Русский Торонто

Принятые правительством Онтарио меры по охлаждению рынка недвижимости Торонто и прилегающих регионов таят серьезные угрозы, которые могут привести к дисбалансу рынка и нанести удар по экономике Канады.

Основных мер две - введение налога NRST на покупку жилой недвижимости в Торонто иностранцами, и введение контроля за ростом арендной платы. И если первая мера, по всей видимости, окажет самое минимальное воздействие на рынок, то вот вторая мера может серьезно перетрясти такой сектор, как рынок кондоминиумов и ударить по всей строительной индустрии.

Согласно новым правилам, владелец арендного жилья не имеет права повышать арендную плату больше чем на 2.5% в год.

Дело в том, что в Торонто быстрыми темпами росли не только цены на недвижимость, но и стоимость аренды жилья. Буквально за год арендная плата подскочила больше чем на 30%. Правительство решило бороться с этим тем, что ввело запрет на повышение арендной платы больше чем на 2.5% в год. Налицо попытка регулировать рынок командными методами, что еще ни у кого не получалось.

Рынок домов и таунхаусов

Главный вопрос, который беспокоит сейчас многих, успокоится ли рынок недвижимости после введения налога на покупку недвижимости иностранцами? Если вести речь о домах и таунхаусах, то эффект от этих мер будет минимальный, если он будет вообще. Возможен краткосрочный эффект, особенно в комбинации с тем, что рынок в апреле уже показывал признаки охлаждения и коррекции.

Однако если вести речь о горизонте прогнозов в 2-3 года, то этот налог вообще не стоит брать в расчет. Пример тому Ванкувер, где год назад был введен такой налог, но цены как росли, так и растут.

Единственный сценарий, при котором цены остановят свой рост и тем более снизятся - это полноценный экономический кризис, с массовыми увольнениями и сокращением зарплат. То есть когда люди при всем желании не смогут покупать недвижимость из-за элементарной нехватки денег. А экономика Канады хотя сейчас и испытывает трудности, однако речь не идет даже о стагнации, не говоря уже про кризис.

Рынок кондоминиумов

Тем не менее, существует большая опасность того, что введенный контроль за ростом арендной платы может привести к серьезному дисбалансу рынка кондоминиумов и в итоге нанести серьезный удар по экономике.

Согласно новым правилам владелец арендного жилья не может повышать арендную плату больше чем на 2.5% в год. Эта мера фактически убивает рынок арендного жилья и вынуждает инвесторов уходить с рынка Большого Торонто.

Содержание арендного жилья требует постоянных вложений. Нужен регулярный ремонт и поддержание техники в рабочем состоянии, постоянно дорожают коммунальные услуги, и так далее. Ограничение роста арендной платы на 2.5% в год делает сдачу квартир в аренду невыгодным или даже убыточным бизнесом. Можно не сомневаться, что в итоге владельцы арендного жилья начнут массово уходить с рынка и искать другие регионы, где рентабельность от вложений будет выше.

Например, в последние годы ряд многоквартирных домов, используемых как доходные дома, были конвертированы в кондоминиумы и распроданы. Сейчас, судя по уже появляющейся информации, этот процесс примет массовый характер. Также, судя по заявлением крупных застройщиков, они замораживают проекты строительства нового арендного жилья. В результате рынок арендного жилья начнет уменьшаться.

Но только доходными домами эффект от введения новых мер не ограничивается. Они также напрямую коснутся рынка кондоминиумов. В отличие от отдельных домов и таунхаусов, которые покупаются исключительно для собственного проживания, на рынке кондоминиумов присутствует много инвесторов. Причем не столько иностранных, сколько местных.

Бытует даже мнение, что бум на рынке кондоминиумов состоялся во многом благодаря активности инвесторов, которые таким образом удовлетворяли потребности обитателей Торонто в арендном жилье.

К чему приведет контроль за ростом арендной платы? С большой долей уверенности можно говорить о том, что инвесторы начнут массово продавать квартиры в кондоминиумах, так как сдавать их в аренду будет невыгодно. На рынке появится большое количество квартир, что вероятнее всего на год-полтора приведет к остановке роста цен на вторичном рынке и даже их снижению.

Те, кто имеет такую возможность, будут покупать эти квартиры для себя, и в течение года-полтора рынок вторичной недвижимости будет основным для покупки жилья. В то же время доля арендного жилья в секторе кондоминиумов будет стремительно сокращаться.

На этом фоне застройщики начнут откладывать строительство новых кондоминиумов. Инвесторы уйдут с этого рынка, плюс большой процент потенциальных покупателей переключится на вторичный рынок. В итоге строители начнут вести себя осторожно и будут запускать гораздо меньше новых проектов. Все это приведет к резкому сокращению предложения на рынке новых кондоминиумов в ближайшие 3-4 года.

В итоге рынок арендного жилья начнет стремительно сжиматься, и кризис будет развиваться по экспоненте. Людям будет просто негде жить. То, что арендная плата не будет расти, это конечно хорошо, но когда ты не можешь найти себе жилье, то тебя это волнует уже далеко не в первую очередь.

В итоге рано или поздно введенные меры придется отменять. И тогда качели пойдут в другую сторону - из-за высокого спроса, дефицита арендного жилья и дефицита на рынке кондоминиумов цены на квартиры начнут расти темпами, которые легко перебьют нынешний рост. Причем произойдет это видимо уже достаточно скоро, в течение ближайших 2-3 лет.

Стратегия на сегодняшний момент

Для тех, кто планировал и имеет возможность купить квартиру в кондоминиуме, сейчас наступает хорошее время. Цены должны стабилизироваться и даже снизиться. Особенно хорошим временем для покупки будет осень этого года и начало следующего. Потом ситуация начнет разворачиваться в обратную сторону, начнет давать себя знать дефицит новых проектов и кризис на рынке арендного жилья.

Если говорить про иностранцев, то можно посоветовать следующее. Если вы планируете инвестировать в Канаду, то имеет смысл сейчас покупать квартиры от строителей.

Так как от момента заключения сделки до вступление в право владения квартирой проходит порядка 4-5 лет, за это время много чего может произойти. В частности, вероятнее всего будут отменены меры, о которых идет речь, так как от них гораздо больше вреда, чем пользы. Также за это время цены вырастут гораздо больше, чем на 15%, так что в любом случае покупать будет выгодно. Наконец, ваша личная ситуация может изменится таким образом, что необходимость платить налог на вас распространяться не будет.

Редакция Русского Торонто | 2017.05.05