Русский Торонто

Главная интрига 2017 года для рынка недвижимости Торонто состоит в том, будут ли расти цены такими же высокими темпами, как последние годы, как будут себя вести различные секторы рынка, и что может оказать решающее влияние на рынок.

Текущая ситуация на рынке недвижимости Торонто

То, что цены на недвижимость в Торонто растут как на дрожжах, уже давно стало само собой разумеющемся. Даже любимое развлечение многочисленных экспертов из числа банковских экономистов пугать народ скорым крахом рынка недвижимости перестало быть забавным, и они дружно затихли, чтобы не выставлять себя в очередной раз на посмешище.

Пока еще не опубликованы результаты за декабрь 2016 года, но уже ясно, что рост цен в прошлом году был значительным. Средняя цена на жилье в ареале Большого Торонто за год выросла в среднем на 20% и составила $730,472 долларов.

Для расчета брали цены как на отдельно стоящие дома, так и на квартиры в кондоминиумах, во всех районах и пригородах города. Понятно, что цены росли быстрее в хороших районах, в первую очередь на отдельно стоящие дома и таунхаусы.

Если говорить про данные за ноябрь 2016 года, то рост стоимости отдельно стоящих домов в Торонто составил за год порядка 32%, выйдя на усредненный показатель $1.35 миллиона долларов. В пригородах Торонто рост цен на отдельно стоящие дома составил от 20% до 25% в год, в зависимости от региона.

Причем такой рост идет уже который год. Например, в начале 2013 года я помогала клиентке с покупкой таунхауса в пригороде Торонто Vaughan. Тогда она купила этот таунхаус за $628,000 долларов. Сейчас он стоит около $930,000 долларов.

Но если еще пару лет назад рост цен шел только на отдельные дома и таунхаусы, то со второй половины 2015 года наметился рост цен на рынке кондоминиумов. Этот тренд укрепился в 2016 году, и стал доминирующим - цены за год на квартиры в ряде районов Торонто выросли на 8%-10%.

Также нужно отметить ещё одну особенность текущего момента. Это ажиотажный спрос на рынке недвижимости, по другому я его назвать не могу. Традиционно начало года это мертвый сезон, сколь-нибудь заметная активность обычно начиналась только в начале марта. В этом году уже со 2 января активность на рынке такая, какая обычно бывала только на пике сезона.

Самое примечательное, ажиотаж стоит даже на рынке кондоминиумов. 5 января этого года я столкнулась с тем, что на квартиру в кондоминиуме за первый день было подано 4 предложения о покупке. Аукционные войны за рынке кондоминиумов становятся обычным делом, хорошие квартиры продаются в течение 2-3 дней после того, как их выставляют на рынок.

И это все только в первых числах января. Напомню, что предыдущие годы цены на квартиры в кондоминиумах практически не росли.

Ну и в заключение вполне ожидаемая ситуация с арендным жильем. На начало этого года отмечается высокий дефицит площадей для съема, идет заметное удорожание стоимости аренды. Подобная ситуация наблюдалась 3-4 года назад, однако тогда массовое строительство кондоминиумов и отсутствие роста цен на квартиры смогли заметно смягчить возникшую проблему.

Сейчас ситуация в корне другая. Объемы строительства кондоминиумов заметно ниже, стоимость строительства растет, как и сроки ввода нового жилья в строй. Так что пока все указывает на то, что дефицит арендного жилья будет только увеличиваться и цены на аренду будут расти.

Факторы роста

О причинах роста я уже неоднократно писала, поэтому не буду повторяться. Напомню лишь, что главными из них являются рекордно низкий процент по ипотечному кредиту, нехватка земли под застройку, общий рост населения, повышение уровня доходов жителей Торонто, приток инвесторов из-за снижения курса канадского доллара и ухудшение инвестиционного климата в других частях Канады.

Насколько я могу судить, в прошлом году заметно увеличились инвестиции в недвижимость Торонто с южного направления, как за счет прихода американских инвесторов, так и за счет канадцев, которые распродают свою собственность в южных штатах, таких как Флорида и Аризона.

Из-за прошедшего в последние годы роста цен на недвижимость в США и ослабления канадского доллара по отношению к американскому поток инвестиции в недвижимость Торонто стали крайне привлекательными, чем и объясняется интерес инвесторов.

То же самое касается китайцев, которые ударными темпами выводят деньги из Китая, экономика которого подает все больше поводов для серьезного беспокойства. При этом в прошлом году сработал ещё один неожиданный фактор, связанный с китайскими инвесторами.

После того, как правительство провинции Британская Колумбия неожиданно ввело налог в размере 15% от суммы сделки при покупке недвижимости в Ванкувере иностранцами, зарубежные инвесторы переключились на недвижимость в Торонто. За ними последовали и все другие, включая канадцев.

В итоге неуклюжих действий правительства Британской Колумбии объем сделок на рынке недвижимости Ванкувера упал на 40% по сравнению с предыдущим годом. Это, правда, никак не отразилось на ценах, они только выросли, зато ударило по бюджету провинции. Но что важно для нас, большинство из этих неслучившихся 40% сделок перетекло на рынок недвижимости Торонто.

Экономическая ситуация в Канаде и рынок недвижимости Торонто

Экономика Канады переживает далеко не лучшие времена. Падение цен на энергоносители и сырье в сочетании с ухудшением делового климата в стране привели к значительному ослаблению канадского доллара и стагнации экономики по многих провинциях.

Даже провинция Онтарио, для которой низкий курс канадского доллара по отношению к американскому всегда считался благом, и которая больше других выигрывает от падения цен на сырье и энергию, испытывает серьезные проблемы в экономике.

Исключением является лишь Торонто. В настоящий момент Торонто чуть ли не единственное место в Канаде, которого не коснулся кризис, и где деловая активность находится на высоком уровне. Это объясняется особым статусом города как одного из важнейших деловых центров мира, что обеспечивает определенную автономность его экономики от национальной экономики в целом.

Торонто также является одним из мировых центров высоких технологий и финансовых услуг - то есть тех областей, которые находятся на подъеме. Поэтому кризисные явления в канадской экономики не сильно задевают Торонто, и даже где-то ему выгодны.

По крайней мере, рынок недвижимости Торонто является ярким тому подтверждением - когда практически везде по Канаде цены на недвижимость падают, Торонто бьет рекорды по их росту.

Что ждать в 2017 году?

Если правительство не начнет предпринимать попытки регулировать рынок (а я не думаю, что после экспериментов в Британской Колумбии кто-то на это пойдет), то нас ждет дальнейший рост цен.

Никуда не исчезла проблема с нехваткой земли под строительство, она только становится острее - земли не прибавляется, она дорожает. Самое главное, муниципалитеты пока не идут на изменение строительных норм в части разрешить более плотную застройку, увеличить высотность, более широко использовать сельскохозяйственные земли, и т.д.

Население в городе также продолжает расти, причем за счет квалифицированных высокооплачиваемых работников.

Слабеющий канадский доллар ведет к росту зарплат в Торонто и притоку инвесторов из-за рубежа. Если канадский доллар будет падать ещё, это только повысит интерес к недвижимости в Торонто. Учитывая экономическую ситуацию в Канаде, ослабление канадского доллара это наиболее вероятный сценарий на этот год.

Также может сыграть свою роль китайский фактор. В последнее время среди китайцев ходят упорные слухи о скором запрете на вывоз денег из Китая за рубеж. Как результат, среди китайцев стоит паника, все спешат вывезти из Китая как можно больше денег и вложить их за рубежом. Для китайцев Канада наряду с Великобританией, США и Австралией стоит в списке наиболее популярных стран для инвестиций.

Учитывая, что китайские инвесторы в настоящий момент переключились на Торонто, в 2017 году мы будем свидетелями гораздо более активного участия китайских инвесторов в сделках по покупке недвижимости.

Итак, что мы имеем? С одной стороны, цены на отдельно стоящие дома достигли такого уровня, что они стали недоступны обычному человеку, у которого нет недвижимости в Торонто, или больших накоплений и высоких заработков.

По идее, такая ситуация должна была бы остановить рост цен на дома и таунхзаусы, особенно в верхней ценовой категории. Однако перечисленные выше факторы говорят в пользу дальнейшего роста цен, хотя и не такого резвого - по моим ощущениям, не больше 10%-15% в год.

С еще большей долей уверенности можно говорить про рост цен на рынке кондоминиумов, особенно на вторичном рынке. На мой взгляд, именно на вторичном рынке квартир в кондоминиумах будет разыгрываться основная драма, с заметным ростом цен и аукционными войнами.

Лично я прогнозирую рост цен на вторичном рынке на квартиры в хороших районах и хороших домах на 15%-20% в год.

К этому выводу меня подталкивают: разрыв в 30%-40% между ценами на квартиры на вторичном рынке и ценами на квартиры от строителей; объем строительства новых кондоминиумов в настоящий момент значительно ниже, чем был несколько лет назад; есть большой спрос на квартиры для сдачи в аренду на фоне резкого роста стоимости сдачи в аренду.

Все это делает квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке крайне привлекательными для инвесторов.

Если к этому добавить, что квартирам в кондоминиумах нет никакой альтернативы в ценовом диапазоне до 1 миллиона долларов, то высокий рост цен на них просто неизбежен.

Хочу лишь сделать одно замечание в этой связи. В целом из-за невысокого качества строительства кондоминиумов (за исключением бутик-кондо) темпы роста цен на квартиры в разных домах будут колебаться в очень большом диапазоне - в отличие от отдельно стоящих домов, цены на которые растут обычно достаточно однородно.

Так что я бы назвала 2017 год годом рынка кондоминиумов, это основной рынок, на который имеет смысл обратить внимание инвесторам в этом году.

Елена Рябинина | 2017.01.09