Русский Торонто
Недвижимость в Канаде
Недвижимость в России и на Украине. Как теряют право собственности / Леонид Царовский
Одной из ключевых проблем для жителей США и Канады, имеющих недвижимость (квартиры, дома, дачи и т.д.) в России и на Украине, является обеспечение как сохранности самого этого недвижимого имущества, так и сохранности своих прав собственности на это имущество. Потерять свое недвижимое имущество в России и на Украине можно разными путями. С одной стороны, может произойти физическое уничтожение имущества из-за несчастных случаев (пожары, затопления, взрывы газа, обрушения домов, и т.д.). Но тут - дело случая, и от этого можно хотя бы застраховаться. С другой стороны, может произойти потеря юридических прав собственности на это имущество как по вине самого владельца, так и из-за некомпетентности или прямых противоправных действий других лиц, как частных, так и, увы, официальных. Российские газеты (к примеру, "Московский Комсомолец", "Комсомольская Правда"), то и дело печатают статьи о том, как криминальные элементы, часто прикрываемые "оборотнями" из чиновников, мошенническим путем захватывают и продают чужую недвижимость. Тут уже страховки нет. В этой статье мы приведем три случая потери гражданами прав на находящееся в России недвижимое имущество, с которыми напрямую столкнулась наша компания в этом году.

Случай первый. Потеря из-за некомпетентности российского адвоката
Гражданка А. проживает в городе Гамильтон, провинция Онтарио, Канада (это на половине пути между Торонто и Ниагарскими водопадами). Жила в Москве, состояла в браке, две дочери от этого брака. Развод, затем переезд с дочерьми в Канаду. Бывший муж остался в Москве, купил там себе квартиру, и потом второй раз женился. Год назад бывший муж внезапно умер, не оставив завещания. Его наследниками по закону являлись в равных долях три человека - вторая жена и две дочери. Для введения дочерей в наследство гражданка А. заключила договор с одним адвокатом в Москве. Адвокат потребовал (совершенно правильно) доверенность от наследников на представительство их интересов. Гражданка А. со своими дочерьми пришла заверить доверенность в российский консулат в городе Торонто, который обслуживает жителей провинции Онтарио. Но в консулате отказались оформить требуемую доверенность, поскольку у дочерей был просрочены российские паспорта. Российский консулат в Торонто обслуживает российских граждан только с действительными российскими заграничными паспортами. Канадские или иные иностранные паспорта у российских граждан в консулате не принимаются. Позиция консулата в этом вопросе такая - проживающие за границей российские граждане должны сами следить за тем, чтобы у них всегда на руках были действительные российские загранпаспорта. Получение новых паспортов для дочерей в консулате было возможно. Но эта процедура включает получение ответов на запросы консулата в ряд российских инстанций, и занимает до четырех месяцев. Этого времени у дочерей не уже было (по закону, на подачу заявлений о вступление в наследство дается только шесть месяцев со дня смерти наследодателя, а гражданка А. начала действовать уже ближе к концу этого срока). В результате адвокат доверенность не получил и наследственное дело не открыл. В итоге в наследство на московскую квартиру хорошего класса вступила только вторая жена бывшего мужа гражданки А., и вскоре ее продала. Дочери же остались ни с чем, и сейчас уже ничего поделать нельзя. Вступи они в наследство, им полагалась бы шестизначная сумма в долларах США.

Кто же здесь виноват, и что можно было сделать? Виновата в первую очередь сама гражданка А. И даже не столько в том, что не следила за российскими документами своих дочерей. Главная ее вина (но скорее - беда) в том, что она обратилась, может быть, и к хорошему адвокату по наследственным делам, но живущему в России и работающему с гражданами, также проживающими в России. Там-то таких проблем с заменой просроченных паспортов в принципе нет. При желании, там всего за один день можно и новый паспорт получить, и требуемую доверенность у нотариуса оформить. Что же делать в сложившейся ситуации проживающей в Канаде гражданке А. этот российский адвокат не знал, и потому ничего ей посоветовать не смог. Не та у него специализация.

А решался этот вопрос очень просто. Имеется Гаагская Конвенция от 5 октября 1961 года, членами которой являются Россия, Украина, США и ряд других стран (но не Канада), по так называемому апостильному заверению документов официальными органами стран-членов Конвенции. Подпись гражданина на доверенности, заявлении и т.д. заверяется местным нотариусом или адвокатом, а полномочия этого нотариуса подтверждаются специальным официальным документом-апостилем. Документ, заверенный таким образом в США, признается всеми официальными органами России и Украины. Система заверения документов в российских и украинских консулатах, и система заверения документов апостилем, являются двумя параллельными и независимыми системами. При этом американские нотариусы не требуют от граждан действительных российских или украинских паспортов. Они свободно заверяют подпись граждан по предъявленным канадским или американским паспортам, либо по их водительским удостоверениям. Для жителей США в апостильном заверении документов вообще проблем нет - адвокаты в США сидят на каждом углу. Для жителей Канады это несколько сложнее - Канада не является членом этой Конвенции. Но почти 90% населения Канады живет в 100-километровой зоне от границы с США. Гражданке А. с ее дочерьми надо было всего лишь доехать по хайвею от города Гамильтон до американского города Ниагара-Фоллс. Это - меньше одного часа езды на автомобиле. Въезд в США для канадских граждан свободный (да и без гражданства - тоже возможно). При желании, требуемую доверенность можно было оформить за один день. Платеж за апостиль в штате Нью-Йорк составляет 13 (тринадцать) долларов. В соседнем с Онтарио штате Мичиган апостиль стоит всего 1 (один) доллар, но только туда дальше ехать. Итак, максимум три часа на поездку в США, максимум 100 долларов на оплату апостиля и всех остальных накладных расходов (адвокат, бензин, почта), и дочери гражданки А. стали бы наследниками и получили шестизначную сумму в долларах.

Какой в итоге вывод по данному делу. Тот, что гражданке А надо было обратиться к специалистам, хорошо знающим специфику и все возможности заверения документов гражданами России или Украины, живущими в США или Канаде. В частности, для нашей компании такие ситуации по отсутствию у обращавшихся к нам наследников не только действительных российских либо украинских заграничных паспортов, но и всех других документов, достаточно часты, но никаких осложнений для клиентов нашей компании для принятия и распоряжения наследством в том не было.

Случай второй. Потеря из-за превышения российским судьей своих полномочий
Гражданка Б. проживает в городе Торонто. Ее отец развелся с ее матерью, и в последние годы своей жизни проживал с другой женщиной. В официальном браке с этой второй женщиной он не состоял, то есть брак был "гражданский", женщина была просто его сожительницей. После смерти отца в 1998 году гражданка Б. своевременно подала необходимые документы нотариусу на принятие оставленного ее отцом наследства, в том числе на коттедж с большим земельным участком в Ростовской области. Однако еще до выдачи наследственных документов нотариус, ведущий это наследственное дело, получила решение суда о наложении ареста на наследуемое гражданкой Б. имущество, до разбирательства заявления, поданного в суд последней гражданской женой (сожительницей) ее отца. Заявление сожительницы, претендовавшей на квартиру, где она проживала с отцом гражданки Б., судом рассмотрено, и ее требования удовлетворены. Однако с остального наследуемого гражданкой Б. имущества арест до сих пор судом так и не был снят, хотя прошло уже восемь лет. Сейчас гражданка Б. поручила это дело нашей компании. В первую очередь, мы сделали предварительную проверку сохранности наследуемого имущества. Обнаружено, что в коттедже уже живут посторонние и агрессивно настроенные лица. Предстоит разбирательство, как они туда попали. Но вероятно, что коттедж уже утерян. О смерти владельца коттеджа местным властям было известно сразу, наследники много лет не объявлялись, коммунальные платежи и налоги за коттедж и землю вообще не оплачивались. Если суд не известил регистрационные органы Ростовской области о наложенном аресте на сделки с этим коттеджем, то местные власти могли посчитать коттедж выморочным имуществом, и законно продать его другому лицу. В этом случае данное лицо теперь является добросовестным приобретателем коттеджа, и забрать его назад практически нереально.

Кто же здесь виноват, и что можно было сделать? Виноват в первую очередь судья, наложивший арест на наследуемое гражданкой Б. имущество. Никакого завещания отец гражданки Б. своей сожительнице не оставил. Согласно же законам Российской Федерации, мужчина и женщина, пусть и проживающие совместно, но не состоящие в браке, официально оформленном органами ЗАГСА, друг для друга наследниками по закону не являются. То есть, само по себе такое совместное проживание мужчины и женщины (гражданский брак) не создает для них никаких правовых последствий для участия в наследственных делах по закону друг после друга. После смерти человека, его наследниками по закону являются только его официально зарегистрированные ЗАГСом родственники (в первую очередь - его родители, супруг и дети). Поэтому совершенно непонятно, на каком основании судья наложил арест на имущество, наследуемое гражданкой Б., законно зарегистрированной дочери умершего, по заявлению сожительницы ее отца, де-юре являющимся совершенно посторонним человеком в делах о наследстве, оставленном отцом гражданки Б. Еще более непонятно, почему судья, отчего-то удовлетворивший требования этой сожительницы, течении последующих 9 (девяти) лет так и не снял арест с остального наследуемого гражданкой Б. имущества. И напоследок, само это дело в суде сейчас найти никак не могут.

Что надо было сделать гражданке Б. - сразу после ареста наследства обратиться к специалистам, которые в такой ситуации сначала проверили бы, наложен ли на местах арест на сделки со спорным наследуемым имуществом (это обеспечивает его сохранность), и потом разбирались, почему такое происходит.

Случай третий. Потеря из-за мошенничества частного лица, узаконенного российским судьей
Гражданка В. проживает в штате Нью-Йорк, США. В начале 90-тых годов эмигрировала в Америку, оставив на всякий случай дом в Подмосковье. Через несколько лет, прочно закрепившись в США, она решила продать этот дом. Начали собирать справки, и с удивлением узнали, что дом уже давно продан. Причем продан по доверенности, которую якобы выдала сама гражданка В. Подали заявление в суд о признании сделки продажи дома недействительной. Суд сначала сильно упирался, но в конце концов дело все же было открыто. Подняли документы, нашли доверенность. Доверенность сразу вызвала несколько вопросов. Во первых, она оформлена в 1994 году в России, тогда как гражданка В. выехала в США двумя годами ранее, в 1992 году, и, по ее словам, более там не была. Во вторых, в доверенности документом, подтверждающем личность гражданки В, указан ее бывший внутренний паспорт, и также указано, что она все еще прописана в этом доме. Но в те времена все выезжающие на ПМЖ в обязательном порядке должны были выписаться из России и сдать внутренний паспорт, без этого загранпаспорт на ПМЖ просто не выдавался. Уже это показывает, что доверенность либо сама поддельная, либо сделана по поддельным документам. Затем, доверенность заверена не нотариусом, а "специалистом районной администрации". Почему не нотариусом - непонятно. Далее - более. В заграничном паспорте гражданки В. есть только штамп о ее выезде из России, штампов о последующих въездах в Россию нет. Это свидетельствует о том, что гражданка В после выезда по данному паспорту в Россию более не въезжала, и, значит, доверенность не оформляла (имеет алиби). Однако судья на эти доказательства высказался, что они косвенные. Теоретически это подразумевало, что гражданка В могла въехать в Россию либо вообще тайком (например, на лыжах через Северный Полюс), либо по где-то взятому другому загранпаспорту, и затем при заверении доверенности зачем-то использовать свой старый внутренний паспорт. Поэтому судья назначил почерковедческую экспертизу подписи гражданки В. на оспариваемой доверенности. Ладно, согласились. Для экспертизы надо было получить от гражданки В. официально заверенные образцы ее подписи. Судья сказал, что отправил официальный запрос в соответствующие органы США. Ждали этот запрос более года - не дождались, так он и не пришел. В итоге, гражданка В. за свой счет полетела в Россию, и сдала образцы своих подписей. Доверенность и образцы подписей направили на экспертизу. Далее - самое интересное. Наверное, все помнят, что в СССР, а потом и в России и на Украине, при заверении подписи человека у нотариуса он обязан сначала полностью написать прописью свои фамилию, имя и отчество, и только затем поставить свою подпись. Делается это потому, что у многих людей их подпись представляет собой невнятную закорючку, и в случае чего при проверке эксперт не может определить, кто эту подпись-закорючку поставил - недостаточно графического материала. После проверки нашей доверенности эксперт вынес определение, что написанные на ней прописью фамилия, имя и отчество сделаны точно не гражданкой В, а по самой подписи он заключения сделать не может - там стоит неясный росчерк, мало материала для сравнения.

Получив заключение экспертизы, судья в итоге вынес решение - в иске о возврате дома из чужого незаконного владения - отказать, оставить все как есть. Мотивы - следующие. Главное - по несоответствию подписей на доверенности, даем прямо из решения суда "Суд находит, что заключение эксперта не может служить бесспорным доказательством в подтверждении того, что истица не подписывала указанную доверенность. ..... Суд находит, что выполнение записи (указаны фамилия-имя-отчество гражданки В) в доверенности не самой истицей, а иным лицом, не имеет юридического значения... Сама по себе расшифровка подписи, т.е. указание фамилии, имени и отчества доверителя не может являться подписью, то есть не может удостоверять доверенность от имени заявителя".

Что тут можно сказать. Мы показали это решение судьи по поводу подписи нескольким российским нотариусам. Реакция всегда одна - писать фамилию, имя и отчество полностью перед подписью должен только сам доверитель, и требуется это именно для того, чтобы можно было проверить, кто именно расписался - то лицо, от которого выдана доверенность, или какое-то другое, и таким образом определить, настоящая эта доверенность или поддельная. Мнения нотариусов, почему судья решил именно так, приводить не будем, но все они были, если очень мягко сказать, неодобрительные. По сути, если бы в России было прецедентное право, как в Англии, то такое решение судьи можно было бы трактовать так. "Уважаемые товарищи мошенники. Вы можете спокойно сами подписывать доверенности от имени любого лица на распоряжение его имуществом, и присваивать по этой доверенности это его имущество. Смело сами пишите за него расшифровку его фамилии, имени и отчества. Главное, чтобы сама подпись была короткой и неразборчивой - черточка, крестик, закорючка. Пусть потом ограбленный судится и заявляет, что не он подписывал эту доверенность. Пусть эксперт и подтвердит, что свои фамилию-имя-отчество на доверенности написал не он. Но если по подписи-черточке эксперт определиться не сможет, то суд будет считать, что именно ограбленный сам подписал эту доверенность, и украденное Вами имущество будет законно оставлено в Вашем владении". Вот так вот. Идем далее. Суд в качестве свидетеля допрашивал специалиста районной администрации, который заверял эту доверенность. Вопрос к нему - кто ее подписывал. Та утверждает, что именно гражданка В. сама ставила подпись на доверенности, и в ее присутствии. Это судья оценивает дословно так "У суда нет оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля, поскольку она несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложных показаний". Очень интересно. По сути дела, этот специалист подозревается в соучастии в подделке доверенности, то есть в уголовном преступлении. Это - очень заинтересованное лицо. Если она скажет, что документ в действительности подписывало другое лицо, а не гражданка В., то сразу получит весомую уголовную статью. Так что она скорее всего скажет суду? Но, по мнению судьи, если свидетель или подозреваемый дают показания под угрозой ответственности за дачу заведомо ложных показаний, то тогда у суда "нет основания не доверять показаниям допрошенного свидетеля". То есть, все сказанное кем-то под присягой считается истиной, поскольку сказано под присягой. Хорошо бы если так, да только очень уж сомнения мучают насчет верности такой предпосылки. Следующим доводом судьи об отказе, было заявление нынешнего владельца дома, что он кое-что в нем переделал (по свидетельству гражданки В., побывавшей в этот приезд в своем доме, заменен материал полов и лестницы между этажами). Опять интересно. Аналогично, если у уважаемого читателя его сосед угнал машину и поменял в ней колеса на другие, то надо считать, что теперь сосед имеет законное право владеть всей этой машиной. Но верно ли это? И еще несколько пунктов аналогичного содержания, подтверждающих решение судьи, что "все оставить как есть". Кто же подскажет, почему судья в приведенном случае не защитил иммигрантку-пенсионерку, при полной, казалось бы, ясности ее дела?

Какой в итоге вывод по данному делу. Мы не можем сказать плохо про весь судейский корпус России и Украины. Нашей компании довольно часто приходилось вести гражданские дела, связанные с недвижимостью (по наследственным спорам, по разделу имущества между бывшими супругами, и т.д.). Как правило, суды выносили компетентные и справедливые решения. Но, как мы видим в данном случае, никто из проживающих в США/Канаде иммигрантов все же не застрахован от того, что оставленное им имущество не присвоят мошенники. И что гораздо хуже, может оказаться и так, что суд не сможет или не захочет защитить пострадавших. Недвижимость сейчас там стоит дорого, и соблазны у мошенников большие. А когда на кону значительные деньги, то ради них многое могут сделать. Поэтому можем дать две рекомендации тем, у кого осталась недвижимость в России и на Украине. Если она Вам еще нужна, то следите за ней внимательно, и почаще проверяйте, кому она принадлежит - Вам или уже кому другому. А если не очень нужна, то вспомните слова из одной известной песни, что "жена не уйдет к другому, если у Вас нет жены". Не стоит без нужды держать дорогое имущество в зоне повышенного риска его потери.

Компания "RCIS" производит следующие операции:
* Продажа недвижимости в России и на Украине, с расчетом в США/Канаде. * Оформление договоров ренты. * Заочно: снятие с военного учета, выписка из квартиры, разрешения охраны детства * Введение в наследство * Приватизация * Получение новых квартир взамен сносимых * Оказание помощи в сложных ситуациях. * Ведение судебных процессов *
Tel (905) 856-4415 * Cell (416) 471-3779 * Fax (905) 856-6321 * office@rcisrealty.com * www. rcisrealty.com
 
2007.10.18