Русский Торонто

В конце апреля 2017 года был введен налог в размере 15% на покупку жилой недвижимости иностранцами в Торонто и прилегающих окрестностях. Годом ранее аналогичный налог был введен на покупку недвижимости в Ванкувере.

Таким образом Канада перестала быть страной, где иностранные покупатели имели равные права с местными жителями в плане покупки недвижимости. Несомненно, такой подход со стороны правительств провинций Британская Колумбия и Онтарио вызывает много вопросов.

Помимо полной неэффективности этой меры взятый курс создает негативный долговременный эффект, который сказывается не только на этих провинциях, но и на всей Канаде. В частности, зарубежным инвесторам дается ясный сигнал, что Канада не заинтересована в их деньгах.

Так как Ванкувер в качестве места для покупки недвижимости практически не интересовал наших соотечественников, введение там налога на покупку иностранцами прошло практически незаметно. Что не скажешь про Торонто, где покупателей из России, Украины и Казахстана было более чем достаточно. Поэтому введение налога на покупку иностранцами недвижимости в Торонто и прилегающих зонах задело большое количество людей, и вызвало множество вопросов.

Ниже даются пояснения, на кого распространяется этот налог и как он применяется.

Суть введенного налога, почему его ввели и кто под него подпадает

Называется налог Non-Resident Speculation Tax - то есть налог на спекуляции иностранцами. На самом деле ни о каких спекулянтах речь не идет, по факту это налог на покупку недвижимости иностранцами в зоне Большого Торонто и прилегающих регионах.

Вкратце предыстория введения этого налога такова. В последние годы на рынке недвижимости Торонто и пригородов наблюдался высокий рост цен на дома и таунхаусы, до 25%-30% процентов в год. Однако в начале 2017 года ситуация вышла на качественно новый уровень, цены буквально полетели вверх, поднявшись за несколько месяцев на 50% и выше. Все это сопровождалось аукционными войнами с безумными переплатами, дома продавались за несколько дней после выставления на рынок.

Правительство провинции Онтарио решило вмешаться в ситуацию и охладить рынок. Основную причину бешеного роста цен оно увидело в иностранных покупателях, и для стабилизации рынка было решено ввести налог на покупку недвижимости иностранцами в размере 15% от стоимости покупки.

Решение о введении налога NRST принималось правительством Кэтлин Вин несмотря на протесты со стороны тех, кто имеет отношение к рынку недвижимости, и вопреки статистике, согласно которой иностранцы составляют мизерную часть покупателей жилой недвижимости в Торонто. То есть решение сугубо популистское, как и вся деятельность правительства либералов, которая в итоге наносит вред экономике провинции.

Такова предыстория. Теперь о том, кто подпадает под этот налог, кто нет, и как он будет взиматься.

Кто и что облагается налогом

Налогом облагается только жилая недвижимость. Вся остальная собственность - например, коммерческая или сельскохозяйственная - этим налогом не облагаются. К слову, многоквартирные дома с числом квартир больше 6, уже не считаются жилой собственностью, и при покупке их иностранцами налог с них не взимается.

Регионально налогом облагается только недвижимость, которая находится в зоне Большого Торонто и окружающих регионах. Это достаточно большая площадь, на которой проживает порядка 9 миллионов человек. Фактически речь идет о самом густонаселенном районе Канады.

При этом столица Канады город Оттава в эту зону не попала, иностранцы могут покупать там жилую недвижимость без уплаты 15%-го налога. Проблема однако в том, что инвесторов Оттава пока не сильно интересует, и будет ли в дальнейшем интерес к этому городу, трудно сказать.

Налог взимается со всех иностранцев, у которых нет канадского гражданства или статуса постоянного жителя Канады. Причем речь идет как о физических лицах, так и юридических лицах. Все иностранные компании, представительства иностранных компаний, и даже канадские компании, в число владельцев которых входят иностранцы, должны платить 15%-й налог при покупке жилой недвижимости.

Граждане Канады и лица со статусом постоянного жителя Канады этим налогом не облагаются.

Особым случаем является покупка недвижимости семейной парой, один из супругов в которой иностранец, а другой имеет гражданство Канады или статус постоянного жителя. Однако, если в совладельцы будет включен хотя бы еще один иностранец - например, родители мужа или жены - эта недвижимость сразу же становится предметом налогообложения.

Возврат заплаченного налога

Заплаченный налог может быть возвращен, если будут выполнены определенные условия.

В частности, если покупатель из числа иностранцев получит статус постоянного жителя Канады в течение 4 лет с момента покупки, заплаченный налог ему вернут.

То же самое относится к иностранцам, которые поступили на обучение в Канаде. Через два года обучения налог им будет возвращен. Для тех иностранцев, которые приехали на работу в Канаду и купили недвижимость, налог будет возвращен через год.

Однако для получения налога есть важное требование - купленная недвижимость должна быть местом основного проживания иностранца в Канаде. В противном случае налог им возвращен не будет.

Кого коснется налог NRST в первую очередь

Хотя формально налог NRST направлен на ограничение покупки недвижимости в Торонто иностранными спекулянтами, на деле он коснется в основном тех иностранцев, которые связали свою жизнь с Канадой.

Во-первых, от введения этого налога пострадают лица, приезжающие в Канаду на учебу. Процесс обучения в Канаде занимает как минимум 2-3 года, а то и больше. Далее идет как минимум один год работы в Канаде, и примерно столько же сейчас занимает процесс иммиграции.

В итоге человек, который едет на учебу с планами последующей иммиграции, ориентируется как минимум на четыре года проживания в стране. Стоимость аренды жилья высокая и обходится в копеечку. Естественно, если у него или его родителей есть деньги на первоначальный взнос, гораздо выгодней купить жилье в Торонто, чем арендовать.

Сейчас значительная часть таких покупателей будет вымыта с рынка. Даже при условии, что заплаченный налог вернут через два года, далеко не каждый имеет возможность или желание заплатить дополнительные 15%.

Другая категория покупателей, по которым бьет новый налог, это молодые люди из числа иммигрантов, которым деньги на покупку дают родители из-за рубежа. Это достаточно многочисленная группа покупателей, которая сейчас будет лишена такой возможности.

Как правило, участие родителей-иностранцев связано с тем, что им проще получить ипотеку в канадском банке, чем их детям-канадцам, у которых нет высоких заработков. Также многие родители предпочитают покупать недвижимость на свое имя, чтобы в случае развода детей не потерять вложенные деньги.

Из-за ведения налога на иностранных покупателей эти схемы работать не будут, и тем, кто раньше мог рассчитывать на свое жилье, придется перебиваться арендой.

Еще одна группа иностранцев, которая покупает недвижимость в Канаде, это те, кто имеет детей со статусом постоянного жителя или гражданством Канады.

Семейное спонсорство в Канаду для родителей сейчас очень ограничено из-за маленьких квот. Поэтому большинство иммигрантов оформляет родителям супервизу, которая дает им возможность легально жить в Канаде длительные сроки.

Часть из тех, кто получает супервизу, покупало себе жилье в Канаде, так как это было выгодней и комфортней, чем снимать арендное жилье. В связи с тем, что статуса постоянного жителя у них нет, и они считаются иностранцами, теперь они должны платить15%-й налог при покупке. Соответственно, новые меры бьют по ним.

Несомненно, среди иностранцев есть и те, кто инвестирует в недвижимость Торонто с целью получения прибыли, а не только для целей приобретения жилья для себя. Судя по статистике, эта группа составляет совсем небольшую часть покупателей жилой недвижимости, чтобы оказывать хоть какое-то серьезное влияние на рынок.

Но самое главное -спекулянтов среди них вообще мизерная доля. Нужно понимать, что иностранцы делают инвестиции на длительный срок, фактически финансируя создание рынка арендного жилья, которого в Торонто катастрофически не хватает. Сейчас эту категорию покупателей фактически изгоняют с рынка.

Нужно особо отметить, что рынок недвижимости это вообще не та сфера, где есть простор для спекулянтов, так как каждая транзакция сопровождается большим расходами. Поэтому вложения на рынке недвижимости делаются на длительный срок, как минимум на несколько лет, чтобы инвестор мог заработать.

Именно по этой причине спекулянтов на рынке недвижимости Торонто практически нет, есть лишь инвесторы и лица, покупающие недвижимость для собственного проживания. К тому же инвесторы в основном не иностранцы, а свои местные.

Последствия

Как показал опыт Ванкувера, рынок недвижимости которого действительно сильно зависел от зарубежных покупателей, введение налога на покупку недвижимости иностранцами очень слабо повлияло на ситуацию с ценами - они как росли, так и растут. Однако упали объемы продаж, и казна провинции недополучает налоги, которые шли от сделок по покупке-продаже.

В Торонто, где процент иностранных покупателей вообще мизерный, эти меры окажут еще меньший эффект. Дело в том, что причины роста цен заключаются в нехватке жилья. Для решения этой проблемы нужны совсем другие меры, включая дерегуляцию, снижение налогов, облегчение получения разрешений, изменение норм по плотности и высоте застройки, и так далее. Налог на покупку недвижимости иностранцами не имеет к решению этой проблемы вообще никакого отношения.

То, что в правительстве Онтарио не понимают ситуацию на рынке недвижимости, и ни с того ни с сего зачислили иностранных покупателей в спекулянты, говорит лишь о непрофессионализме как премьер-министра провинции Кэтлин Вин, так и членов её кабинета, принимавших участие в подготовке этих мер.

Весной 2018 года пройдут очередные выборы в провинции Онтарио. С учетом того, что премьер-министр провинции Кэтлин Вин имеет рекордно низкий уровень поддержки, все идет к тому, что Либеральная партия проиграет на этих выборах.

Тем, кто придет на смену, придется иметь дело с экономикой провинции, которая усилиями правительства Кэтлин Вин находится не в самом лучшем положении. И можно с очень большой долей вероятности предположить, что налог NRST на покупку недвижимости в Торонто иностранцами будет отменен. Так что, как это видится сейчас, налог NRST это лишь временная мера.

Вы также можете познакомиться с изложенным материалом, посмотрев подготовленные нами видео.
Налог NRST на покупку недвижимости иностранцами в Торонто
Налог NRST на покупку иностранцами - по кому он ударит

Редакция Русского Торонто | 2017.05.04