Русский Торонто

Лето 2016 года ознаменовалось одним крайне важным событием, которое обсуждается всеми, кто имеет хоть какое-то отношение к рынку недвижимости. Речь идет о решении провинции Британская Колумбия ввести налог в размере 15% от стоимости сделки при покупке иностранцами недвижимости в Ванкувере.

Скажу сразу, что ни большого смысла в этом решении, ни большой практической пользы нет. Это чисто популистский шаг, направленный лишь на то, чтобы показать хоть какие-то усилия местного правительства по охлаждению рынка недвижимости Ванкувера.

Также хочу добавить, что я не планировала освещать эту тему, однако в последнее время получаю много вопросов относительно новых правил выдачи ипотечного кредита, введения обязательного отчета перед CRA о продаже собственности, и в целом о пристальном внимании правительства к теме недвижимости. Часто задают вопрос, а не собирается ли правительство вообще запретить иностранцам покупать дома и квартиры в Канаде.

Поэтому я решила дать необходимые пояснения и успокоить всех, кто волнуется. На мой взгляд, никаких резких изменений в этой части ожидать не следует.

Ситуация в Торонто и Ванкувере

В качестве справки для тех, кто плохо знаком с ситуацией на канадском рынке недвижимости, даю небольшое пояснение ситуации. В Канаде есть два города, Торонто и Ванкувер, на рынке недвижимости которых уже который год наблюдается высокий рост цен на отдельно стоящие дома. В частности, по результатам сентября 2016 года годовой рост цен на дома в Большом Торонто составил 23.6%. В Ванкувере эта цифра ещё выше.

Тонкость однако состоит в том, что при внешней схожести процессов в этих двух городах, причины происходящего совершенно разные.

Торонто это один из главных североамериканских мегаполисов, и по размеру, и по своему экономическому потенциалу, влиятельный игрок мирового масштаба, один из важнейших деловых и финансовых центров мира. Рост цен на недвижимость в нем объясняется тем же, что и рост цен в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе или Токио - это город, в который стекаются крупные корпорации, ведущие специалисты, здесь крутятся огромные финансовые потоки. Этот город генерирует богатство. Поэтому вводить налог на покупку недвижимости иностранцами в Торонто нет никакого смысла, они не делают погоду.

Ванкувер это город совершенно другого калибра и другого экономического потенциала, не имеющий ничего общего с Торонто. Будучи воротами Канады в Тихоокеанский регион, расположенный среди живописных гор и имеющий мягкий влажный климат, Ванкувер всегда был тем городом, где в основном селились китайцы.

Случившееся около двадцати лет назад присоединение Гонконга к Китаю, а затем экономический подъем континентального Китая привели к тому, что Ванкувер стал местом, куда богатые китайцы отправляли свои семьи, переводили свои капиталы и активно инвестировали в местную недвижимость. Фактически для китайцев Ванкувер стал той тихой гаванью, где они могут припарковать свои деньги и свить гнездо, и куда они готовы в любой момент перебраться в случае начала потрясений на родине.

Бурный приток китайских денег сказался на росте цен на недвижимость. Но это еще не всё. Ванкувер также стал излюбленным местом для людей с деньгами из соседней провинции Альберта, в которой добывается нефть. Энергетический бум нулевых дал возможность хорошо заработать большому количеству людей, которые приобретали себе недвижимость в Ванкувере с целью когда-нибудь осесть в нем - мягкий климат тихоокеанского побережья не в пример приятней суровой погоды Калгари и Эдмонтона.

То есть большую роль в росте цен на недвижимость в Ванкувере играют пришлые деньги, в отличии от Торонто, где цены растут на тех деньгах, которые делаются в городе.

В итоге всего этого Ванкувер во всех рейтингах переоцененного жилья и наиболее рисковых зон для инвестиций в недвижимость стабильно занимает первые места, опережая "соседей" по рейтингу - Лондон, Сидней, Сан-Франциско и Гонконг. При этом Торонто в таких списках обычно даже не фигурирует.

Налог на покупку недвижимости иностранцами

Такая переоценка недвижимости в Ванкувере конечно вызывает тревогу на всех уровнях. Учитывая специфику города как тихой гавани для богатых китайцев, общим местом стало утверждение, что цены на недвижимость в городе поднимают зарубежные инвесторы, и если им ограничить доступ к рынку недвижимости, цены снизятся и снова станут доступными для рядовых ванкуверцев.

Однако до определенного момента беспокойство федерального правительства выливалось лишь в указания банкам ужесточать условия выдачи ипотечного кредита. Никаких других резких движений оно не делало.

Принятое в июле 2016 года Британской Колумбией решение ввести дополнительный налог на покупку недвижимости в Ванкувере иностранцами полностью поменяло правила игры. Суть его состоит в том, что если покупателем недвижимости в Ванкувере является иностранец, он должен оплатить налог в размере 15% от суммы покупки. Со всех остальных (то есть не иностранцев) взимается обычный налог в размере 1% на первые 200K долларов, 2% на сумму между $200K и $2M, и 3% на сумму выше 2 миллионов долларов.

Естественно, неожиданное введение такого налога вызвало панику и временное падение объемов продаж дорогой недвижимости, не оказав большого влияния в целом на рынок недвижимости Ванкувера. В принципе, оно и не могло оказать какого-либо серьезного влияния, учитывая, что иностранцы в Ванкувере составляют всего 5% от общего числа покупателей (в Торонто, уверена, этот процент значительно ниже).

Кроме того, эффект был достигнут внезапностью введения этого налога, когда его никто не ждал. Сейчас, уверена, те же иностранные покупатели будут продолжать скупать недвижимость в Ванкувере, только оформляя её не на себя, а на своих родственников или доверенных лиц. Наконец, и это самое главное, подавляющее большинство китайцев, скупающих недвижимость в Ванкувере, как правило имеют как минимум статус постоянного жителя Канады - или сами, или близкие члены их семей, чаще всего дети.

Поэтому, на мой взгляд, введение такого налога не даёт никакого позитивного эффекта, и лишь ухудшает репутацию Канады, и ухудшает в целом инвестиционный климат.

Также не факт, что этот налог продержится долго. Влиятельные китайские бизнесмены уже подняли перед Трюдо вопрос о его отмене, если Канада хочет видеть китайских инвесторов. С учетом того, как сильно Трюдо и его правительство хочет установить деловые связи с Китаем и как сильно нуждается в китайских инвестициях, отмена скандального налога может состояться уже достаточно скоро.

Негативное влияние на рынок

Как я уже написала выше, скандальный налог в Британской Колумбии могут отменить. Проблема однако состоит в самом факте, что правительство вообще решило заняться регулированием рынка недвижимости административными мерами, а это ни к чему хорошему привести на может. К сожалению, забота о снижении цен на недвижимость со стороны правительства больше напоминает хитрый план по введению новых налогов, что очень характерно для либералов.

Например, если в той же Британской Колумбии в ближайшие месяцы не отменят 15-процентный налог на покупку недвижимости иностранцами, можно ожидать, что через какое-то время этим налогом будут облагаться все сделки.

Принятый в последнее время федеральным правительством закон о декларировании всеми жителями Канады сделок купли-продажи недвижимости под предлогом контроля за тем, чтобы иностранные продавцы не уходили от уплаты налогов на полученную дополнительную прибыль от роста цен на их собственность, также не имеет никакого смысла.

Контроль за продажей иностранцами недвижимости в Канаде существовал и до введения этого закона. В частности, при таких сделках адвокат, занимающийся оформлением документов на продажу, обязан удерживать с иностранца 25% от суммы сделки до тех пор, пока иностранцем не будут оплачены все полагающиеся налоги.

Для чего тогда был принят этот закон? Как я вижу ситуацию, не исключено, что правительство Трюдо изучает возможность ввести налог на полученную от продажи недвижимости прибыль уже со всех, не только с иностранцев. Если это будет сделано, цены на недвижимость резко вырастут, так как количество желающих продать свою собственность резко поубавится, что только увеличит дефицит домов на рынке. Не говоря уже про то, что начнутся игры с занижением продажной цены и теневой оплатой.

Буквально днями прошло сообщение о том, что Canada Revenue Agency провело аудит сделок с недвижимостью в провинциях Онтарио и Британская Колумбия, в результате чего было собрано $240 миллионов долларов неоплаченных налогов и штрафов. Речь, как я понимаю, идет о манипуляциях с тем, что считать основным местом проживания (primary residence), так как при продаже такой недвижимости не взимаются налоги на полученную прибыль (capital gain).

Лично для меня это индикатор того, что правительство ищет новый источник денег в казну, выбрав в качестве такого источника налоги со сделок с недвижимостью. Не имея ничего против контроля за сделками и взимания налогов там, где их реально нужно платить, я опасаюсь слишком вольного толкования со стороны налоговых органов, был ли продаваемый дом или квартира основным местом проживания, и не надо ли платить налоги. Если это произойдёт, повышение цен на недвижимость и резкое сокращение количества продаж станут реальностью, что напрямую ударит по экономике.

Такой же негативный эффект вызовут и новые правила выдачи ипотечного кредита, о которых было объявлено пару недель назад. Они приведут к тому, что многие потенциальные покупатели будут уже не в состоянии купить даже квартиру в кондоминиуме, и продолжат жить в съёмном жилье. Это усилит давление на рынок арендного жилья и приведет к повышению стоимости аренды, сокращению нового строительства и ухудшению экономики.

В итоге, вместо снижения цен на рынке недвижимости и повышения доступности жилья, мы можем получить противоположный эффект. Что всегда и происходит, когда правительство лезет регулировать рынок административными методами.

Позитивное

Несомненно, в нынешнем интересе федерального правительства к контролю за рынком недвижимости ничего хорошего нет. Однако, если говорить про Торонто, есть надежда, что как минимум городские и провинциальные власти будут разумны, и не будут делать резких движений.

Мэр Торонто Джон Тори уже высказался, что он против введения дополнительных налогов, аналогичных введенным в Ванкувере, и что хочет посмотреть, каков будет эффект от налога на покупку недвижимости иностранцами в Ванкувере, прежде чем делать какие-либо выводы.

Провинциальное правительство также вряд ли пойдет на принятие решений, которые могут вызвать недовольство жителей города. Премьер-министр провинции Кэтлин Вин имеет всего 14% поддержки, это самый низкий показатель среди лидеров других партий, и вводить дополнительные налоги в настоящий момент с её стороны было бы опрометчиво.

Остаётся только федеральное правительство. К сожалению, правительство Трюдо в плане заботы об экономике пока не сильно преуспело, зато уже показало свое желание вводить новые налоги. Успокаивает то, что опасность неуклюжих действий правительства очевидна многим влиятельным игрокам рынка, и они постараются не допустить такого сценария развития.

К тому же экономическая ситуация в Канаде находится в достаточно хрупком состоянии, и вряд ли правительство настолько беспечно, чтобы не бояться последствий. Поэтому я думаю, что тревогу пока бить рано.

Елена Рябинина | 2016.10.26