Результаты продаж на рынке недвижимости Торонто в октябре 2017 года вселили оптимизм, что рынок оживает. По крайней мере, таковы настроения среди риэлторов и экономистов. Вопрос, насколько эти надежды оправданы?
Скажу сразу, что я общего оптимизма не разделяю, хотя уверена в том, что нынешние проблемы на рынке недвижимости временные, и рынок свое отыграет. Однако вряд ли это произойдет в ближайшие месяцы.Статистика, давшая повод для оптимизма
Данные о сделках с жилой недвижимостью в Большом Торонто за октябрь показали рост продаж на 12% по сравнению с сентябрем. Также был отмечен среднегодовой рост цен на недвижимость на 9.7%, с приростом в цене на 0.6% по сравнению с сентябрем.
Вот это увеличение количества сделок, прирост в цене и общая положительная динамика позволили риэлторам и экономистам начать говорить о том, что рынок достиг дна и возобновил рост.
Повторю, я общего оптимизма не разделяю, хотя еще полгода назад писала о том, что именно в октябре рынок начнет коррекцию в сторону восстановления. Ниже поясню, почему я не считаю нынешний всплеск на рынке началом полноценного восстановления, и какие факторы препятствуют этому.
Почему в среднесрочной перспективе цены будут расти
Причины своей уверенности в том, что цены на рынке недвижимости Торонто будут расти еще не один год, я много раз поясняла в своих предыдущих статьях и видео обзорах. Так вот, все те факторы, которые работают на разогрев рынка и повышение цен, никуда не делись. Наоборот, ситуация только усугубляется.
В частности, стоимость строительства не уменьшается. Наоборот, она только растет, в том числе из-за увеличения налоговой нагрузки на строителей и стоимости подготовки проектов по причине бюрократической волокиты в муниципальных органах. Получить разрешение на строительство так же сложно, как и прежде, хотя в городе фактически разразился полномасштабный кризис арендного жилья.
Например, буквально днями была сообщено, что закрыт проект строительства кондоминиума Museum Flats. При том, что этот проект получил массу положительных откликов, квартиры в нем были практически полностью проданы, а компания-застройщик уже вложила в подготовительные работы миллионы долларов - тем не менее проект решено было закрыть, так как муниципалитет не выдал окончательное разрешения на строительство, и непонятно когда мог его выдать.
Или другой пример. Федеральное правительство готовит изменение строительных норм, планируя ужесточить их в плане повышения энергосбережения. Это означает использование более дорогих материалов при строительстве и капитальном ремонте домов, более массивную теплоизоляцию, установку более дорогой энергосберегающей бытовой техники и обслуживающих агрегатов, и так далее. Это как минимум добавит $35,000 долларов к стоимости среднего дома.
Другая причина состоит в том, что в Торонто, который был и остается главным экономическим локомотивом страны, стекаются специалисты со всей Канады, потому что именно здесь проще всего найти работу, причем работу высокооплачиваемую.
Кроме того, Торонто на глазах набирает вес в мировом табеле о рангах - после того, как за ним закрепился статус одного из основных мировых финансовых центров, сейчас он начинает уверенно заявлять о себе как об одном из главных инновационно-технологических центров Западного полушария. Все это также работает на приток в Торонто крупных компаний, которым требуется больше специалистов.
Например, совсем недавно компания Google выбрала Торонто в качестве своей главной площадки для создания прототипов города будущего. Также Торонто рассматривают как одного из основных претендентов на открытие второго головного офиса компании Amazon, которая обещает вложить 5 миллиардов долларов и создать 50 тысяч рабочих мест.
Ну и конечно важным фактором является иммиграция. На фоне того, что Канада увеличивает прием иммигрантов, с планами принять в ближайшие три года почти 1 миллион человек, по самым осторожным прогнозам в Торонто из них осядет порядка 170 тысяч человек.
Даже с учетом этих факторов очевидно, что ожидать уменьшения спроса на недвижимость Торонто не приходится, как и того, что цены остановят свой рост.
Причины нынешней ситуации на рынке недвижимости
В чем тогда причина нынешней ситуации, почему рынок вдруг замер, и отчего такой оптимизм по поводу увеличения числа продаж?
Напомню, что все предыдущие годы в Торонто и пригородах цены росли достаточно быстрыми темпами. Однако с начала 2017 года рынок перешел в качественно новое состояние, цены стали просто галопировать, за каждый дом буквально шла борьба. В частности, в апреле средняя стоимость объекта недвижимости выросла на 33% по сравнению со средними ценами в апреле 2016 года.
Для тех, кто хорошо ориентируется на рынке недвижимости Торонто, причины такого всплеска активности были в общем-то понятны. Как и то, что рынок к лету должен был охладиться и вернутся в привычное состояние. Рыночные механизмы должны были сделать свое дело.
Однако онтарийское правительство решило вмешаться в ситуацию, так как это показалось им хорошей возможностью набрать очки перед выборами. Дело в том, что доступность жилья является в Торонто достаточно больной темой, и Кэтлин Винн решила таким образом проявить заботу о людях.
В итоге правительство либералов ввело налог на покупку иностранцами недвижимости в Торонто в размере 15% от стоимости покупки, ограничило рост арендной платы 2% в год, ввело ряд других административных мер. То есть фактически оно решило начать регулировать рынок командными методами.
Естественно, никаким образом эти меры не сделали жилье более доступным, и тем более не стимулировали появление нового жилья. Эти меры только напугали продавцов, покупателей и инвесторов. Продавцы временно убрали свои дома и квартиры с рынка - никто не будет продавать недвижимость задешево. Покупатели замерли в ожидании, что цены могут пойти вниз, и стали ждать, когда это случится. Инвесторы просто ушли в другие юрисдикции, где им были рады.
В итоге рынок замер. В мае-сентябре продавали практически только те, у кого не было другого выхода - например, если люди купили до введения новых правил дом или квартиру, и им нужно было во чтобы то ни стало продать свою собственность, чтобы оплатить новую покупку.
Случилось именно то, о чем я писала в апреле-мае этого года, когда были обнародованы меры правительства по охлаждению рынка. Тогда, напомню, я советовала всем, кто думал о покупке дома или квартиры, делать это летом, так как именно тогда было большое количество продавцов, которым нужно было во чтобы то ни стало продать свою недвижимость .
Тогда же я писала, что к середине сентября все эти дома уйдут с рынка, рынок оправится, и в октябре можно ожидать увеличение количества продаж и возобновления роста цен . Что и случилось.
Почему восстановления рынка ждать рано
Почему же тогда я не разделяю общего оптимизма, несмотря на то, что мои прогнозы сбылись? Дело в том, что правительство не перестало вмешиваться в работу рынка. Правда, теперь речь идет уже не о провинциальном правительстве, а о федеральном.
Дело в том, что экономисты пророчат канадской экономике рецессию, даже несмотря на то, что пока она показывает хороший рост, выше чем любая из стран G7. Если это случится, большой долг, набранный канадцами в виде ипотечных кредитов, может стать проблемой. Поэтому правительство пытается действовать на опережение, ужесточая правила выдачи ипотечных кредитов.
В результате новые правила выдачи ипотеки, которые значительно повышают требования к годовому доходу получателя, сделают невозможным получить ипотеку, достаточную для покупки дома и даже большой квартиры. То есть речь идет о том, что с рынка вымывается большое количество потенциальных покупателей, которые перейдут на рынок арендного жилья.
Вот это ужесточение правил выдачи ипотеки и будет тем ограничителем роста рынка недвижимости в Торонто в начале следующего года.
Вообще нужно отметить, что меры правительства, как провинциального, так и федерального, ни к чему хорошему не ведут. Самое главное, они наносят ощутимый удар по экономике и повышают риски вхождения в рецессию, которую сами же пытаются избежать и которой очень боятся.
Мой прогноз
Как я вижу ситуацию, проблемы рынка недвижимости Торонто пока еще не закончились. Всплеск в октябре это действительно во многом та самая ожидаемая коррекция, о которой я писала еще полгода назад.
Однако дополнительный толчок дали те, кто планировал покупку с привлечением ипотечного кредита. Они сейчас спешат воспользоваться возможностью его получить, так как после Нового года для многих это будет уже нереально.
Поэтому, вполне возможно, активность на рынке недвижимости Торонто будет еще нарастать вплоть до конца года - при том, что обычно с середины ноября на рынке недвижимости наступало затишье и любая активность в преддверии Рождества прекращалась.
Если говорить про 2018 год, то здесь ситуация видится следующей. Лично у меня такое ощущение, что 2018 год может стать для рынка недвижимости Канады одним из наиболее неудачных.
Несомненно, рынок недвижимости Торонто не так подвержен колебаниям, но и его не обойдет тот кризис, который создает федеральное правительство своим ужесточением выдачи ипотеки.
Обычно сезонная активность на рынке начинается с середины февраля, или, как это было в этом году, уже в январе. Однако в 2018 году, как я вижу ситуацию, из-за усложнения правил получения ипотеки вряд ли нужно ждать высокой активности как минимум до середины весны.
Что будет продаваться в следующем году?
Рынок недвижимости неоднородный, поэтому каждый сегмент будет реагировать по разному.
На мой взгляд, будет оставаться активным рынок кондоминиумов. Стоит отметить, что последние полгода именно кондоминиумы активно покупались и продавались, и именно на них наблюдался рост цен - по сравнению с прошлым годом цены выросли в этом сегменте на 21.8%.
К слову, еще пару лет назад цены на кондоминиумы почти не росли, и я писала о том, что это ненормально. Слишком уж большим был разрыв в ценах на отдельные дома и таунхаусы с одной стороны, и кондоминиумы с другой. Поэтому я выражала уверенность в том, что нужно ждать заметной коррекции цен на кондоминиумы в сторону повышения, что мы сейчас и наблюдаем.
Я думаю, что этот рост будет продолжаться. Но основной интерес покупателей должен переключиться на вновь строящиеся кондоминиумы. В принципе, приобретение квартир в строящихся кондоминиумах всегда было хорошим вложением, но в последние два года этот сегмент буквально бумит, спрос возрос многократно.
С учетом новых правил выдачи ипотеки, огромного спроса на арендное жилье и роста потребности в новом жилье покупка квартиры в новых кондоминиумах от строителя становится для многих чуть ли не единственным шансом стать обладателем собственного жилья.
Дело в том, что покупая жилье от строителя на начальном этапе, вы вступаете во владение квартирой только через 3-4 года. Именно тогда вам нужно будет брать ипотеку, а иностранцам - платить налог на покупку недвижимости иностранцами. Однако есть высокая вероятность, что через 3-4 года и налог на покупку иностранцами отменят, и правила получения ипотеки значительно облегчат, и вообще правительство будет всячески стимулировать приобретение недвижимости.
Это понимают многие. Поэтому я думаю, что рынок новых кондоминиумов в ближайшие пару лет станет основной площадкой, где будут идти сделки с недвижимостью.
Если говорить про отдельно стоящие дома, то вряд ли стоит ожидать большой активности в этом сегменте. Думаю, в лучшем случае количество продаж в следующем году увеличится до уровня 2-3-летней давности. Цены будут расти, но невысокими темпами.
При этом, как я вижу, разные районы и разные типы домов поведут себя по разному, вплоть до того, что динамика будет абсолютно противоположной. Дело в том, что в такие неопределенные моменты хорошая недвижимость в хороших районах будет продолжать оставаться в спросе, в то время все остальное, что имеет изъяны, застрянет на рынке и такую собственность придется продавать за счет снижения цены.
Вся совокупность факторов - и перспективы ухудшения экономической ситуации в Канаде, и вымывание зарубежных инвесторов, и ужесточение правил выдачи ипотечного кредита, и совершенно неуклюжие действия правительства как в части регулирования рынка недвижимости, так и в экономике - все это создаст негативную динамику.
В этой ситуации правительству ничего другого не останется, как начать стимулировать экономику, в первую очередь строительную индустрию и вообще рынок недвижимости. В итоге с очень большой степенью вероятности: в Онтарио отменят все те меры, что привели сейчас к ситуации на рынке недвижимости Торонто; облегчат правила выдачи ипотечных кредитов; сделают Канаду привлекательной для зарубежных инвесторов.
Поэтому в перспективе ближайших 2-3 лет я жду восстановление рынка. Как только рынок стабилизируется и покупатели обретут уверенность, вот тогда нужно ждать резкого подъема цен. Практика показывает, что рынок недвижимости всегда отыгрывает свое. По крайней мере, рост цен в Торонто на недвижимость на 10%-12% в год был всегда, поэтому если в ближайший год-два мы его не увидим, это значит рост в будущем составит уже 20%-30% в год, а то и выше - примерно то, что мы сейчас наблюдаем с ценами на кондоминиумы.
Советы
На мой взгляд, ближайшие два года будут удачными для покупки отдельных домов в качестве инвестиций. Так как рост на них если и будет, то небольшой, есть возможность подобрать очень хорошие варианты, которые еще год назад уходили с рынка за несколько дней с большой переплатой. По крайней мере, сейчас в Торонто уникальный момент для приобретения такой собственности.
Другая площадка для инвестиций это новые строящиеся кондоминиумы. С учетом того, какой дефицит
арендного жилья в Торонто, и насколько высока потребность в жилье, особенно в центральной части города, квартиры в таких домах будут крайне востребованы.
У меня пока нет полной ясности в отношении квартир в кондоминиумах на вторичном рынке. С одной стороны, цены на них уже поднялись достаточно сильно, чтобы расти и дальше такими темпами. Хотя задел конечно остается, даже с учетом сложностей получения ипотеки и уходом из-за этого с рынка большого числа потенциальных покупателей.
С другой стороны, сейчас выгодно приобретать квартиры для сдачи, с учетом высокой арендной платы и тем дефицитом арендного жилья, что наблюдается в городе.
Поэтому я думаю, что какое-то время активность на рынке кондоминиумов будет сохраняться, а с ней и рост цен. Потом может наступить относительное затишье, и по прошествии 2-3 лет ситуация с ростом цен повторится.
Все это, конечно, только умозаключения, которые базируются на оценке текущей ситуации и нынешних тенденциях. Потому нужно понимать, что любые новые решения правительства и тем более изменения экономической ситуации в Канаде приведут к изменению данного прогноза.
Но что можно сказать однозначно, что при всех штормах и изменения курса рынок недвижимости Торонто всегда был, есть и будет оставаться крайне надежным для инвестиций, с гарантированном повышением стоимости в перспективе ближайших лет.