Ждет ли рынок недвижимости Торонто крах? / Елена Рябинина
Ситуация на рынке недвижимости Торонто продолжает удивлять и переживать всех, кто хоть немного связан с этой темой. Для этого несомненно есть все основания. Однако ситуация далеко не так драматична, чтобы строить апокалиптические прогнозы, быстрее наоборот.

Для тех, кому удобней познакомиться с материалом в форме видеообзора, предлагаем ролик на YouTube:
Рынок недвижимости Торонто - новая реальность

Текущая ситуация

Итак, что происходит на рынке недвижимости Торонто? После месяцев стремительного роста цен и аукционных войн, когда на дом или квартиру подавалось по несколько предложений на покупку, и недвижимость продавалась за несколько дней по ценам, значительно превышающим ту, по которой она была выставлена, наступило затишье.

В мае рынок резко охладился. Дома, выставленные на продажу, стоят уже неделями, и не продаются. Аукционные войны ушли в прошлое. Многие сделки, которые были заключены в период бешеного роста цен, разваливаются, так как покупатели не могут продать свой дом, чтоб оплатить покупку, и это вызывает цепную реакцию. Все это сопровождается судебными исками, неожиданно возникающими финансовыми проблемами и прочими осложнениями.

По майской статистике, продажи в Торонто упали больше чем на 20%, а в пригородах объем продаж упал в некоторых районах до 60%. При этом количество предложений, то есть выставленной на продажу собственности, заметно выросло - больше чем на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Естественно, такая ситуация вызвала разговоры и статьи о том, что рынок вот-вот и рухнет, цены понесутся вниз, и нас ждет кризис недвижимости.

На деле все конечно не так, ни о каком кризисе на рынке недвижимости говорить не приходится, и ждать падения цен не следует. Об этом говорит и майская статистика. При том, что рынок резко затормозился и на продажу было выставлено рекордное количество жилья, цены продолжали расти.

Рост цен в мае составил примерно 4% по сравнению с ценами апреля. С учетом, что резко снизились продажи дорогих домов и они выпали из статистики, по факту цены на все остальное выросли за месяц не на 4%, а на все 5%-6%.

Это рост цен не за год, а только за один месяц, причем месяц кризисный. Так что ждать падения цен не стоит, они будут только расти, пусть и не такими бешенными темпами, как раньше.

Причины нынешней ситуации

Уже в начале апреля было ясно, что началась коррекция рынка, он стал остывать сам по себе. Цены не могли расти по бешеному бесконечно, так как повышение цен приводит к тому, что покупателей становится меньше. Поэтому обычно после бурного роста цен на какое-то время наступает затишье, которое сменяется новым ростом только после того, как накопится очередная критическая масса потенциальных покупателей.

Если говорить про потенциальных покупателей, то они как раз и были причиной бурного роста цен в первой половине года. Кто мог и хотел купить недвижимость, сделали это зимой и весной, и сейчас их число заметно снизилось. Остались те, кто пока еще не определился со своими планами.

Затем, май-июнь традиционно те месяцы, когда люди продают свою недвижимость. Связано это с тем, что все хотят завершить сделку до сентября, то есть до того времени, когда детям нужно идти в школу. Именно в эти месяцы на рынке самое большое количество предложений, и это, естественно, работает на снижение цен.

Наконец, стремительный рост цен сподвигнул многих из тех, кто не планировал продавать свое жилье, выставить его на рынок. Нужно сказать, что в последнее время оформилась устойчивая тенденция продавать свою недвижимость в Торонто и перебираться в мелкие городки в часе-полтора езды, где дома стоят значительно дешевле. Особенно это стало популярно у пенсионеров, фрилансеров и самозанятых специалистов.

В итоге высокий спрос стал балансироваться более высоким предложением, и началась коррекция рынка. То есть начали работать законы экономики.

К сожалению, в дело вмешалось провинциальное правительство, которое, такое ощущение, не имеет ни малейшего понятия ни о рынке недвижимости, ни об экономике в целом. Правительство Кэтлин Вин ввело кучу ограничительных мер и налогов, создав на рынке панику. В итоге все, кто планировал покупку, включая инвесторов, замерли, не зная, как это скажется на рынке, и куда он качнется.

Прогнозы

Фактически кризисная компонента нынешней ситуации на рынке недвижимости возникла из-за волюнтаристских действий правительства либералов. Если использовать технические термины, то рынок подвергся внешнему возмущению, и теперь нужно время, чтобы этот механизм самонастроился и опять заработал нормальном режиме.

Как скоро это произойдет? Анализ ситуации позволяет предположить, что все должно прийти в норму уже в августе-сентябре.

Те, у кого нет острой необходимости в продаже своей недвижимости, а таких большинство, будут снимать ее с продажи и ждать лучших времен. Менталитет канадцев таков, что никто не будет отдавать себе в убыток, им проще подождать. Пока нет статистики за июнь, но есть ощущение, что предложение на рынке снизилось.

В итоге уже к августу баланс спроса и предложения изменится, и на рынке вновь будет наблюдаться дефицит жилья.

Также иссякнет терпение покупателей. Сейчас те, кто хотел покупать, замерли в ожидании, куда все повернется, и не начнут ли падать цены. Цены, однако, не падают, и падать, судя по всему, не собираются.

Нужно учитывать, что многие покупки завязаны на время, когда дети идут в школу, то есть они должны быть завершены к сентябрю. Поэтому уже в июле можно ждать увеличения сделок - жизнь продолжается,к тому же именно сейчас есть возможность сделать выгодную покупку.

Такое оживление приведет к тому, что все, кто ждал падения цен, вернутся на рынок. И дальше уже не исключен вариант, что может повториться ситуация начала года. Один из основных законов экономики говорит, что рынок всегда свое отыгрывает. То, что он сейчас замер, выльется в итоге в высокие темпы роста цен в будущем.

Что может обрушить цены на рынке

Высокие цены на недвижимость в Торонто и их постоянный рост диктуются стабильным приростом населения, высокой платежеспособностью жителей, и, самое главное, чрезмерной зарегулированностью строительного бизнеса.

Чтобы как-то снять напряжение на рынке, нужно менять подходы к городскому планированию, развивать транспорт, упрощать получение разрешений на строительство, предоставлять строителям льготы и снижать налоги.

Ничего этого правительство либералов не делает, или делает очень медленно. Вообще похоже на то, что у правительства Кэтлин Вин в меню есть только одно средство решения всех проблем - увеличить налоги и ввести новые ограничения. К сожалению, это не работает. Точнее, это работает с точностью до наоборот, только создавая дополнительные проблемы. По крайней мере, проблему дефицита жилья оно не решает.

Пока единственный сценарий, когда цены на недвижимость в нынешних условиях могут снизится, и тем более стремительно упасть, это общий экономический кризис в стране или хотя бы в провинции, с высоким уровнем безработицы, массовыми увольнениями, сокращением производства, падением жизненного уровня и прочими прелестями.

К слову, это именно то, что вызвало кризис на рынке недвижимости в США в 2008-2009 годах. Но пока, к счастью, в Канаде такой сценарий не просматривается.

Поэтому, если правительство снова не полезет регулировать рынок с очередными неумными инициативами, уже в августе-сентябре он должен прийти в норму и войти в активное состояние.

Что это значит? Тем, кто собирается продавать, лучше отложить выставление своей собственности на рынок до осени.

А вот для тех, кто планирует покупать, нынешнее лето самое удачное время для этого. Конечно, тех цен, что были в начале года, уже нет, но дальше они будут только выше. Зато сейчас вы можете не спеша выбирать и торговаться - роскошь, которая давно не наблюдалась на рынке недвижимости Торонто. Нынешний момент в этом плане достаточно уникальный.
Елена Рябинина | 2017.06.19