Иногда люди меняют свое мнение, иногда обстоятельства заставляют их делать это, и покупатели недвижимости не являются исключением.
К сожалению, многим из таких покупателей не удается избежать печальных последствий, если договор купли-продажи уже подписан. Они сталкиваются с ответным действием за отказ на совершение ранее подписанной сделки. В своей статье я объясню, с чем зачастую сталкивается покупатель, изменивший решение. Для простоты объяснений я возьму в качестве примера перепродаваемый дом. Правила, применяемые к вновь построенному жилью, несколько отличаются.
Во-первых, каждый должен понимать, что когда принято решение о покупке недвижимости - подписывается контракт. Контракт - это юридический документ, который состоит из основных прав и обязательств каждой из сторон, вовлеченных в сделку. Неспособность по каким-либо причинам соблюдать перечисленные в контракте обязательства приводят к серьезным последствиям. Каждая сторона, согласно договора, ожидает выполнения всех его условий, доверяя друг другу. Если возникают разногласия или недовольства в течение или после сделки с недвижимостью, то первый источник, к которому обращается юрист пострадавшей стороны для выяснения всех деталей - это контракт.
Люди меняют свих решения относительно покупки недвижимости по очень многим, подчас не зависящим от них причинам, многие их этих причин возникают уже после заключения (подписания) контракта.
Одна из наиболее часто встречающихся причин - отказ финансового учреждения от обещанного финансирования сделки. Во-первых, чтобы избежать подобных неурядиц - возьмите у банка копию документа, где указаны намерения профинансировать сделку на определенную сумму под определенный процент. И потом, обещание банка - это еще не окончательное решение. Существует такая процедура, как оценка недвижимости, предназначенной к финансированию. Специалист независимой оценочной компании дает свое заключение о стоимости дома и после этого банк принимает окончательное решение. Что может быть, если дом, на взгляд специалиста, стоит меньше, чем вы предполагаете заплатить? Банк профинансирует вас именно на сумму оценки, а разницу вам придется доплачивать из своего кармана. Согласитесь, это не совсем приятные новости. Такой ситуации можно избежать, включив в ваш контракт на покупку дома условия, оговаривающего вопрос финансирования банком или другой кредитной организацией - в случае невозможности финансирования такая сделка, даже при подписании контракта, не является законной и контракт теряет свою юридическую силу.
Покупатели часто меняют свое мнение после проведения инспекции дома, узнав, что дому нужны дорогостоящие ремонтные работы, связанные с крышей, фундаментом, отоплением и пр. Сама инспекция дома, на мой взгляд, крайне необходима, даже в новом доме, даже при 100% уверенности, что в данном доме нет ни одного дефекта. Посудите сами - на отказе от проведения инспекции вы сэкономите $350-400 , но речь идет о покупке недвижимости $300,000-400,000! Чем эта экономия может обернуться? Приведу пример: замена крыши стоит $7,000-8,000, замена отопительного котла стоит от $4,500 до 6,000. Не буду продолжать. Кстати, особенно рекомендовала бы провести инспекцию дома тем людям, которые покупают дом впервые и до этого не жившие в отдельно стоящих домах. Такого сюрприза можно избежать внесением в контракт специального условия на проведение инспекции и в случае неудовлетворительных результатов этой самой инспекции вы сможете безболезненно отказаться от сделки.
Эти два условия, внесенные в момент подачи оффера - предложения на покупку недвижимости - есть законный и грамотный путь обезопасить себя и свои деньги (залог) при ведении переговоров, и выйти из "игры" без штрафов и нежелательных последствий.
Иногда люди меняют свое мнение, вдруг осознав, что заключили невыгодную сделку. Это уже более проблематично. Здесь нет никаких законных оправданий, чтобы выйти из сделки и ожидать возврата депозита без потерь. Сомнений нет, вы можете потерять не только депозит, но и гораздо больше. Тем покупателям, кому пришла в голову идея отказа от сделки, я бы посоветовала немедленно обратиться к адвокату и получить разумный и законный совет. Юрист сможет объяснить все варианты (если они найдутся) и реально помочь. Помните - владелец дома ждет от вас завершения сделки. Ситуация ухудшается, если владелец дома ожидает закрытия сделки для покупки другого дома.
Если возможно, адвокат покупателя по возможности постарается вернуть все на исходные позиции, проводя переговоры с адвокатом продавца. На это потребуется время и деньги, и не удивляйтесь, если ваш адвокат выставит вам счет гораздо выше ожидаемого вами.
Если покупатель изменил свое мнение, скажем, сразу после подписания оффера - владельцы могут дать ему уйти, хотя и неохотно, с наименьшими потерями, да и то только в том случае, если у владельцев нет сомнений, что они легко продадут дом снова и их не поджимают сроки переезда в другой дом. Цена отказа от покупки дома - очень горькая пилюля, которую придется глотать покупателю, но ситуация может быть и хуже.
Поэтому, мой совет - консультируйтесь с квалифицированными специалистами - лицензированными агентами по продаже недвижимости, проверенными адвокатами, с которыми заключали сделки ваши друзья или соседи и не делайте поспешных шагов - они могут стоить вам больших денег. Не забывайте - кто вооружен знаниями - тот защищен.
