Русский Торонто

Канадский рынок кондоминиумов в последние годы находится в центре самого пристального внимания со стороны всех заинтересованных лиц. Основных причин для этого две - бурный рост этого рынка и его непредсказуемость. Поэтому неудивительно, что этот рынок пытаются регулировать.

Проблемы рынка кондоминиумов Торонто

На протяжении последних как минимум пятнадцати лет рынок кондоминиумов по всей Канаде показывает взрывообразный рост. Особенно это заметно в таких мегаполисах, как Торонто и Ванкувер. Достаточно сказать, что ещё несколько лет назад по количеству строящихся кондоминиумов Торонто был городом номер один в мире.

Как минимум, бум кондоминиумов полностью поменял лицо Торонто в лучшую сторону, вдохнул жизнь в его центральную часть, и продолжает это делать с впечатляющей быстротой. Кроме того, из-за острейшего недостатка земли в Торонто кондоминиумы стали основным способом удовлетворения потребности в жилье, особенно в даунтауне, в первую очередь для тех, кто ограничен в средствах. Рынок кондоминиумов также привлекает большое число инвесторов из-за рубежа.

То есть бум строительства кондоминиумов как явление оказал самое положительное влияние на город и его экономику, создав стони тысяч рабочих мест. В то же время, ситуация на рынке кондоминиумов вызывает обоснованную тревогу у всех, кто хоть как-то связан с этой сферой.

Основных причин для беспокойства у разного рода экономистов и экспертов, связанных в первую очередь с банками и правительственными органами, несколько.

Это, по их мнению, слишком бурный рост строительства, который может привести к излишнему предложению на рынке. Что, в свою очередь, может привести к краху рынка недвижимости. От себя могу сказать, что при всей хрестоматийности ситуации "чем больше предложения, тем ниже цены ", я не думаю, что она хоть как-то применима к рынку кондоминиумов в Торонто.

Если ситуация будет внушать хоть какую-то тревогу, строители просто перестанут строить. Не говоря уже про то, что действующие правила не дадут им возможности продолжать строительство при отсутствии спроса.

Другое опасение экспертов заключается в качестве строительства кондоминиумов и качестве дальнейшего обслуживания домов. И вот это опасение, на мой взгляд, более чем обоснованно. Далеко не все кондоминиумы, которые возводятся, можно назвать качественными.

Из своего многолетнего опыта работы на этом рынке могу вполне определенно сказать, что из всего числа кондоминиумов я обычно отбраковываю большую их часть, предлагая клиентам только очень узкой набор зданий, в которых имеет смысл делать покупку. Причём значение имеет не только расположение, но и качество строительства.

Вообще, по моему убеждению и опыту, качество строительства это главная проблема рынков недвижимости во всём мире, не только в Торонто. Почему - это уже отдельная тема для разговора, но эта проблема существует.

Другая проблема - стоимость обслуживания введенных в эксплуатацию зданий, которая отливается в ежемесячные выплаты condо fee, выплачиваемые владельцами квартир в кондоминиумах. Они, на мой взгляд, в Торонто чересчур высокие. Самое неприятное, что во многих кондоминиумах со временем они растут, и порой растут заметно.

К слову, при выборе кондоминиумов для клиентов я провожу детальный анализ перспектив роста condo fee, так как это напрямую влияет на инвестиционную привлекательность покупки. Так вот, обычно этот параметр напрямую связан с качеством строительства здания.

Регулирование рынка кондоминиумов

Как я уже написала, факторы риска на рынке кондоминиумов очевидны для всех, кто связан с этой сферой. Для их минимизации требуются определённые действия, в первую очередь со стороны правительства. Однако пока разумных шагов от всех уровней правительства не видно.

На федеральном уровне для охлаждения рынка были введены правила по увеличению минимального размера первоначального взноса при покупке недвижимости с 5% до 10% при сумме покупки выше $500 тысяч. Скажем так, мера абсолютно бесполезная, которая не окажет практически никакого влияния на рынок недвижимости. И уж точно не коснется основной части покупателей на рынке кондоминиумов.

На провинциальном уровне законодатели Онтарио также приняли достаточно важный закон, связанный с рынком кондоминиумов. Они решили ввести дополнительное регулирование работы корпораций, которые обслуживают кондоминиумы.

Самое главное в этих правилах следующее:

1. Для менеджеров, управляющих кондоминиумами, вводится обязательное лицензирование, получение специального образования и требования соответствия определенному коду поведения.

2. Будет создан новый регулирующий орган (Condominium Authority), с целью регулирования работы менеджеров и рассмотрения разногласий, жалоб и претензий. Этот орган возьмет на себя функции арбитража, то есть заменит собой суды. Заявлено, что Condominium Authority будет не коммерческой организацией (non-for-profit corporation). Источником финансирования будут ежемесячные отчисления в размере $1 от владельцев квартир в кондоминиумах, в дополнение к оплате condo fee. Этот орган будет находиться в подчинении Генерального Аудитора провинции.

Помимо этого, будут введены определенные требования к управляющему органу кондоминиумов - Condo Board. В частности, планируется ввести обязательное обучение для членов этих комитетов.

Цель нововведений - повысить защиту прав домовладельцев и улучшить их информированность. В частности, это направлено на то, чтобы изменения, происходящие в процессе владения квартирами в кондоминиумах, не являлись для владельцем неожиданным сюрпризом.

Например, от строителей будут требовать предоставлять будущим владельцам информационное пособие по правилам проживания - на самом раннем этапе, во время покупки квартиры в кондоминиуме.

Для оптимизации и уменьшения расходов на обслуживание кондоминиумов, а также для предотвращения злоупотреблений, управляющим компаниям запрещается заключать контракты на ремонт и обслуживание зданий, пока не будет проведен тендер и не будут рассмотрены предложения от нескольких конкурирующих подрядчиков.

От управляющих компаний также будут требовать предоставлять владельцам больше информации о финансах управляющей компании и более четко разъяснять правила отчислений в резервный фонд. Помимо этого, они должны будут предоставлять жильцам более детальную информацию по страховым и юридическим вопросам.

Насколько нововведения окажут положительное влияние на рынок?

На мой взгляд, решения что федерального, что провинциального уровня окажут мизерный положительный эффект. Зато негативный эффект, особенно от новых правил регулирования кондоминиумов, будет гораздо заметней.

Если уж решать проблему качества обслуживания кондоминиумов, то начинать нужно со строителей, так как стоимость обслуживания введенных в эксплуатацию зданий определяется тем, насколько продуманным является дизайн здания и насколько качественно проведено строительство. Пока не будет ответственности строителя на длительный срок за качество постройки, говорить о каком-то радикальном изменении в этой сфере не приходится.

Решение, принятое правительством Онтарио, лежит в традиционном для Канады русле последнего десятилетия - введении дополнительного регулирования и контроля в отношении бизнесов со стороны государства. К сожалению, такой подход не работает, и ничего хорошего это не принесёт.

Несомненно, в работе компаний, управляющих кондоминиумами, нужны улучшения. Но не путем введения ограничений, свода обязательных к выполнению правил и прочими запретительно-командными методами.

Контроль за работой корпорации, обслуживающей здание, должны осуществлять владельцы квартир в кондоминиумах. Именно они должны устанавливать правила для этих корпораций, менять руководство, утверждать сметы и нанимаемых подрядчиков, и перед ними должна отчитываться эта корпорация. А как эта корпорация решает вопросы обслуживания здания, должно полностью лежать на самой этой корпорации. Главный критерий работы корпорации - довольны или нет её работой владельцы квартир. Но государство к этому не должно иметь никакого отношения.

Пока же можно констатировать, что планируемые меры приведут только к очередным поборам с владельцев квартир в кондоминиумах и созданию дополнительные мест для чиновников. Ещё это создаст дополнительные проблемы для корпораций, обслуживающих кондоминиумы, которые начнут компенсировать их за счёт увеличения condo fee, ибо универсальный закон состоит в том, что за всё всегда платит конечный потребитель.

Из хороших новостей - вряд ли увеличение размеров condo fee будет заметным, и вряд ли это окажет какое-либо серьезное влияние на рынок.

В любом случае, на ближайшие несколько лет рынок кондоминиумов становится основным полем игры как для тех, кто покупает жилье для себя, так и для инвесторов, поэтому ситуация на нём будет меняться достаточно динамично. Как будут влиять на рынок новые факторы, вроде принятого нового закона о регулировании деятельности обслуживающих кондоминиумы корпораций, покажет время.

Елена Рябинина | 2015.12.14