В настоящий момент на рынке недвижимости Торонто происходит поворот, который обещает изменить сложившийся баланс. Главные тенденции заключаются в том, что происходит замедление роста цен на рынке кондоминиумов, и заметно активизируется рынок отдельных домов и таунхаусов.
 | Изложение данной статьи Еленой Рябининой на YouTube |
Экскурс в историю
Те, кто следит за состоянием рынка недвижимости в Торонто, прекрасно знают о том, что последние двадцать лет он был очень активным, цены росли в среднем на 8% - 10% в год. Ровно два года назад правительство (как федеральное, так и провинциальное) обеспокоилось чрезмерным разогревом рынка и приняло большой пакет мер по его охлаждению.
При этом меры оказались чрезмерными, и в результате такого воздействия рынок от неожиданности замер, так как никто не понимал, куда всё повернётся. Это одна из негативных сторон административного вмешательства - из-за непредсказуемости принимающих решения чиновников невозможно прогнозировать ситуацию на будущее, так как она определяется не тенденциями на рынке и естественным развитием событий, а логикой людей, которые преследуют свои собственные цели и компетентность которых вызывает вопросы.
Поэтому в таких ситуациях лучше всего подождать, как будет развиваться ситуация, не предпринимая резких движений. Что в общем-то все и сделали - замерли, чтобы осмотреться и сориентироваться.
Первым отошел рынок кондоминиумов и чуть больше года назад на нём началось оживление, что привело к резкому скачку цен. Цены на квартиры в кондоминиумах за последние пару лет подорожали на 20%-30%, а в ряде кондоминиумов рост был ещё выше.
Если говорить про цены на рынке отдельных домов и таунхаусов, то там наступило затишье, которое продолжалось до начала этого года. Пока ситуация ещё остаётся стабильной, однако в последние 2-3 месяца уже пошло заметное оживление. По крайней мере, в нижней ценовой категории всё хорошее стало продаваться достаточно быстро, буквально за несколько дней, и тенденция на оживление рынка быстро набирает силу.
Пока трудно сказать, сможет ли в этом году оживление перекинуться на все дома и таунхаусы, в этом отношении пока есть сомнения. А вот в том, что уже в следующем году ситуация вернётся к привычной для Торонто и будет крайне активной, с дальнейшим заметным ростом цен - вот в этом сомнений как раз мало .
Дело в том, что есть набор факторов, которые работают на повышение цен на недвижимость в Торонто, и главный из них это острая нехватка жилья. Причем проблема с жильем становится с каждым годом острее и острее. И пока предложение не станет превышать спрос, а это произойдет совсем не скоро, если произойдет вообще, цены на жилье в Торонто будут только расти.
То, что происходило последние пару лет (речь идёт о затишье на рынке недвижимости), это была аномалия, вызванная неуклюжими действиями правительства. Шок от этих мер уже проходит, и мы становимся свидетелями того, как рынок начинает отыгрывать не добранное за эти два года. На практике это означает, что мы можем увидеть скачок цен уже в обозримом будущем.
Теперь переходим к конкретике, а именно к советам разным категориям продавцов и покупателей, как вести себя при текущем состояния рынка.
Рынок отдельных домов и таунхаусов - что делать продавцам?
Если вы планировали продавать дом, но отложили продажу из-за создавшейся ситуации после апреля 2017 года, то есть смысл набраться терпения и подождать ещё, хотя бы до следующего года, если ваши обстоятельства вам позволяют.
Именно сейчас ситуация начинает возвращаться в привычное русло, с активным рынком и ростом цен, но пока это только разворот, оформление тенденции, которую большинство покупателей пока ещё не почувствовало. Поэтому лучше подождать, когда эта тенденция закрепится и настроения на рынке поменяются. Это тот самый случай, когда выигрывает тот, кто умеет ждать.
Рынок отдельных домов и таунхаусов - что делать покупателям?
Покупатели должны понимать, что рынок достиг своего дна. На данный момент нет никаких новых факторов, которые бы работали на сдерживание рынка, в то время как в наличии все предпосылки для разогрева рынка и повышения цен.
Те меры, которые были приняты правительством в 2017 году и которые привели к кратковременному охлаждению рынка, сейчас начинают давать обратный эффект, и видимо в скором времени часть из них может быть отменена. Главная предпосылка к этому - из-за охлаждения рынка существенно сократились поступления в бюджет, что правительство позволить себе не может.
Так что сейчас можно уверенно говорить, что ситуация начала меняться. Рынок не просто достиг дна, он начал отталкиваться от него, и с начала года уже видна смена тенденций на рынке. Поэтому благоприятный для покупателей период, наступивший в мае 2017 года, скоро закончится.
Для тех, кто планировал купить дом или таунхаус, и ждал наиболее благоприятного момента, можно уверенно сказать, что ждать больше нечего. В лучшем случае ещё несколько месяцев настроения на рынке будут сохраняться, и это тот период, когда у вас ещё будет возможность купить дом или таунхаус по минимально возможным ценам, потом цены будут только расти.
Даже то, что цены на квартиры в кондоминиумах последние два года росли, и росли достаточно сильно, уже это создало дисбаланс между ценами на кондоминиумы и ценами на дома и таунхаусы. Такой диспаритет не может сохраняться долго, в такой ситуации в действие включаются рыночные механизмы, и баланс будет восстановлен за счет роста цен на дома и таунхаусы.
В качестве иллюстрации - для того, чтобы купить совсем небольшую односпальную квартиру в даунтауне Торонто, сейчас нужно заплатить не менее $500-$600 тысяч. В то же время в пригородах можно найти таунхаус практически по такой же цене - от $650 тысяч. А если углубиться за пределы GTA, то за эти деньги можно купить уже 2-х этажный дом с тремя спальнями, бейсментом и отдельным двориком. При этом еще и ежемесячные затраты будут меньше, так как не нужно платить condo fee.
Очевидно, что такой дисбаланс цен не может существовать долго. Видимо, в ближайшие год-два ажиотаж будет как раз вокруг таунхаусов в нижнем диапазоне цен, вернутся аукционные войны, а за ними и рост цен. То же самое касается отдельных домов - они пусть с задержкой, но последуют за таунхаусами. Пока у покупателей ещё есть время, однако не так много, в лучшем случае до начала следующего года.
По крайней мере, цены уже достигли дна, дешевле они точно не станут, поэтому откладывать покупку особого смысла нет.
Рынок кондоминиумов - что делать продавцам?
С кондоминиумами ситуация следующая. Цены на них за последние 2-3 года выросли очень заметно, причём рост был в какой-то степени неадекватный, учитывая общее состояние рынка.
Конечно, для этого роста есть свои объяснения. Во-первых, примерно с 2010 года по 2016 год цены на квартиры в кондоминиумах росли очень низкими темпами, а где-то даже снижались, в то время как цены на дома и таунхаусы только повышались. В результате сложился заметный диспаритет, особенно на рынке вторичного жиля, и частично рост цен на рынке кондоминиумов объясняется выравниванием этого диспаритета.
Вторая причина кроется в острейшей нехватке жилья и галопирующих ценах на аренду, особенно в даунтауне. Снять квартиру в приличном кондоминиуме в даунтауне за разумные деньги сейчас просто нереально. Поэтому покупка квартир и сдача их в аренду стала очень выгодным бизнесом, что привело к ажиотажу на этом рынке, на фоне острейшей нехватки такого жилья.
Однако такое повышение цен на квартиры сделало гораздо более выгодным покупать таунхаусы, и уже сейчас заметна тенденция оттока покупателей с рынка кондоминиумов на рынок таунхаусов.
Логично предположить, что цены на кондоминиумы хотя и будут расти, однако темпы роста заметно снизятся, и даже в какие-то моменты они могут останавливаться. По крайней мере, рынок кондоминиумов на какое-то время должен заметно остыть.
Поэтому если вы пребываете в раздумьях, продавать или нет свою квартиру, то видимо имеет смысл продавать сейчас, пока ещё есть хороший спрос.
В том случае, если вы сдаёте квартиру в аренду, то многое зависит от того, по каким ценам вы её сдаёте.
Если вы сдали квартиру совсем недавно по текущим высоким расценкам, или у вас есть возможность сейчас сдать новым жильцам по текущим расценкам, то пожалуй имеет смысл подержать квартиру еще какое-то время, пока она приносит вам хороший доход от аренды. Ситуация со съемным жильем в Торонто катастрофическая, поэтому сдача квартиры в аренду будет ещё долго оставаться выгодным бизнесом.
Однако в случае, если ваши жильцы живут в квартире давно, платят по старым низким расценкам и съезжать не собираются, продать квартиру сейчас имеет достаточно большой смысл. С учетом роста расходов на содержание квартиры и того, что доходы от аренды по старым расценкам уже не достаточны для получения адекватной прибыли (а часто владельцы даже остаются в минусе), продолжать сдавать квартиру по такой схеме в общем-то даже неразумно. Поэтому, пока настроения на рынке кондоминиумов в вашу пользу, стоит этим воспользоваться.
Рынок кондоминиумов - что делать покупателям?
Хотя сейчас хороший момент для покупки таунхаусов и домов, далеко не всем подходит этот вид собственности. Если вам нужна квартира в кондоминиуме, то покупать её вы можете в любое время. Вы должны понимать, что цены на квартиры будут и дальше расти, хотя уже не такими высокими темпами, как последние 2-3 года.
Поэтому, с одной стороны, в ближайшее время выбирать квартиру будет проще, так как ажиотаж на этом рынке заметно спадает. С другой стороны, потребность в квартирах высокая, так что цены как минимум не будут снижаться, и когда бы вы её не купили, в перспективе 5-10 лет вы в любом случае останетесь в выигрыше.
Причём покупать имеет смысл на вторичном рынке. Покупка от строителя на фоне заметно выросших цен и охлаждения спроса перестаёт быть выгодной.
Вообще инвестиционная схема покупки от строителя, хорошо работавшая предыдущие годы, сейчас теряет смысл. Момент, когда это было выгодно делать, уже прошёл. Больше всего выиграли те, кто покупал по такой схеме 2-3 года назад и даже раньше. Видимо, к покупке от строителей можно будет вернуться через несколько лет, но сейчас эта схема теряет привлекательность.
Ещё имеет смысл рассматривать покупку от строителя в проектах в пригородах, так как цены там заметно ниже и есть спрос на такие квартиры, однако многое зависит от особенностей каждого конкретного проекта, что делает задачу выбора достаточно сложной.
Как видите, рынок недвижимости Торонто вошёл в состояние серьёзных пертурбаций. Сейчас невозможно сказать, как быстро будут происходить изменения, как будет меняться ситуация в разных района, и как быстро начнут расти цены - всё это покажет время. Пока лишь можно констатировать факт, что обозначились новые тенденции, которые обещают поменять общую раскладку на рынке.