Русский Торонто

В 2015 году на рынке недвижимости Торонто произошел качественный скачок, результаты которого стали проявляться уже в этом году. И хотя в целом 2016 год мало чем отличался от предыдущего года, во многом повторяя его, тем не менее новые тенденции становятся заметны невооруженным глазом.

Когда я пишу про качественный скачок, я имею в виду ту психологическую планку, которую перешагнули цены на отдельно стоящие дома в Торонто. Цены на недвижимость в нашем городе растут уже добрых два десятка лет, но последние годы бьют все рекорды. В результате в 2015 году сложилась ситуация, когда для подавляющего большинства покупателей своего первого жилья отдельные дома, как в пределах Торонто, так и в пригородах, стали элементарно недоступны.

В этих новых реалиях большинству новых покупателей не остаётся ничего другого, как покупать квартиры в кондоминиумах, или забыть о планах покупки и продолжать жить в съемном жилье. В результате, повышенный спрос на квартиры в кондоминиумах должен был подтолкнуть рост цен на них, особенно на вторичном рынке. Эти тенденции, оформившиеся в 2015 году, в текущем году активно набирали силу.

Итоги 2016 года

Хотя до конца календарного года остаётся ещё два месяца, период высокой активности на рынке недвижимости практически уже завершен. Поэтому обычно результаты за сентябрь берутся в качестве итоговых, по ним можно судить, как вел себя рынок в течение года.

Как я и предсказывала в начале января в своих прогнозах, весь год на рынке недвижимости Торонто наблюдался стабильный рост цен. Также стал сбываться мой давний прогноз относительно вторичного рынка кондоминиумов, цены на котором в этом году стали расти, причем расти заметно. Правда, пока он коснулся только хороших зданий и квартир без явных недостатков, однако рост обозначился, и это главное.

В качестве иллюстрации могу привести пример из своей практики. Год назад я покупала своей клиентке квартиру в кондоминиуме, а в этом году, меньше через год, мне пришлось заниматься её продажей. Прирост в цене за этот период составил 7%. Это согласуется с данными о среднем росте цен на квартиры в кондоминиумах по Торонто, составленных по итогам совершенных в сентябре сделок.

В частности, согласно опубликованным данным, цены на отдельно стоящие дома в границах муниципального Торонто выросли за год на 23%, а цены на квартиры в кондоминиумах - на 6.5%. В пригородах (так называемой зоне 905) рост цен был еще выше, и составил на отдельно стоящие дома 26.6%, на квартиры в кондоминиумах - 19.4%.

На рост цен оказали влияние все те факторы, которые я указывала в своих прогнозах - нехватка земли под строительство новых домов, быстрый рост платежеспособного населения, перетекание средств из западных провинций в Онтарио, удорожание строительства, падение курса канадского доллара и вызванный этим приток зарубежных инвесторов.

В результате рынок недвижимости Торонто в этом году буквально бурлил. Как результат, обычным явлением стали bidding war и multiple offers - то есть одновременная подача несколько предложений о покупке с аукционными боями "вслепую", в результате которых дома нередко продавались значительно дороже, чем за них просил продавец. Такое "значительно дороже" порой составляло более ста тысяч долларов.

Если говорить про цены, то по итогам года средняя стоимость отдельно стоящего дома в пределах муниципального Торонто составляет $1,294,482 долларов, в то время как средняя цена квартиры в кондоминиуме составляет $446,294 доллара. В пригородах средняя цена отдельно стоящего дома составляет $928,414 долларов, при средней цене квартиры в кондоминиуме $367,260 долларов.

Что можно ждать дальше

На мой взгляд, 2016 год может стать последним годом, когда цены на отдельно стоящие дома в Торонто и ближайших пригородах росли такими быстрыми темпами. Уже достигнут определенный предел, за которым цены не могут расти с той же скоростью, что и раньше, так как сужается круг потенциальных покупателей.

Кроме того, в регулирование рынка активно включаются все три уровня правительства, и это не пройдет незаметно. В частности, нужно ожидать снятия действующих ограничений на продажу сельскохозяйственных земель под строительство, изменение норм по плотности застройки, продажу принадлежащих муниципалитетам участков земли, и так далее.

Меры федерального и провинциального правительств по ограничению участия иностранных инвесторов также могут оказать влияние, хотя скорее следует беспокоиться об изменении ситуации в тех странах, откуда приходят инвесторы.

В частности, из-за экономического кризиса в России поток россиян с деньгами, достаточно активно инвестировавших в недвижимость Торонто все предыдущие годы, заметно снизился. То же самое может произойти с Китаем, учитывая признаки намечающегося масштабного кризиса в этой стране. И поскольку китайские инвесторы составляют основную массу покупателей канадской недвижимости из числа иностранцев, то их уход с рынка окажет заметное влияние.

Поэтому я склоняюсь к тому, что цены на отдельно стоящие дома перестанут расти такими высоким темпами. Естественно, никакого падения цен и даже остановки их роста ждать не приходится, для этого нет никаких причин. Речь идет исключительно о замедлении роста, до 8%-10% в год, по моим расчетам.

Я также с большой долей уверенности могу говорить о том, что будут заметно расти цены на квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке. Естественно, не на все, для подбора таких квартир нужно хорошо ориентироваться на рынке и понимать, что следует покупать. Но эта тенденция будет только усиливаться.

На эту тенденцию работают два фактора. Первый состоит в том, что стоимость строительства новых кондоминиумов в ближайшие годы будет только дорожать, причем дорожать существенно. Вместе с этим, естественно, будут дорожать и квартиры, так как строители дополнительные расходы будут перекладывать на покупателей. Учитывая, что уже сейчас разрыв в ценах на квартиры от строителя и квартиры на вторичном рынке составляет в среднем 25%-35%, покупка на вторичном рынке со временем станет ещё более выгодной.

Второй фактор состоит в том, что по всей стране растёт арендная плата, при нехватке арендных площадей. При этом в Торонто проблема стоит гораздо острее, чем в других городах. В частности, если по всей стране такой показатель, как наличие свободного арендного жилья к числу нуждающихся в таком жилье, исчисляется как достаточный для обеспечения 4.5 месяцев проживания, то в Торонто этот показатель находится на уровне 2 месяцев, что считается уже критичным уровнем.

С учетом роста арендной платы и большой востребованности в арендном жилье интерес инвесторов к покупке квартир в кондоминиумах будет только расти. Причем их интерес будет направлен в первую очередь на вторичный рынок, так как рентабельность таких вложений будет выше. Повышенный спрос, естественно, будет вести к росту цен. Хорошая новость состоит в том, что у цен на квартиры в кондоминиумах есть большой задел для роста, так что этот процесс будет идти долго.

Наконец, если говорить про отдельно стоящие дома, то в этом году также явно обозначилась тенденция, о которой я уже писала - начался уход покупателей в города-сателлиты и окружающие Торонто небольшие городки, в которых пока ещё продолжают оставаться доступные цены.

В частности, всё большую популярность набирают такие северные города, как Barrie, Keswick и Georgina, имеющие с Торонто хорошее транспортное сообщение. Плохая новость состоит в том, что доступными цены там будут оставаться недолго. При том, что я прогнозирую на следующий год рост цен на отдельно стоящие дома в Торонто на уровне 8%-10%, не выше, в упомянутых северных городках рост может составить выше 20%-25%.

Если говорить про практически советы, то я рекомендую на сегодняшний момент инвестировать в квартиры в кондоминиумы, как на вторичном рынке, так и от строителя. Именно там в пределах Торонто будет наблюдаться основной рост цен в ближайшие годы.

Елена Рябинина | 2016.10.22