Рынок недвижимости Торонто и прилегающих к нему районов на начало 2022 года отмечался высоким ростом цен и ограниченным предложением. В этой связи основной вопрос на сегодня - как долго будет продолжаться такая ситуация?
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно разобраться в тех причинах, которые толкают цены вверх. О них я писала ещё год назад в своём прогнозе на 2021 год, который на сегодня полностью сбылся. Поэтому нынешняя ситуация на рынке недвижимости Торонто у меня никакого удивления не вызывает, всё было ожидаемо.Эти же причины во многом будут определять развитие ситуации в 2022 году, однако к ним добавляются несколько дополнительных факторов.
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ
Для начала стоит познакомиться со статистикой по продажам за 2021 год, чтобы получить представление о текущей ситуации на рынке.
Если описать её в нескольких словах словах, то в течение практически всего года шел рост цен во всех секторах рынка недвижимости Торонто и прилегающих районов. В среднем цены на недвижимость выросли за год на 24.2%. Самый большой рост показали отдельно стоящие дома, цены на которые выросли примерно на 30%.
Если говорить про кондоминиумы, то стоимость квадратного метра в них в пределах Торонто выросла на 17%, а в пригородах Торонто этот рост составил 23% в год.
Всё это происходило на фоне снижения количества сделок, вызванного сокращением количества выставляемого на продажу жилья - его было на 11.9% меньше, чем в 2020 году. Причина этого проста - в условиях повышения цен владельцы недвижимости не спешат его продавать, чтобы не прогадать. Такое сокращение предложения стало одной из причин роста цен на жилую недвижимость.
Также достаточно интересен ещё один показатель, который служит хорошим индикатором состояния рынка недвижимости. Речь идет о DOM (Days on the Market), который показывает, сколько времени ушло на поиск покупателя и заключение сделки купли-продажи с момента выставления объекта на рынок. Если в 2020 году средний показатель DOM составлял 35 дней, то в 2021 году он снизился до 19 дней.
Как можно видеть, рынок недвижимости Торонто в 2021 году был очень активным. Однако январь 2022 года перевел его на новый уровень.
ПРИЧИНЫ ПРОИСХОДЯЩЕГО
Среди главных причин разогрева рынка и быстрого роста цен я бы выделила две основных.
Первая причина - это традиционная нехватка жилья в Торонто. О том, что строительство нового жилья не успевает за приростом населения и растущими потребностями города, говорят уже добрых два десятка лет. Но разговоры разговорами, а ситуация только ухудшается с каждым годом, и пока не видно никаких предпосылок для решения этой проблемы.
В частности, на конец 2021 года в Торонто было самое маленькое предложение квартир в кондоминиумах на продажу за последние 20 лет.
Причина такого положения дел объясняется высокой степенью зарегулированности канадской экономики и неэффективной работой государственных органов. На это также наложился ковид с его ограничениями, из-за чего решать текущие вопросы стало гораздо сложнее.
Вторая причина также очевидна - это высокая инфляция. Темпы роста цен в настоящий момент самые высокие с начала 90-х, и этот процесс видимо будет только нарастать.
Проблема во многом в том, что инфляция это общемировая проблема, и её практически невозможно решить в пределах одной страны. Она вызвана гигантскими и ничем не подкрепленными денежными вливаниями в экономику, чем занималось большинство развитых стран в условиях ковида.
В частности, только в Канаде напечатали и раздали пустых денег на сумму примерно 400 миллиардов долларов. А это прямой путь к девальвации канадского доллара. В начале девяностых в России у коммерсантов была такая присказка - "это не у меня цены высокие, это у вас деньги дешёвые". Это как раз то, с чем мы сейчас имеем дело в Канаде - подешевевшие деньги.
При этом нужно понимать, что инфляция это раскучивающийся процесс. Фактически мы имеем дело с эффектом домино, где подорожание лишь одного базового продукта сразу влечёт за собой подорожание других, и так по цепочке. В результате такого наслоения цены лезут вверх, возвращаются в исходную точку уже на новом уровне, и всё повторяется заново.
Инфляционные процессы особенно опасны в условиях дефицита, а это именно то, с чем мы сейчас столкнулись. Совершенно неоправданные и неэффективные меры по борьбе с ковидом привели к нарушенным экономическим связям, сокращению и удорожанию производства, стали причиной серьезных перекосов в экономике.
И так как это общемировые проблемы, то сейчас практически все более-менее значимые рынки недвижимости в мире показывают высокую активность и заметный рост цен. Так что Торонто в этом плане совсем не уникален.
Стоит упомянуть также следующее. В условиях нестабильности и непредсказуемости идёт активный вывод денежных средств с фондовых рынков с вложением их в консервативные и надежные инструменты, к которым в том числе относится и недвижимость.
В итоге мы имеем ситуацию, когда цены на недвижимость растут буквально на глазах. При этом на всё более-менее стоящее одновременно подаётся по 10-15 предложений о покупке, и такая собственность продаётся буквально за несколько дней по ценам выше, чем она выставлялась на продажу.
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА
Если говорить о перспективах рынка недвижимости Торонто, то на ближайшие год-два я не вижу никаких предпосылок для его замедления.
Очевидно, что инфляция будет только раскручиваться, и обуздать её в обозримой перспективе вряд ли удастся. Тут главное, чтобы борьба с ней не усугубила ситуацию. С инфляцией традиционно борются путем повышения банковских ставок, однако в этом случае мы гарантированно получим стагфляцию - то есть стагнацию экономики при продолжающейся инфляции.
Как правило, стагфляция заканчивается полноценным экономическим кризисом. И это одна из тех угроз, которые нужно брать в расчет. Другое дело, что в канадском правительстве похоже понимают опасность такого сценария, и стараются его избежать. В любом случае, инфляция никуда не уйдет в ближайшие год-два, поэтому она будет оставаться важнейшим определяющим фактором.
Вторая причина роста цен - недостаток жилья. Эту проблему тоже не удастся решить в ближайшие годы, особенно с учетом того, что действия правительства только усугубляют ситуацию.
Единственное правильное решение по снижению дефицита жилья в Торонто это дерегуляция рынка, снятие ограничений по строительству, сокращение времени на получение разрешений и утверждений в государственных органах, снижение налоговой нагрузки на строителей. Но этого никто не делает и делать не собирается.
Подходы канадских чиновников к проблеме жилья лежат в совсем другой плоскости. Они в основном сводятся к дополнительному регулированию рынка и введению новых налогов. То, что эти меры и были причиной нынешней кризисной ситуации на рынке недвижимости, никого не смущает.
Кроме того, политики отказываются признавать очевидное, что также не способствует решению проблем. В частности, правящая в Канаде Либеральная партия наотрез отказывается связывать рост цен на рынке недвижимости с высокой инфляцией и тем более со своими действиями по накачке экономики пустыми деньгами.
Вместо этого они считают, что недвижимость превратилась в финансовый инструмент, именно в этом причина роста цен, и ситуацию можно исправить введением дополнительных налогов и запрещений. Идея до предела утопичная, ведущая к ещё большему росту цен на недвижимость. Однако правительство похоже это не сильно волнует - главное, что они получат дополнительный источник пополнения бюджета.
То же самое можно сказать и про инициативы местных законодателей в Торонто, которые предлагают ввести спекулятивный налог на вторую собственность и запретить покупку недвижимости иностранцам. К улучшению ситуации на рынке недвижимости эти меры конечно никакого отношения не имеют.
Еще один подход , который тоже заметно ухудшает ситуацию на рынке недвижимости, это законодательные инициативы по увеличению доступного жилья.
На практике это выглядит следующим образом - строителей обязывают выделять часть квартир в строящихся кондоминиумах под сдачу малоимущим по заниженным ценам. Таким образом строителю фактически предлагается поднимать цены на все остальные квартиры в доме для того, чтобы у него была возможность выделить часть квартир под доступное жильё.
Естественно, очередь желающих жить в субсидированном жилье благодаря этому не сильно уменьшится, зато приведёт увеличению стоимости жилья в новых домах и нежеланию строителей участвовать в таких проектах. Что в результате опять жеприведёт к сокращению вводимого в эксплуатацию жилья и росту цен.
При этом нужно понимать, что за любую новую инициативу правительства по регулированию рынка и введению новых налогов платить будут покупатели и съемщики квартир. А с учетом того, что таких инициатив ждать долго не придется, это станет дополнительной предпосылкой для роста цен.
Как можно видеть, никакой реально работающей стратегии охлаждения рынка у правительства нет, поэтому определяющими факторами будут по прежнему оставаться дефицит жилья и темпы инфляции.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ
Большое влияние на рынок недвижимости оказывает удорожание строительства. Объясняется это той же самой инфляцией и проблемами с разорванными экономическими связями. При этом нужно понимать, что повышение цен на строящееся жильё это не жадность строителей, а вынужденная мера в условиях повышения стоимости стройматериалов и растущих затрат.
Второй дополнительный фактор это удлинение сроков возведения зданий и сроков сдачи их в эксплуатацию. Очевидно, что одна из основных причин этого - ограничения, связанные с ковидом, а также заметно замедлившаяся работа канадской бюрократии.
Также стоит брать в расчет ожидаемый прирост населения и связанная с этим потребность в жилье. Последние пару лет из-за ковида значительно снизился приток туристов, что сказалось на спросе на квартиры, сдаваемые на короткий срок.
В этом году можно ожидать возврата к нормальной жизни и снятия большинства ограничений, введенных из-за ковида. Это сразу приведёт к увеличению числа новых иммигрантов и туристов, что создаст дополнительный спрос на недвижимость в Торонто, в первую очередь на квартиры в кондоминиумах.
Наконец, в этом году в офисы начнут массово возвращаться работники, что должно повысить интерес к квартирам в даунтауне. Кроме того, я думаю уже в этом году начнется процесс возвращения в город тех, кто в ковидные времена уехал из Торонто.
НУЖНО ЛИ ЖДАТЬ ЧЕРНЫХ ЛЕБЕДЕЙ?
Как всегда, любой верный прогноз может оказаться неработающим, если произойдет какое-нибудь событие из разряда форс-мажора, которое в последнее время называют "черным лебедем".
Одним из таких "черных лебедей" могут стать действия правительства по регулированию рынка. Нужно учитывать, что летом этого года в провинции Онтарио состоятся выборы в местный парламент, которые определят, какая партия будет стоять у руля следующие 4 года.
Пока у власти в провинции находятся консерваторы, возглавляемые Дагом Фордом. Шансы на переизбрание у этой партии, скажем так, совсем невысокие. Поэтому вполне можно ожидать, что для привлечения избирателей из числа умеренных либералов они могут принять какие-то меры по регулированию рынка, чтобы не проиграть с треском выборы. То есть сделать то, что сделали либералы в 2017-м году, чтобы остаться у власти.
Другое дело, что вряд ли эти меры будут радикальными, даже если их введут. К тому же опыт 2017 года показал, что даже самые драконовские меры имеют краткосрочный эффект, после чего цены снова начинают быстро расти, и в короткие сроки отыгрывают свой кратковременный простой.
Поэтому, хотя вероятность вмешательства правительства и является не нулевой, я не думаю, что это окажет какое-то серьезное воздействие на рынок.
ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ
Основной вывод, какой следует из проведенного анализа - цены будут расти, и расти достаточно быстро. Поэтому, если у вас в планах была покупка недвижимости, это нужно делать как можно раньше, чтобы успеть за ценами.
Если говорить, где выгоднее покупать, от строителя или на вторичном рынке, то в настоящий момент я советую работать со вторичным рынком. На это есть несколько серьезных причин, среди которых главной является следующая - цены на вторичном рынке пока ниже тех, что предлагаются в новых проектах.
Также в этом году я советую обратить внимание на рынок кондоминиумов, особенно в даунтауне. В настоящий момент основной интерес покупателей сосредоточен на таунхаусах, именно там наблюдается самый высокий рост цен и аукционные войны. Однако эта ситуация уже привела к перекосу, и квартиры в кондоминиумах снова становятся интересны для покупки.
Аналогичная ситуация сложилась и с отдельными домами - цены на таунхаусы стали приближаться вплотную к ценам на дома, что ненормально. Поэтому, я уверена, в ближайшие месяцы нужно ждать высокого роста цен именно в секторе отдельно стоящих домов.
Для владельцев недвижимости сейчас хорошее время продавать из-за наличия высокого спроса. При этом это можно делатьо не торопясь, потому что у вас впереди есть запас времени.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как можно видеть, если не произойдет чего-то сверхординарного, нас в этом году ждет стабильный рост цен на недвижимость в течении всего года. Недвижимость всегда была надежной гаванью для сохранения накоплений во времена инфляции, а мы как раз находимся сейчас в таком моменте.