Покупка дома включает в себя два направления - практическое и реалистическое. Жертвоприношение и изменение стиля жизни неприемлемо. Отмена отпускных поездок и проведение всех выходных на садовом участке вместо посещения музеев и концертных залов – это не метод, которым достигается покупка желанного дома, работа по 24 часа в сутки с перерывом на сон в 1 час может привести к летальному исходу – кому тогда нужен купленный дом?

Ключевой элемент покупки дома в соответствии со Стратегией покупателя – выбор соответствующего ценового уровня. Потенциальный покупатель должен спросить себя и честно ответить на проставленный вопрос: "Что я могу купить за имеющиеся деньги и какой уровень месячных выплат посилен для моего бюджета?" Это ключевой вопрос, очень важный и нужный, повторим его еще раз:

Какое жилье я СМОГУ оплачивать?
Первостепенным фактором в определении ценовых границ для покупателя должны быть downpayment – первоначальный взнос, и все расходы, ежемесячно выплачиваемые в течение владения недвижимостью.
Покупатель должен определить реальную цену дома и запрограммировать себя на нее. Сравню это с хождением по перекладине – шаг в сторону – и вы в финансовой бездне невыплат, банкротств и разочарований.
Нижний предел определяется на 5% ниже верхнего уровня – к примеру, ваш уровень - $395,000, ваш нижний уровень будет составлять $375,250. Максимальный ценовой коридор гораздо важнее просто максимальной цены, установленной самим себе – покупатель оставляет себе больше ценового пространства для процесса определения реальной стоимости будущей недвижимости – торгов, чувствует себя более уверенным и не нервничает из-за 2-3 тысяч долларов, которые никак не уступает владелец дома, или , наоборот, сознавая невозможность сделки, уходит ни с чем.

Такая постановка дела позволяет избежать ряда проблем в будущем. Несоблюдение ценового коридора и покупка недвижимости по завышенной цене не раз становилась причиной краха всего семейного института, лишала права владения недвижимостью, превращала радужные мечты о счастливой жизни в горькие разочарования.

Сергей и Анна просчитали свой финансовый коридор от $193,000 до $200,000 и стараются держать среднюю цену - $195,000. Недвижимость, которую мы купили с ними, стоила $197,000 – все были довольны и на сегодняшний момент эта молодая пара легко оплачивает все ежемесячные расходы по дому и чувствует себя абсолютно спокойно.

Я всегда повторяю своим клиентам, что дом должен приносить вам радость и чувство защищенности, а не ежемесячные мучительные мысли о том, с чего платить кредит и оплачивать счета за воду и электричество. Сейчас мы вплотную подошли к тому, как рассчитать тот ценовой коридор, в котором вам нужно держаться при покупке.

Максимальная цена недвижимости должна приравниваться к сумме, составляющей 2,5 величины дохода (Gross Income) основного работающего члена семьи. Некоторые добавляют доход супруга, если он занимает постоянную позицию, если есть неуверенность в продолжительности такого дохода – его лучше не учитывать.
При покупке дома желательно положить максимальный первоначальный взнос. Объясню почему – это влияет на кредит – чем больше денег вы положите сразу, тем меньше вам придется выплачивать позже. Максимально удобным для покупателей, не имеющих кредитной истории и обладающих внушительными сбережениями является первоначальный взнос в 30-35% - банку достаточно, чтобы поверить вам. Заемщик (банк), как правило, экзаменует и недвижимость, под которую дает деньги, и клиента, который эти деньги занимает.

Как покупателю, вам необходимо еще до подачи договора о намерении купить дом проверить в банке или у финансового специалиста шансы на получение займа, и получить письменное подтверждение полученной информации. Почему нужно сделать заранее – если условия не понравятся – вы можете поторговаться, перейти в другой банк, поискать приемлемые условия.
Когда в процессе торгов за цену дома у вас возникнут спорные вопросы с владельцем недвижимости об условиях закрытия сделки и гарантиях – у вас будет уверенность, закрепленная на бумаге, что финансирование в порядке.

Покупателям, который размышляют о том, как определить максимально возможную цену недвижимости, которую они могут оплачивать, я предлагаю следующие действия:
1. Посмотрите на свой первоначальный взнос – небольшая часть денег может быть приложена к договору о намерениях, или проплачена сразу после заключения, оставшаяся часть идет в день закрытия сделки. И помните, что нужно оставить определенную часть денег на услуги адвоката и процедуры, связанные с законными действиями от вашего имени (от 5 до 15% от стоимости недвижимости).
Чтобы приблизительно посмотреть, какого ценового уровня дом можно себе позволить и какой заем в банке вам по плечу, умножьте свой взнос на 4.
Светлана и Павел, к примеру, собираются платить $40,000 взноса – downpayment . Если они бы планировали занимать в банке обычный conventional mortgage, то это равно сумме - $160,000 ($40,000 x 4) . Но эта пара решила взять High-ratio mortgage с 20% downpayment, и вся сумма покупки увеличивается до $200,000 .

2. Тщательно просчитайте, во что вам обойдется ежемесячная оплата такого дома или квартиры.
Существуют два типа затрат на дом и их нужно “знать в лицо”. Вода, электричество, отопление, страховка, ремонт попадают под первую категорию. Более подробную информацию вы можете получить у своего страхового агента и финансового консультанта. Вторая группа – ежемесячная оплата займа банку, ежегодные налоги на дом – property tax, кондо-затраты, если такие имеются. Телефонный звонок в местный муниципалитет о налогах на недвижимость прояснят ситуацию для вашей семьи.

Для обычного банковского займа не больше 30% вашего Gross income может быть заявлена в его оплату, также оплату ежегодных налогов на дом и кондо-платежей, если они существуют. Связь между величиной займа и Gross income – доходом – может быть рассмотрена с двух точек зрения. Каким может быть заем, если мой доход $50,000 или если заем $200,000 – каким должен быть доход?
К примеру, Павел и Светлана имеют $ 60,000 общего дохода. Чтобы определить, на какую сумму займа они могут пойти, произведем вычисления, разделим на 40, и получим величину ежемесячного займа - $1,500 ($60,000/40). Принимая во внимание, что налог на недвижимость в месяц равен $200, получим, что $1,300 семья может откладывать на ежемесячные платежи по займу.

Следующая таблица может прояснить, какая сумма в месячных выплатах получается на каждую $1000 занятых у банка денег.

Interest Rate	$ per Thousand	Interest Rate	$ per Thousand
3.5 %	4.47	6.5	6.51
4 %	4.81	7	6.85
4.5 %	5.15	7.5	7.2
5 %	5.49	8	7.55
5.5 %	5.83
6 %	6.17

Разделив сумму, полученную в расчетах - $1,300, на цифру, данную в таблице и соответствующую текущему проценту займа – Interest rate – Павел и Светлана получают приблизительную сумму займа, который они могут получить в банке. Например, сейчас Interest rate 5% - делим наши $1,300 на 5,49 и получаем, что семья может рассчитывать на заем в $236,000. Можно сделать такой расчет на более высокий процент, чтобы застраховать себя на ближайшие 6 месяцев (если помните, покупка дома дело не быстрое). Безусловно, чем ниже процент займа в банке, тем большую сумму кредита можно получить, но надо быть готовым ко всему. С первоначальным взносом в $ 40,000 и общим доходом $60,000, Павел и Светлана могут легко взять в банке обычный заем $230,000 и осуществить покупку в размере $270,000.
3. После всех возможных вычислений советую снизить максимальную стоимость жилья на 5%. Как я отмечала ранее, мы нашли верхний предел нашего коридора и теперь должны определить его нижнюю границу. Покупатель всегда должен иметь запас для маневра и все же оставаться в рамках отмеченного бюджета. Отложив в памяти сумму $270,000, Светлана и Павел могут начинать искать недвижимость в ценовых рамках $265,000-270,000. Всего несколько минут точных подсчетов и у покупателей готов бюджет и начерчены рамки стоимости будущего жилья. Разумные покупатели подсчитывают все до последнего цента. Не исключение и ежемесячные платежи за воду, газ. Приведенная ниже таблица позволит облегчить сей труд.

Затраты, которые вам придется нести

Address of property

Hydro

Water

Heating

Insurance

Maintenance/Repairs

Что я могу позволить себе купить?
Шаг 1 Максимально возможный downpayment $ :
Шаг 2 Определить свой низший и высший предел платежеспособности:

Gross income / 40 = Gross monthly Payment

$ _______________ / 40 = $ _______________________
Отнимаем 1/12 ежегодного налога на недвижимость
$_________________________________
Максимальная сумма, возможная для погашения банковского займа:
$_________________________________

Шаг3 Устанавливаем границы ценового корридора (min и max) при различных процентах банковского займа:
4.5%     min : _________________ max: __________________
5.0%     min : _________________ max: __________________
5.5%     min : _________________ max: __________________

Желаю удачи!