Вероятнее всего, в 2019 году рынок недвижимости Торонто ожидают серьезные изменения. Причем в какую сторону будет меняться ситуация, зависит исключительно от действий правительства и степени его вмешательства.
Чем вызвана неопределенность на рынке недвижимости ТоронтоВ отличие от всех предыдущих лет, когда тенденции на рынке недвижимости были устойчивыми и определялись объективными факторами, последние полтора года стали исключением. Причиной дестабилизации стали действия правительства, которое взялось регулировать рынок административными мерами.
Поводом для беспокойства правительства стали высокие темпы роста цен на недвижимость, галопирующий рост арендной платы, дефицит жилья и то, что оно становится недоступным всё большему количеству людей.
Способов разрешения сложившейся ситуации было два - удовлетворение спроса за счёт стимулирования строительства (правильный путь) и ограничение спроса путем введения запрещений и повышения налогов (очень плохой путь, который только усугубляет ситуацию). Правительство выбрало второй путь.
Такое вмешательство государства в регулирование рынка стало своеобразным черным лебедем. Термин "черный лебедь" появился в экономике не так давно и обозначает непредвиденные обстоятельства, которые появляются внезапно и в одночасье драматическим образом меняют ситуацию.
Так вот, действия правительства в 2017 - 2018 годах для рынка недвижимости и стали таким черным лебедем, полностью смешав имеющуюся диспозицию, создав хаос и только обострив все те проблемы, для решения которых правительство и посчитало нужным вмешаться.
Нужно сказать, что по прошествии полутора лет рынок понемногу приспособился к новым условиям и вернулся к саморегулированию. Однако в целом ситуация на рынке совсем не радужная, поэтому правительство явно будет пытаться по новой менять правила игры, чтобы исправить ситуацию. К чему это приведёт, сейчас сложно сказать, так как будет зависеть от характера принимаемых мер.
Но даже если не брать в расчет действия правительства, то за последний год на рынке недвижимости наметились тенденции, которые сами по себе должны привести к заметными сдвигам. Речь идет в первую очередь о смещении активности с рынка кондоминиумов на рынок таунхаусов, и заметного оживления активности на рынке отдельных домов.
Ситуация с арендным жильем в 2018 году
Ситуация на рынке недвижимости Торонто и Канады в целом характеризуется нехваткой арендного жилья и её высокой стоимостью. Естественно, ситуация в разных частях и тем более городах Канады отличается по степени остроты проблемы, и в этом плане Торонто и Ванкувер значительно оторвались от всех остальных.
В частности, при описании проблем со съемным жильем в Торонто ситуацию по другому, как катастрофа, уже не называют. Потребность в жилье, особенно съемном, растет намного быстрее, чем его строят. Именно этим определяется и высокий рост цен на недвижимость, который шел последние двадцать с лишним лет, и рост стоимости аренды жилья.
Собственно, вмешательство государства в дела рынка как раз и объяснялось необходимостью обуздания цен. По большей части делалось это исключительно из популизма и в какой-то мере страха, что ситуация выйдет из-под контроля, поэтому был принят большой пакет административно-запретительных мер.
Как водится, командный окрик "цены стой, раз-два" ни к чему хорошему не привел и ситуация с доступностью жилья за последние полтора года только ухудшилась, так как спрос продолжал расти, а строительство наоборот сокращаться - строители посчитали слишком рисковым делом закладку новых проектов в условиях административного произвола.
В результате итог 2018 года по съемному жилью таков - показатель vacancy rate снизился в Торонто до 1.1%, в то время как в секторе кондоминиумов этот показатель на конец года составил в Торонто 0.7%.
Vacancy rate - это процент доступного для съема жилья по отношению ко всему объему жилья, сдаваемому в аренду. Когда этот показатель составляет порядка 3% - 4%, это уже повод бить тревогу - что собственно и стали делать лет десять назад, когда vacancy rate по Торонто опустился до 3%. То, что сейчас наблюдается на этом рынке, иначе как острейшим кризисом назвать нельзя.
Естественно, при такой ситуации на рынке цены на аренду растут быстрыми темпами, даже несмотря на закон, запрещающий повышать стоимость аренды больше чем на 1.8% в год. В среднем по Торонто стоимость аренды за 2018 год выросла на 11%, в то время как в некоторых кондоминиумах рост составил 25%-35% в год.
Средняя стоимость аренды двухспальной квартиры в Торонто сейчас составляет порядка $2,400 долларов в месяц. И это средняя цена, в то время как в даунтауне цены на квартиры в современных кондоминиумах намного выше.
Рынок отдельных домов в 2018 году
Если говорить про покупку-продажу недвижимости, то в 2018 году в Торонто четко просматривались две тенденции, которые в корне отличались друг от друга. Речь идет о рынке отдельных домов и таунхаусов, с одной стороны, и рынке кондоминиумов, с другой.
На рынке отдельных домов после введения летом 2017 года 15%-го налога на покупку недвижимости иностранцами, резкого ужесточения правил выдачи ипотеки и серии повышений банковской ставки по кредитам произошло заметное снижение активности и небольшая коррекция цен.
В чем состояла коррекция? Для начала, цены перестали расти высокими темпами. Никакого падения цен конечно не произошло, как многие ожидали, они даже росли в прошлом году, однако они стали более реалистичными.
По крайней мере, в 2018 году за дома платили сколько, сколько они реально стоили - многие владельцы, которым было нужно продать свою собственность, поумерили свои аппетиты и не пытались продать её за космические цены, как это было еще пару лет назад.
Из моего опыта прошлого года - всё, что хорошее, продавалось достаточно быстро. Владельцы если и снижали цену, то не сильно. Другое дело, если дом имел заметные изъяны, то владельцы шли на существенное снижение цены, дом продавался долго, если продавался вообще. Но это то, о чем я пишу всегда - при покупке не ищите что подешевле, закрывая глаза на изъяны, они при будущей продаже выйдут вам боком. Особенно в такие времена, как сейчас.
Если судить по опубликованной статистике , то средняя стоимость сделок с отдельно стоящими домами понизилась по сравнению с предыдущим годом на 4.3%. Однако эта информация не должна вводить в заблуждение.
Вы должны понимать, что речь идет о снижении средней стоимости сделки, а не стоимости домов. С учетом того, что в 2018 году значительно сократилась доля сделок в секторе люксового жилья, это отразилось на усредненных показателях. Если же говорить про среднюю стоимость дома, то она в Торонто выросла за год примерно на 3%. Естественно, это не 12%-15%, как в предыдущие годы, но рост тем не менее есть.
Другое дело, что заметно упала активность, сделок в 2018 году было намного меньше, чем обычно, по этому показателю это худший год начиная с 2008 года. Причина этого проста - владельцы не выставляют свою собственность на продажу. По сравнению с 2017 годом количество выставленной на продажу недвижимости сократилось на 12.7%, а в декабре 2018 года вообще было на 32% меньше, чем в декабре 2017 года.
Покупатели ждут, не упадут ли цены, поэтому не спешат покупать. Также многих отпугнули новые правила получения ипотеки, которую сейчас получить намного сложнее, чем 2-3 года назад, и потенциальные покупатели надеются, что правила отыграют обратно, стоит только немного подождать.
Продавцы, в свою очередь, тоже не спешат выставлять дома на продажу - никто не собирается продавать их дешевле, чем они есть, особенно когда в продаже нет острой нужды. Кроме того, даже если и продать дом по хорошей цене, то что покупать взамен? Из-за того, что предложение на рынке резко сократилось, найти что-то на замену проданному сейчас достаточно сложно.
Вот это состояние неопределенности и формирует текущую ситуацию на рынке - все ждут, в какую сторону качнется ситуация и у кого первого сдадут нервы.
Рынок кондоминиумов в 2018 году
На рынке кондоминиумов картина в 2018 году была совершенно иной, чем на рынке отдельных домов и таунхаусов. Здесь шли активные продажи и наблюдался высокий рост цен, в среднем на 9% в год. Этой ситуации есть несколько объяснений.
Во-первых, разница в ценах на квартиры в кондоминиумах и на отдельные дома была значительной. Если цены на отдельные дома в последние годы росли очень высокими темпами, то про квартиры в кондоминиумах этого сказать было нельзя, они практически не росли.
В 2017 году цены на отдельные дома достигли отметки, после которой для многих покупателей дома стали просто не по карману. Эти покупатели массово переориентировались на кондоминиумы, где цены были вполне доступные.
Во-вторых, из-за острейшей нехватки съемного жилья и роста цен на аренду стало выгодно вкладываться в квартиры в кондоминиумах, и инвесторы переключились на этот рынок, чем создали дополнительный ажиотаж.
Есть еще несколько факторов, которые объясняют разогрев рынка кондоминиумов, однако всё в конечном счете сводится к тому, что жилья, тем более качественного, в Торонто катастрофически не хватает, а потребность в нём постоянно растет.
Перспективы на 2019 год
Если говорить про перспективы на 2019 год, то здесь просматриваются следующие сценарии.
На рынке кондоминиумов можно ожидать снижения активности и замедления роста цен. Дело в том, что цены на квартиры уже достигли такого уровня, что сейчас выгодней купить таунхаус в ближнем пригороде, чем небольшую квартиру в даунтауне.
Нужно учитывать, что стоимость квартир в строящихся кондоминиумах будет только расти, так как налоги становятся выше, дорожают строительные материалы, растет стоимость самого строительства. Рост цен на квартиры в новых домах это процесс объективный, и при всём желании строителей строить дешевое жильё у них это не может получиться в принципе.
Параллельно с этим будут подтягиваться и цены на вторичном рынке, так как потребность в жилье в Торонто очень высокая. Однако рано или поздно наступит слом в психологии покупателей, и они переключатся с квартир в кондоминиумах на дома и таунхаусы - как пригородах Торонто, так и в внутри города.
И если дома для многих в нынешних условиях пока не очень доступны, то таунхаусы как раз находятся в приемлемом ценовом диапазоне. Поэтому я думаю, что в 2019 году высокая активность будет наблюдаться на рынке таунхаусов, с наиболее высоким ростом цен именно на них.
Если говорить про рынок отдельных домов, то ситуация будет улучшаться. Я думаю, что очень скоро произойдет психологический слом у покупателей, им надоест ждать снижения цен и они начнут действовать гораздо более активно. Вполне возможно, что триггером может стать возвращение китайских инвесторов на рынок Торонто.
Дело в том, что в последние месяцы наблюдается возобновление их активности - либо они смирились с мыслью о 15%-м налоге, либо нашли какие-то схемы его возврата, либо возникли какие-то еще веские причины. Возможно, это связано с изменениями внутри Китая и ужесточением внутренней политики, замедлением китайской экономики и конфронтацией Китая с США и вообще западными странами. По крайней мере, уровень эмиграции из Гонконга в настоящий момент сопоставим только с 1997 годом, когда Британия передавала его Китаю.
В любом случае, первый же сигнал об улучшении рынка и начале роста цен спровоцирует новый их скачок. Из-за того, что последние полтора года рынок замер и цены росли очень медленно, уже накопился задел, который рынок рано или поздно отыграет. Обычно после такого затишья наблюдается резкий всплеск активности и цен - в частности, именно так было в 2009 году, после затишья 2008 года.
Но это все произойдёт, если правительство опять чего-нибудь не учудит, начиная с дальнейшего закручивания гаек или наоборот, отменив прежние ограничения и проведя дерегуляцию рынка. И любое такое вмешательство приведет к реализации совершенно непредвиденного сценария развития, вероятность чего совсем не нулевая.
Поэтому я повторю - пока все говорит о том, что рынок недвижимости Торонто, в первую очередь рынок отдельных дома и таунхаусов, будет активно выходить из застоя, однако опасность появления черных лебедей заставляет меня быть осторожной в своих прогнозах.
Как я вижу ситуацию, этот год будет полон неопределенностей, и нужно быть готовым к любым изменениями на рынке.