Одна из основных сложностей для тех, кто приезжает жить в Торонто, состоит в съеме квартиры. Ситуация с арендой квартир в городе настолько критичная, что её уже называют катастрофической. Что самое плохое, пока нет никаких признаков того, что она будет улучшаться.
Ситуация с арендойЧто происходит в Торонто на рынке арендного жилья, чтобы можно было говорить о кризиcе? Ответ на этот вопрос состоит в том, что наблюдается хроническая и острая нехватка квартир, сдаваемых в аренду. Такой важный показатель, как vacancy rate, в настоящий момент в Торонто составляет всего 1.1%.
Vacancy Rate, или процент вакантного жилья, показывает отношение количества жилья, выставленного на рынок для сдачи в аренду, к общему числу квартир, сдаваемых в аренду. Если этот показатель находится в пределах 8% - 10%, то ситуацию на рынке арендного жилья считают сбалансированной. Если этот показатель уходит выше 10%, то это говорит о затоваривании рынка; если он становится ниже 8%, то это говорит уже о нехватке жилья.
Причем уже 10 лет назад, когда vacancy rate в Торонто опустился до 4%, по этому поводу стали бить тревогу и призывали правительство принять меры по стимуляции рынка арендного жилья, включая упрощение получения разрешений на строительство, уменьшение налоговой нагрузки на строительные компании, упрощение бюрократических процедур и т.д..
Однако ничего полезного за эти годы сделано так и не было. Наоборот, в 2017 году правительство либералов ввело популистские меры по введению контроля за ростом цен на квартплату, ограничив их рост цифрой 1.9% в год. Эти административные меры, направленные против владельцев арендного жилья в пользу квартиросъемщиков, привели к тому, что рынок арендного жилья съежился ещё больше.
Помимо нехватки арендного жилья в Торонто, большой проблемой также являются высокие цены, которые по карману далеко не всем, и которые сжирают основную часть дохода многих квартиросъемщиков.
В настоящий момент в Торонто средняя стоимость аренды 2-bedroom apartment (трехкомнатная квартира, по российской классификации) в кондоминиуме составляет $2,393 доллара в месяц, и соответственно в доходном доме $1,467 доллара в месяц. Причем в даунтауне, где наблюдается самый высокий спрос на квартиры, цены на аренду значительно выше, порой в 2-3 раза и больше.
Высокие цены, конечно, это во многом результат нехватки квартир для сдачи- это наглядный пример того, как работают рыночные механизмы. Однако есть ряд других факторов, которые неизбежно ведут к росту цен на аренду.
Ситуация с арендным жильём
Почему в Торонто не хватает арендного жилья? Опять же, ответ лежит на поверхности - потому что его не строят.
Сейчас рынок арендного жилья состоит из трех отдельных секторов - a) квартир в доходных домах, которые принадлежат одной компании и которые полностью отведены под сдачу; b) квартир в кондоминиумах, которые принадлежат частным лицам,покупались для собственного проживания, однако сдаются в аренду; c) сектора индивидуальных домов и таунхаусов, в основном в пригородах.
Так вот, главная причина нехватки арендного жилья кроется в нехватке доходных домов. Этот тип жилья активно возводился в период с 1960 до 1980 годы, и за этот период было введено в строй больше 175 тысяч квартир. Еще порядка 70 тысяч квартир было возведено до 1960 года.
Именно эти квартиры составляют основной фонд арендного жилья в доходных домах. На практике это уже устаревшее жилье, которое плохо отвечает современным стандартам, и в котором в основном проживает не самая обеспеченная публика.
После 1980 года строительство доходных домов замедлилось, и начиная с 1980 года было введено в строй только 18 тысяч квартир. Причём все, что строится последние 15-20 лет как арендное жильё, по своему типу это скорее разновидность кондоминиумов, со всеми признаками дорогого жилья. И стоимость аренды квартир в них, соответственно, близка к стоимости аренды квартир в кондоминиумах.
Таким образом, дешевое жилье для съема остаётся только в доходных домах, построенных 50 лет назад и больше.
Во многом арендный рынок спасало бурное строительство кондоминиумов, которое идёт в Торонто последние 20 лет. Во-первых, люди покупали там квартиры и съезжали из доходных домов, освобождая место для других квартиросъемщиков. Во-вторых, квартиры в кондоминиумах скупали инвесторы для сдачи в аренду, и таким образом формировался рынок арендного жилья. По крайней мере, до поры до времени эта схема работала исправно.
Однако цены на квартиры в кондоминиумах поднялись за последние годы очень заметно, поднялась стоимость коммунальных услуг, и это все нашло отражение в росте цен на аренду. К тому же из-за роста цен стало снижаться количество покупателей. Этому также способствовало принятие в 2017 году мер по ограничению покупки недвижимости в Торонто иностранцами.
Ну и такой фактор, как AirBnB - те владельцы кондоминиумов, которые раньше сдавали квартиры в аренду на длительный срок, переключились на сдачу квартир на короткий срок.
Все вместе это привело к дефициту арендного жилья.
Причины нехватки арендного жилья и высоких цен
Две главные проблемы рынка арендного жилья в Торонто - нехватка квартир и высокие цены - вызваны многими причинам, включая высокий прирост населения, особенно в даунтауне; ростом доходов, в том числе у молодых специалистов; большой приток иностранных студентов, родители которых имеют деньги; и т.д.
Однако есть и специфические причины. Например, почему не возводятся доходные дома. Очевидно, что строительным компаниям выгодней строить кондоминиумы, так как до 20%-25% от стоимости квартир они получают от покупателей ещё до начала строительства, и они получают полную прибыль практически сразу после окончания проекта, то есть через 4-5 года от начала проекта.
В то же время окупаемость доходного дома может составить 15 лет и дольше, особенно из-за ограничений на размер повышения квартплаты, поэтому сами строители такие проекты избегают. Инвесторов в доходные дома тоже не так уж и много, и все по той же причине - эта сфера слишком зарегулирована, все решения принимаются в пользу квартиросъемщиков, и здесь легко не только остаться без прибыли, но и начать нести убытки.
Именно по этой причине многие современные доходные дома строят по шаблонам кондоминиумов - если прибыли будут невысокими, такой дом можно конвертировать в кондоминиум и продать.
Так что главная причина катастрофической ситуации в сфере арендного жилья, на мой взгляд, кроется в зарегулированности канадского общества и некомпетентности правительства, которое вмешивается в процессы регулирования рынка.
Высокие налоги, постоянно растущие поборы, рост цен на материалы и работы, а также долгий и дорогостоящий процесс получения разрешений на строительство приводят к тому, что стоимость строительства кондоминиумов растёт год от года. Соответственно, квартиры дорожают, и чтобы обеспечивать рентабельность их сдачи в аренду, приходится повышать цены, что еще больше раскручивает спираль.
Если следовать здравому смыслу, то для решения проблемы с арендным жильем и снижения цен правительство должно снимать бюрократические преграды, снижать налоги и обеспечивать строителям льготный режим. Однако на практике всё делается с точностью до наоборот, что хорошо видно на примере принятых в 2017 году правительством либералов мер.
И если частные владельцы квартир в кондоминиумах, которые покупали их для сдачи, находят способы, как выселить старых жильцов и найти новых по боле высоким ценам, то вот компании, которые владеют доходными домами, это делать не могут, и начинают нести убытки. Естественно, желающих вкладываться в такой бизнес находится не много.
Рынок кондоминиумов
В настоящий момент только 10.9% от высотных домов закладываются как доходные дома. Однако даже такая статистика очень сильно приукрашена. Практически все эти дома возводятся как кондоминиумы, только квартиры в них остаются во владении компании-строителя или инвестора. И никто не мешает после окончания строительства , или через 2-3 года после завершения проекта, распродать эти квартиры как кондоминиум - что многие и делают.
Например, средняя цена квадратного метра в кондоминиумах в 2018 году поднялась на 9%. В 2019 году цены растут медленней, но все равно 5%-6% роста можно ожидать. Естественно, на этом фоне ограничение на подъем квартплаты в доходных домах только на 1.9% в год подталкивает строителей к тому, чтобы заниматься только кондоминиумами.
Как я могу судить из бесед с работниками компаний-застройщиков, строительство доходных домов декларируется этими компаниями во многом из политических соображений, чтобы заручиться согласием на другие проекты от муниципалитета Торонто, или для того, чтобы установить высокие цены на аренду, снять сливки, а через 2-3 года продать квартиры как кондоминиумы.
Поэтому, как я думаю, рынок кондоминиумов будет оставаться основным источником прироста арендного жилья в Торонто. Однако, как показывает опыт, их строительство не поспевает за приростом населения, а объемы строительства вряд ли будут расти, скорее наоборот.
Перспективы
Несмотря на то, что все давно уже признали ситуацию с жильём в Торонто катастрофической, шагов в практическом направлении делается совсем немного. Точнее, они не делаются совсем, если не считать крупных денежных вливаний в строительство субсидированного жилья и принуждение строителей часть строящихся квартир передавать в фонд для малоимущих.
Ни о каком заметном снятии налоговой нагрузки, ни о каком заметном облегчении получении строительных разрешений пока разговора не идёт.
Что это значит? Думаю, в лучшем случае в перспективе 2-3 лет правительству может быть удастся хотя бы удержать vacancy rate на нынешнем уровне, и то я не уверена. Скорее нужно ждать еще большего ухудшения ситуации, в первую очередь в даунтане.
Естественно, так долго продолжаться не может, и выход в любом случае будет найден. Как я вижу, люди будут перебираться в пригороды, где ситуация с арендным жильём несравненно лучше, чем в даунтане - и в плане выбора жилья, и в плане цен.
Этому будет способствовать не только то, что люди будут вынуждены это делать, и что материально это лучший выход для них. Многие компании сейчас выводят свои офисы из центральной части Торонто в пригороды, а с ними туда перемещаются и сотрудники. Также значительная часть компаний всё больше и больше переводит своих сотрудников на работу из дома, что делает жизнь в пригородах гораздо привлекательней. Наконец, активное развитие пригородного сообщения с центром горда, которое идёт последние годы, также стимулирует переезд в пригороды.
Покупка против съема
Будучи риэлтором, который активно работает со вновь прибывающими иммигрантами и приезжающими в Торонто на учебу людьми, ко мне постоянно обращаются с просьбами помочь снять квартиру. И каждый раз мне приходится объяснять, какие сложности их ждут, и что если они приезжают на длительный срок, даже на 2-3 года, то выгодней и проще купить недвижимость в Торонто, чем снимать квартиру.
Конечно, подъем цен на квартиры в кондоминиумах, который наблюдался последние пару лет, делает не таким выгодным инвестиции в этот вид жилья. Однако цены на квартиры в Торонто всё равно будут расти, пусть и на консервативном уровне, порядка 5%-6% в год. С учетом этого роста, и сколько сейчас нужно платить за аренду квартиры, покупка своей квартиры имеет большой смысл.
Если же покупка квартиры в планы не входит, то имеет смысл искать либо съем части квартиры (sublease), или искать квартиру в старом доходном доме. В любом случае, нужно приготовиться к тому, что поиск будет трудным.