интенсивность борьбы и желание купить во чтобы то ни стало в этом году вышла на совершенно другой уровень.

То есть продавцы в этом году были на коне.

При этом хочу отметить такую деталь - ажиотаж идет в первую очередь вокруг относительно нового жилого фонда или того, где был сделан очень хороший ремонт. Вообще полный редизайн дома с созданием современного интерьера и заменой бытовой техники на современную технику высокого класса становится чуть ли не обязательным условием, если вы хотите продать свой дом или таунхаус быстро и дорого. Именно за такую собственность разгоралась самая ожесточенная борьба.

Статистика по муниципальному Торонто

Статистика за октябрь полностью подтверждает мои ощущения от состояния рынка - прошел достаточно заметный рост цен. В частности, в муниципальном Торонто средняя цена на отдельный дом выросла на 12.5% по сравнению с прошлым годом, и достигла величины $1,070,000 долларов.

При этом количество сделок по сравнению с прошлым годом упало на 7.5%. Собственно, это как раз показывает главную причину роста цен и объясняет ситуацию с ажиотажным спросом - при значительном приросте населения в Торонто количество отдельно стоящих домов, выставляемых на продажу, сокращается. Неудовлетворенный спрос является главной причиной роста цен.

В Торонто уже давно наблюдается острая нехватка участков с отдельно стоящими домами, так как вся земля уже давным-давно кому-то принадлежит, и нет ничего, что могло бы разрешить эту ситуацию. Земли столько, сколько есть, ее невозможно создать из ничего.

Пока единственный выход по увеличению площадей для жилья, особенно в популярных районах, это строительство кондоминиумов. Однако квартиры в кондоминиумах и отдельно стоящие дома - это жилье совершенно разного калибра, и очевидно, что дома гораздо более востребованы. Однако их число в Торонто не прибавляется. Наоборот, их становится даже меньше, поэтому цены на них растут.

Статистика по пригородам Торонто

Еще более драматические изменения произошли в пригородах, где рост цен оказался даже выше, чем в муниципальном Торонто.

Нужно сказать, что пригороды последние десять-пятнадцать лет были палочкой-выручалочкой для Торонто, так как основное строительство отдельно стоящих домов и таунхаусов велось именно там, за счет скупки фермерских земель и их массовой застройки.

Однако земли стало не хватать и в пригородах, особенно в наиболее востребованных районах - то есть расположенных ближе к границе муниципального Торонто, лежащих вдоль важнейших транспортных артерий, и так далее. В итоге, из-за дефицита недвижимости в таких районах, цены стали расти и там.

В частности, в северном муниципалитете York, где расположены наиболее престижные и дорогие районы Большого Торонто (GTA), такие как Richmond Hill, Aurora, King City, Vaughan и Markham, цены в среднем выросли на 14.7%

Этот рост был рассчитан с учетом роста цен в районах новой застройки в самых удаленных частях муниципалитета York, таких как East Gwillimbury и Georgina, которые еще несколько лет назад никто даже не рассматривал как место для жизни. Если же говорить про престижные Richmond Hill, Aurora, Markham и King City, то там в ряде анклавов цены выросли за год больше чем на 20%. При этом нужно отметить, что речь идет о районах, где цены и так были одними из самых высоких среди пригородов Торонто.

В западных пригородах, то есть в муниципалитетах Peel и Halton, в которых расположены такие районы как Oakville, Mississauga и набирающий популярность Milton, цены на отдельно стоящие дома выросли соответственно на 10.46% и 9.66%.

В восточных пригородах муниципалитета Durham цены выросли на 13.26%. Такой высокий рост цен объясняется в первую очередь тем, что именно там сосредоточено наиболее дешевое жилье, на которое в этом году был ажиотажный спрос.

Восточные пригороды всегда были наименее востребованными, но в этом году туда устремился поток покупателей, финансовое положение которых не позволяло рассчитывать на покупку отдельно стоящего дома или таунхауса в других, более популярных районах.

Вообще тенденцией этого года стало то, что гораздо большее количество людей стало уезжать в дальние пригороды, которые еще несколько лет назад никто даже не воспринимал как пригороды Торонто. Фактически речь идет о том, что границы единого Большого Торонто значительно раздвинулись за последние два-три года.

В целом в пригородах в зоне Большого Торонто средняя цена на отдельно стоящий дом выросла до $732,852 канадского доллара, или на 11.6% выше прошлогодних цен. При этом количество сделок, при идущем массовом строительстве, выросла всего на 0.7% по сравнению с прошлым годом. Опять же, главная причина - это нехватка недвижимости на продажу, при возросшем спросе.

Таунхаусы

Кроме цен на отдельно стоящие дома также росли цены на таунхаусы. По моим наблюдениям, в последнее время они стали наиболее востребованным видом жилья, так как при сравнительно большой площади стоят они заметно дешевле, чем отдельно стоящие дома.

По крайней мере, для семейных людей, особенно имеющих детей, выбор между квартирами в кондоминиумах и таунхаусами в большинстве случаев решается в пользу таунхаусов, так как они имеют гораздо большую площадь и дешевле в обслуживании. Если говорить про инвестиционную привлекательность, то таунхаусы также гораздо предпочтительней.

Мне в последнее время пришлось много иметь дело именно с этим видом собственности, поэтому из своего опыта могу сказать, что борьба за хорошие таунхаусы идет нешуточная, не менее ожесточенная, чем за отдельно стоящие дома.

Проблема с таунхаусами состоит в том, что на рынок выставляется очень мало хороших объектов. В случае с отдельно стоящим домом неудачная планировка или нехватка места не так страшны, так как отдельно стоящий дом можно достроить, перестроить или перепланировать. В случае с танухаусом этот путь не подойдет, там уже ничего не сделаешь, поэтому нужно изначально покупать хороший объект. А так как их мало, то за всем более-менее хорошим идет яростная борьба.

Самое главное, цены на таунхаусы повысились настолько сильно, что сейчас они находятся на том уровне, на котором еще 3-4 года назад находились цены на отдельно стоящие дома. Поэтому может так случиться, что в скором будущем они станут такими же недоступными для покупателей первого жилья, какими сейчас являются отдельно стоящие дома.

По крайней мере, я прогнозирую, что в ближайшие 2-3 года основная борьба и заметный рост цен будут отмечены именно на рынке таунхаусов.

Многоэтажные кондоминиумы

Рынок многоэтажных кондоминиумов стоит особняком от рынка той недвижимости, которая имеет свой участок земли. Этот рынок живет по своим законам, и на нем действуют свои факторы, которые влияют на формирование цены.

Стоит сказать, что пока на рынке кондоминиумов, особенно на вторичном рынке, сохраняется статус-кво. Цены на квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке если и показывают рост, то достаточно слабый, оставаясь в основном на уровне цен, сложившихся в последние 2-3 года.

Такая ситуация, на мой взгляд, является ненормальной, особенно на фоне того, что творится на рынке отдельно стоящих домов и таунхаусов. Разрыв в ценах на квартиры в кондоминиумах и ценах на отдельно стоящие дома и таунхаусы становится не просто заметный, а значительный.

Квартиры в кондоминиумах, особенно на вторичном рынке, фактически становятся единственной возможностью приобрести собственное жилье для очень большого пласта жителей Торонто.

Как я вижу ситуацию, в скором времени наступит момент, когда отдельно стоящие дома и таунхаусы попадут в разряд жилья, которое будет многим не по карману. Тогда внимание покупателей переключится на рынок кондоминиумов, в первую очередь на вторичном рынке, что приведет к ажиотажному спросу и росту цен.

Пока этого не случилось, хотя об этом сценарии я стала писать чуть ли не год назад. Тем не менее, это только вопрос времени, если на рынке не произойдет чего-то экстраординарного.

По крайней мере, уверена, рынок кондоминиумов еще ждет свой бум.

Заключение

В целом рынок недвижимости Торонто продолжает оставаться горячим, несмотря на то, что по всем канонам и опыту предыдущих лет уже должно наступить охлаждение. Традиционно к концу октября вся активность на рынке недвижимости резко снижается, и возобновляется только в конце января - середине февраля. Однако этот год сломал и этот тренд. На мой взгляд, этому способствовала также погода, такого теплого октября и начала ноября в Торонто не было давно, температура бьет рекорды.

Теперь главный вопрос - что ждать дальше, будет ли продолжаться рост цен?

На мой взгляд, как минимум до середины лета 2016 года нужно ожидать продолжения того, что происходило в 2015 году. Все факторы, которые работали на повышение цен, продолжают оставаться в силе. Более того, появляются новые моменты, которые могут привлечь дополнительные инвестиции в недвижимость Торонто.

Другое дело, что лето 2016 года может стать неспокойным для мировой экономики, что отразится на канадской экономике и рынке недвижимости Канады. Также не исключено, что на федеральном и провинциальных уровнях будут приниматься меры по снижению ажиотажа на наиболее горячих рынках недвижимости Канады, в первую очередь в Торонто и Ванкувере.

Но об этом речь пойдет в следующей статье, в которой будет дан прогноз по рынку недвижимости на следующий год.

Елена Рябинина | 2015.11.06