(обзор статей в "Toronto Star")

Несмотря на прошлогодние унылые предположения многих экспертов в области недвижимости, рынок кондо уверенно прошагал весь 2004 год, оставив всех в легком недоумении. В конце октября было продано 11638 квартир - сравним с 9598 квартирами за 2003 год. Продолжается открытие новых строительных площадок и в ноябре, учитывая новое строительство, по результатам продаж рынок кондо приблизился к рекордному 2002 году, когда было продано 15698 квартир.

Рыночная цена год от года не так стабильна, как количество продаж и есть тенденция к снижению.

Canada Mortgage and Housing Corp. сообщила о приросте на 7% цены на новые отдельно стоящие дома, и та же CMHC не проследила такой тенденции на многоэтажные кондо, что свидетельствует о нестабильности цены. На рынке перепродаваемого жилья, к примеру, прирост цены составляет в среднем 4% (на многоэтажные кондо и отдельно стоящие дома). Это говорит прежде всего о постепенном выравнивании цены - она оказалась чуть ниже $300 за кв.фут у некоторых застройщиков, открывших центры по продаже в конце 2004 года.

Количество предлагаемого к продаже и аренде жилья высоко (возьмем последний год), в большом ассортименте представлен рынок отдельно стоящих домов, на подходе десятки кондо-новостроек и еще десятки в проектах. Что же является двигающей силой продаж кондо-новостроек?

Многие говорят, что это покупатели-новички, ведь все меньше и меньше остается отдельно стоящих домов, выставленных на продажу до $250,000 и банковский кредит не выглядит уже так привлекательно на фоне предыдущих лет - и покупатели поворачиваются к высоткам- кондо. В этом есть своя правда. Но реальная причина таких продаж, как мне кажется, в возвращении новой волны инвесторов на рынок.

Кондо-продажи поддерживаются инвесторами в среднем на 50%. Многие официальные источники утверждают, что этот процент гораздо меньше, тем самым пытаясь успокоить реальных покупателей кондо, которые не хотят жить в зданиях со значительным процентом квартир, сдающихся в аренду. Официальные сообщения о количестве инвесторов в таких источниках - 20% и меньше. Такие цифры обычно присутствуют в правительственных сообщениях - (CMHC) - которые формируют базу данных из сообщений застройщиков.

Но факт остается фактом - для агентов по продаже недвижимости более важен инвестор, приобретающий кондо, чем общественные заверения официальных источников. Большая часть проектов кондо вообще бы никогда не начались без инвесторов. Существуют специальные закрытые предпродажи для брокеров и агентов перед официальным открытием продаж для ВСЕХ покупателей. Предлагаются различные стимулы и поощрения для брокеров и агентов, включая 3-4% комиссионных для тех, кто продает значительное количество квартир. Агенты и брокеры покупают квартиры для себя и для своих клиентов-инвесторов.

Многие центры по продажам, особенно в коридоре улицы Yonge, продают до 100 квартир и более для агентов, брокеров и инвесторов перед официальным открытием их для рядовых покупателей. Четыре основных центра: Murano on Bay, College Park Two, The Met и Kilgour Estates - у всех было успешное открытие для этих групп покупателей и в большинстве проектов было продано до 100 и более квартир до официального открытия центров. Основная цель инвесторов - сдача в аренду после окончания строительства.

Почему же продаж стало больше по сравнению с прошлым 2003 годом?

Первое, качество арендуемого жилья улучшается и спрос на такое жилье растет. Оговорюсь, что речь не идет о квартирах, построенных в далекие 60-70-х годы - такая аренда в плачевном состоянии. Чтобы остаться в строю, администрация таких зданий идет на значительные реконструкции и обновления, и рынок сдаваемых квартир очень изменился с прошлого года. Ситуация со старыми квартирами под сдачу продолжает ухудшаться - их цена неуклонно падает.

Хотя в прошлом году инвесторы не могли сдавать квартиры так удачно, и цена на аренду снизилась на $2 за кв.фут., в этом году аренда жилья активизировалась и цена снова подросла.

Берем во внимание еще тот факт, что цена на квартиры стала немного мягче и сделки выглядят более привлекательными для инвесторов. Итак, инвесторы поддерживают рынок квартир и, не смотря на избыток кондо, они снова в строю и снова покупают.

Многие из них обращают свои взоры на вновь прибывающих иммигрантов - не забываем, что страна-то у нас в среднем принимает в год до 250,000 иммигрантов со всего мира и им нужно где-то жить! Также они считают, что цены на недвижимость в районе Большого Торонто по сравнению с такими же крупными городами, как Hong Kong, New York, Tel Aviv (и другими) очень низкие. Восточная и Южная Азия - основные направления, откуда прибывают инвесторы для покупки кондо, также значительная доля вложений принадлежит инвесторам из России, Ирана и Израиля, а это, согласитесь, огромный денежный потенциал!

Устойчивый рынок кондо и в пригородах Торонто. Миссиссага, например, один из крупных центров такой торговли. Здесь процент инвесторов в общих продажах гораздо ниже и доминируют покупатели-новички, планирующие впоследствии проживать в построенном жилье самостоятельно, так как отдельно стоящий новый или даже в проекте дом в Миссиссаге до $300,000 можно найти с очень большим трудом, а новое жилье - это наиболее привлекающий фактор для покупателя (что с моей точки зрения очень разумно и справедливо, ведь новое жилье быстрее всего получает желанный прирост цены). В случае, если семья может содержать жилье от $200,000 до $250,000 - решение готово - кондо, и здесь есть несколько очень интересных проектов в Square One core.

Есть также ряд небольших комплексов в Итобико, которые в основном покупаются людьми, намеренными жить в квартирах - инвесторов здесь очень мало, так как основное условие для сдачи в аренду - близость к центру и транспортным магистралям - метро, автобус.

Конечно, очень сложно раздобыть правдивую официальную статистику, но следуя некоторым фактам, можно предположить, что если в прошлом году инвесторы покупали от 20 до 30 % рынка кондо, то наступивший год увеличит эту цифру до 50% или больше.

Вот почему с середины 2004 года мы наблюдали такой стабильный уровень продаж на рынке кондо и, естественно, все новые строительные площадки кондо-высоток подтверждают это заключение.