Очень не многие наши сограждане покупают жилье без агента. Правильный выбор агента также важен, как и правильный выбор самого дома. Знающий, опытный, искренний агент, к которому покупатель питает полное доверие сохранит драгоценное время и силы, избавит от лишней головной боли и нервных перегрузок, которые сопровождают каждого покупателя в этом нелегком процессе.

Агенты по продаже недвижимости имеют лицензию и все полномочия для осуществления грамотной продажи, их услуги оплачиваются продавцами (в большинстве случаев), они являются связующим звеном между сторонами, вступающими в переговоры и доводят все до завершающей стадии.

Агенты, которые выставляют недвижимость на продажу, называются Listing agent - листинг агент. Все другие агенты, которые представляют покупателей для продавцов, называются продающими агентами. Бывают ситуации, когда покупатель при неимении своего агента имеет продающего агента, представляющего и его интересы тоже. В этом случае агент защищает интересы обоих сторон - ситуация довольно сложная и под силу только очень опытному агенту.

Зачастую покупатели выбираю "своего" агента, чтобы он защищал только их интересы. Когда два агента вовлечены в процесс сделки, комиссионные обычно распределяются между ними. Конечно, агент, представляющий интересы продавца, продающий агент, заинтересован не делить комиссионные и предпочитает представлять интересы обоих сторон.

По какому принципу обычно выбирают агента?

Предположим, покупатели только что приехали в страну или у них никогда не было своего агента. Краеугольным камнем в этом виде сервиса являются рекомендации предыдущих клиентов и являются залогом успеха любого грамотного агента.

Спрашивая друзей, родственников и соседей, которые уже прошли через процесс покупки-продажи недвижимости в прошлом - вы выбираете самый верный путь, который приведет вас к агенту.

Еще один путь - OPEN HOUSE - открытый дом - так называют показ дома, выставленного на продажу по выходным дням всем желиющим в определенные часы - обычно это с 2 до 4-5 часов дня. Посетив несколько таких домов с открытыми дверями, будущие покупатели убивают сразу двух зайцев - во-первых, они сравнивают цены на выставленные дома , во-вторых, они разговаривают с агентами, показывающими это дома.

Еще один путь выбрать агента - проверить газетные объявления - списки агентов и их телефоны так и пестрят со страниц всех газет. Некоторые покупатели звонят агентам, чьи имена и телефоны написаны на знаках напротив домов, выставленных на продажу.

Иногда выбор агента может быть скрытым обстоятельством. Сергей покупал свой дом с условием непременной продажи существующего дома. Светлана, его агент, которая продала ему понравившийся дом, была избрана для продажи существующего. Это помогло сохранить Сергею часть комиссионных и явилось толчком для его племянника Григория продать дом со Светланой.

Выбранный агент должен внушать полное доверие и вселять полную уверенность у своих клиентов, что он работает только на них.

Хороший агент - хороший слушатель, кто слышит, что вам нужно, и что хочется иметь в будущем доме.

Ищите агента, который:

тщательно изучил рынок, в основных районах, а также имеет представление о маленьких.

обеспечивает вас сравнительным анализом рынка тех районов, которые вас интересуют или достойны вашего внимания.

предварительно просматривают наиболее уместные дома, которые бы отвечали вашим основным требованиям.

помогают просматривать дома в удобное для всех время, не скрывая дефектов и деталей.

знают не по наслышке о различных методах финансирования и могут посоветовать более подходящие вам.

знают все основные детали дома, на который подают оффер - договор о намерениях

знают, как сочетается спрашиваемая цена от существующей на рынке усредненной цены.

помогают установить реальную цену при подаче договора о намерениях

способны вести торги профессионально и получать для клиентов лучшую цену.

Иными словами, хороший агент должен быть самым доверенным лицом в мире, человеком, который призван и работает, чтобы максимально защищать Ваши интересы.

Как только агент выбран, будьте полностью откровенны с ним или с ней. Объясню почему - работа агента - сотни километров дорог и десятки домов, выбранных для просмотра и он не получает зарплату до тех пор, пока не будет завершен перевод денег за покупку дома и соблюдены все необходимые формальности и агент ожидает полного доверия и верности от вас. Очень редко покупатели работают только с одним агентом и в конечном итоге, работая с пятью агентами сразу, вы не можете ожидать соответствующего уровня интереса с их стороны, как если бы вы работали с одним агентом - ведь профессионал все чувствует и понимает. Быть честным и откровенным со своим агентом - это в первую очередь лучше для самого покупателя. С другой стороны, при не подписанном контракте о начале совместной работе по покупке недвижимости легче избавиться от излишне назойливого и "давящего" агента. Помните, что вы нанимаете агента и должны быть удовлетворены его работой.

Потратьте некоторое время с агентом - объясните свои желания и приоритеты перед тем, как делать первый просмотр дома. Составьте список "необходимого и желательного" в доме. Чем более ознакомлен агент с вашими требованиями, желаниями, личными привязанностями и финансовыми возможностями, тем ему легче определить правильный дом для вас.

Исключение - если покупка производится " новеньким" - человек только приехал в город (перевод по работе, иммиграция). Во всех остальных случаях выбор района - задача покупателя, а не агента. Буду откровенной - покупатель должен сделать предварительную "домашнюю работу" до встречи с агентом. Иначе это будет игрой в прятки - подумай-отгадай, чего мы от тебя хотим и это утомит обе стороны в конченом итоге и приведет к разочарованиям.

Профессионально информированный, агент сможет пересмотреть все ваши предварительные требования и решения, и в короткий срок, действуя в ваших интересах, воплотить их в жизнь.

Если вы уже выбрали агента, не посещайте OPEN HOUSE без него. Попросите его собрать побольше предварительной информации - сколько стоят такие дома и данном районе, долго ли стоит дом на продаже, было ли снижение цены. Возьмем пример Владимира и Оксаны - они охотились за домом своей мечты с агентом в течении 4 недель. Агент не сопровождал их на OPEN HOUSE, когда агент, выставивший дом на продажу и проводивший OPEN HOUSE, представил молодой паре дом. Дом понравился и был составлен оффер - договор о намерениях - в нем об агенте, проведшем с ребятами 4 недели не было и слова, он потерял время, не заработал денег, а агент, закрывший сделку, заработал полные комиссионные. В данном случае, молодая пара выступала для него как обычные покупатели, а не клиенты и в первую очередь он защищал интересы своих клиентов, владельцев дома. Это могло отразиться на цене - агент заинтересован продать как можно дороже, не защищая интересы покупателей.

Как только вы обозначили для себя дом, дайте знать своему агенту - пусть он сделает анализ. По каким причинам хозяева продают дом - они купили уже новый, владельца переводят в другой город, владелец не может платить кредит за дом - все это может помочь вам получить меньшую цену за дом.

В основном проблемы проявляются в период от подачи договора о намерениях до закрытия сделки. Владелец, на пример, не предоставляет документов для адвоката для закрытия сделки, всякие другие проблемы. Никогда не стесняйтесь - звоните своему агенту - он будет сражаться за ваши интересы, так как не закрывшаяся сделка для вас - это не полученные комиссионные для него.

Особое внимание нужно уделять недвижимости, продающейся без агента - как определить, какая цена в этом районе за последние месяцы, как развиваются события.

И в заключении хочу добавить - покажите агенту, как искренне вы доверяете его опыту и знаниям. Будучи профессионалом, большинство агентов откликнутся на ваше доверие и в конечном итоге, обе стороны останутся довольны.