Речь пойдет о домовладельцах, принявших решение поменять жилищные условия. Такая ситуация очень часто встречается на рынке недвижимости, особенно в последнее время. Вариантов множество: люди хотят сменить большее жилье на меньшее и наоборот, сменить район, тип жилья, купить дом более "молодой".

Домовладельцы, размышляющие о переезде, очень часто задают вопрос: "Что я должен сделать сначала - продать мой дом, которым я владею сейчас, или купить сначала?"

Веские аргументы возникают с обеих сторон и здесь нет категорического ответа.

Интересующиеся Стратегией Покупателя пытаются найти обоюдоудобный выход и мы можем рассмотреть варианты.

Некоторые покупатели опасаются появления двух контрактов одновременно (на покупку и на продажу) - продавать свой дом, в котором они обитают, и приобретать новый. Они задают вопрос: "Что произойдет с покупкой, если продажа по каким-либо причинам не состоится?" Где мои дети будут жить, если сделка по продаже закроется, а покупка не состоится? Несмотря на это законное препятствие, исходя из практики, какая альтернатива в подобных ситуациях? Во всяком случае, для них, хоть и слабым утешением, служит тот факт, что в большинстве случаев, относящихся к таким продажам, сделки закрываются именно в тот день, на который они назначены (идеальный вариант). Основную часть разногласий удается решить в период времени, остающийся до закрытия сделки, и обычно удается найти вариант, устраивающий обе стороны.

На самом деле, если решение о переезде принято, покупатель в первую очередь начинает думать о переезде, перемещении в другой район, о другом типе жилья и о будущих преобразованиях в жизни. Продажа существующего дома всегда воспринимается как дело решенное. Точнее говоря, когда покупатели находят что-то, подходящее для покупки, все их внимание направлено на овладение этим домом.

Покупатели, следующие курсом Стратегии Покупателя, знают точно заранее куда они едут, когда они переезжают, какова цена покупки и другие затраты на период закрытия сделки, и какова цена продажи существующего дома, позволяющая экономически выгодно совершить переезд, без ущерба для годового бюджета перед принятием оффера (Offer to Purchase) на продажу имеющегося дома.

Михаил и Светлана - осторожные покупатели, которые интересуются сначала покупкой нового дома. Следуя совету своего адвоката, они вносят в свой оффер условие - продажа существующего дома. Следуя этим путем, если они не смогут продать свой существующий дом до момента закрытия сделки на покупку нового дома, они автоматически отменяют договор на покупку, не теряя залог, внесенный при подаче договора на покупку нового дома. Такой оффер проходит нелегкий путь принятия, преодолевая препятствия и выясняя извечную дилемму, что первично - курица или яйца.

Когда оффер с таким условием подписан, покупатель приобретает своеобразную броню, защищающую их нервную систему и семейный бюджет на более долгий период закрытия сделки. Это дает в ситуации с Михаилом и Сетланой достаточно преимуществ для продажи существующего дома. Установив период закрытия сделки 60 дней, к примеру, они устанавливают условный период продажи 30 дней. Как составить такой договор и все детали его мы рассмотрим позднее.

Контракт, составленный без таких условий, дает больше преимуществ продающей стороне. Подтверждает это пример Клифа и Клэр, подавших оффер без условий, несмотря на то, что существующий дом еще не продан. Скрытая опасность такой сделки не заставит себя долго ждать: что они буду делать, если не продадут свой дом до момента закрытия подписанного контракта? Они должны осознавать, что могут себя поставить в ситуацию, когда им нужно будет оплачивать содержание сразу двух домов - существующего и купленного только что. Продажа существующего дома станет для них вопросом номер один. Под тиканье часов, отмеряющих время, оставшееся для продажи существующего дома, они буду испытывать недостаток времени для неторопливого и грамотного процесса торгов и установления условий продажи существующего дома.

Выражение "продавец совершил покупку" - хорошая реклама для покупателей, желающих поучаствовать в распродаже. Продавцы, находящиеся в подобной ситуации, снижают цену, предлагают дополнительные бытовые приборы, идущие бонусом, новый, только что полученный план дома (servey) - обычно за такой план нужно платить от $600 до $900. Ни один продавец не станет терять потенциального покупателя, если стороны в принципе согласны, цена на дом приемлема, но покупатель требует в дополнение к дому новую стиральную машину или кухонную плиту. В другие дни, возможно, продавец попрощался бы на пороге с пожеланиями хорошего дня и стал бы высматривать другого покупателя, но только не случае, когда новый дом продавцами уже куплен. Отказ может им стоить потери покупателя и взваливания на себя груза содержать два дома одновременно.

В таких делах тоже можно помочь - в банке берется специальное финансирование на содержание сразу двух домов до момента продажи существующего, но может ли это выдержать бюджет?

Продажа вначале и покупка в конце может привести к ситуации Сергея и Дины. Зная, что их дом продан, они могут направить все усилия и энергию на покупку своего нового жилища. Зная, какой суммой денег они будут обладать после продажи жилья, они могут грамотно рассчитать ценовые границы будущего дома. В такой ситуации не стоит ставить себя в рамки оффера с различными условиями и накалять ситуацию.

Но такая ситуация имеет свои недостатки тоже. Покупатели, продавшие свой существующий дом могут столкнуться с ситуацией, когда им негде будет жить!

Возможно, придется пойти на какие-то компромиссы при покупке нового жилья, возможно, придется увеличить бюджет покупки, сменить район покупки, возможно, они не станут торговаться за бытовые приборы, не включенные в продажу и согласятся с условиями покупки дома без плана (servey), а закажут его позднее сами за дополнительные $$600-900.

Время и ситуация на рынке - вот два важнейших фактора, способных повлиять на принятие решения, что делать в первую очередь - покупать или продавать.

Если рынок на подъеме, покупаем сначала, фиксируем цену сделки на новый дом, даем возможность существующему дому подняться в цене до момента продажи.

Приведу пример в ситуации Георгия и Ларисы - они решили купить более дорогой дом. Они продают существующий дом сначала на фоне растущей цены и получают прекрасную цену за 12-летний дом в хорошем районе, но пока они ждали момента закрытия сделки, цены успели вырасти и теперь даже подобный их проданному дому особняк стоит гораздо дороже.

Совершенно обратная ситуация при падающем рынке. Очень много свидетелей тому - покупателей, кто купил впервые ниже, чем предполагал, когда был обвал рынка в 1981 году.

Покупать в первую очередь при растущем рынке и продавать в первую очередь при падающем рынке - вот хороший совет.

Только одно большое "но" может остановить - как определить состояние рынка на момент совершения предстоящей сделки?

В основном, более мудрые владельцы, следующие Стратегии Покупателя, продают сначала, покупают позднее. Несомненно, многие домовладельцы пытаются купить сначала, задумав получить за существующий дом более высокую цену, продержав на рынке подольше, поторговавшись.

Отчаянно сражаясь с человеческой природой поторговаться, подайте оффер на покупку нового дома вашей мечты с условием продажи существующего, оградив себя от головной боли, которую может принести грядущий день. Если все-таки хочется заработать и получить удовлетворение от проделанной операции - созвонитесь с агентом, на которого можете положиться. Имея доступ к информации, доступной только лицензированным агентам, агент поможет сориентироваться в нужном направлении.