Рынок кондоминиумов Торонто является достаточно уникальным явлением. В настоящее время в Торонто возводится самое большое количество кондоминиумов в Северной Америке - 132 проекта. Вслед за Торонто идет Мехико, там возводится 88 зданий, и Нью-Йорк, где возводится 86 зданий. Далее идут Чикаго, в котором возводится всего 17 зданий, и Майями с 16 новыми кондо. При этом в Торонто в основном идет возведение высотных зданий, то есть домов высотой в 12 этажей и выше. В текущий момент в Торонто уже стоят 1,875 высоток, что ставит его по этому показателю на второе место после Нью-Йорка, в котором стоит почти 6,000 высоток. В Торонто в 2010 году 60% продаж всех новых квартир и домов пришлось на кондоминиумы в высотных зданиях, что на 35% больше, чем это было в 2000 году.

Современные тенденции на рынке кондоминиумов

Пожалуй, одним из главных трендов рынка недвижимости Торонто является то, что интерес к кондоминиумам продолжает оставаться очень высоким. Несмотря на большое количество новых проектов, которые находятся в стадии строительства, цены на кондоминиумы не только не снижаются, но продолжают стабильно расти.

Если говорить непосредственно про рынок кондоминиумов, то значительно более высокий интерес стал проявляться к двухбедрумным квартирам сравнительно большой площади, которые в предыдущие годы были не столь популярны. Напомню, что наиболее ходовым товаром последние годы были однобедрумные квартиры и так называемые студии (или bachelor), которые охотно приобретались инвесторами для дальнейшей сдачи в аренду. В этом году произошла серьезная коррекция. Все больше стали пользоваться спросом просторные квартиры в домах, которые можно отнести к зданиям повышенной комфортности, несмотря на то, что стоимость таких квартир значительно выше.

Другой особенностью рынка кондоминиумов является то, что на нем присутствует большое количество инвесторов, в том числе зарубежных. Согласно публикуемым отчетам, по итогам первого полугодия 2011 года 60% всех новых квартир в кондоминиумах приобретается инвесторами, хотя еще в 2008 году их доля составляла только 40%. Более того, по отчетам компаний-строителей, в 12-ти вновь строящихся зданиях в центре Торонто доля инвесторов составляет почти 80%. Стоит сказать, у многих крупных строительных компаний есть список привилегированных агентов, имеющих приоритет при покупке квартир в строящихся кондоминиумах. Они имеют возможность покупать квартиры до того, как начнутся официальные продажи, открытые для широкой публики. Чаще всего эти агенты работают с большим количеством иностранных инвесторов, в первую очередь из Азии. Как результат, самые лучшие квартиры в наиболее перспективных строящихся зданиях разбираются на самых ранних этапах, и редко доходят до обычных покупателей.

Наконец, можно отметить, что покупатели в настоящий момент предпочитают покупать квартиры в зданиях, которые выглядят более презентабельно, и которые имеют в наличии помещения для культурно-спортивного досуга, включая бассейн, фитнес-зал, комнаты для проведения банкетов, кинотеатр, библиотеку, игровую комнату, место для барбекю, сады на крышах и т.д. То есть средний покупатель стал готов платить гораздо больше за то, чтобы жить в представительном здании. Вообще нужно сказать, что чем выше уровень здания, чем дороже в нем квартиры, тем лучшие перспективы имеют инвестиции в эту собственность.

Причины интереса к рынку кондоминиумов

Стоит отметить, что высокий интерес к рынку кондоминиумов отражает важные изменения в жизни Торонто. До конца 20-го века высотных кондоминиумов в городе возводилось немного, так как подавляющее большинство жителей предпочитало отдельно стоящие дома или таунхаусы, которые в общем-то представляли собой дешевую альтернативу отдельно стоящим домам. Ситуация изменилась в начале 2000-х, когда в Торонто начался бум строительства кондоминиумов, а вместо прежних канадских таунхаусов стали активно возводить таунхаусы европейского стиля. Все это говорит о том, что предпочтения жителей Торонто стали кардинально меняться, и это, в свою очередь, влияет на облик города.

Лично я объясняю интерес к жизни в кондоминиумах рядом причин. Во-первых, это перестройка центральной части Торонто, которая сделала ее более привлекательной для проживания. Еще лет 10-15 назад центральная часть города представляла собой достаточно унылое зрелище, больше напоминая окраины бедного промышленного города, чем витрину Канады, которой в настоящий момент является Торонто. Однако благоустройство набережной озера Онтарио, реализация проектов по возведению комплексов современных кондоминиумов и конвертация промышленных зданий в жилые дома повышенной комфортности и объекты культурно-социального назначения быстро дали свои плоды - даунтаун Торонто превратился в место, где стало приятно проводить время. Это сразу же привлекло сюда молодежь, которая тяготела к европейскому стилю жизни. Как я понимаю, тяга к такому стилю жизни была всегда, однако не было необходимых условий. В связи с перестройкой даунтауна все изменилось, в центре города были созданы условия для полноценной жизни, вследствие чего кондоминиумы стали приобретать большую популярность.

Так как поначалу жить в кондоминиумах предпочитали в основном молодые люди, не обремененные семьей, либо молодые семьи без детей, то наибольшей популярностью пользовались небольшие , но сравнительно дешевые квартиры, которые были по карману молодым специалистам. Уловив интерес к жизни в кондоминиумах, на рынок кондо пришли инвесторы, которые начали покупать кондоминиумы для дальнейшей сдачи их в аренду. Молодые люди, которые не могли позволить себе купить квартиру, тем не менее охотно их снимали.

Другая категория, к которой относятся состоявшиеся специалисты в возрасте (менеджеры, врачи, юристы, профессура и т.д.), предпочитавшие жизнь в центральной части города жизни в пригородах, покупали либо просторные пентхаусы, либо большие квартиры в изначально дорогих зданиях. Но процент таких покупателей был сравнительно небольшим.

В 2010-2011 годах произошли качественные изменения, которые вылились в повышенный интерес к более просторным, хотя и более дорогим двухбедрумным картирам. В чем причины таких изменений?

Во-первых, проживание в кондоминиумах становится все более популярным среди гораздо большего количества людей, которые привыкают к мысли, что жизнь в небольшой квартире в центре города или рядом с метро имеет ряд своих преимуществ перед проживанием в просторном отдельном доме в пригороде. По этой причине семьи, где дети выросли, стали перебираться из пригородов в даунтаун или районы вдоль веток метро. Имея хороший доход и достаточные накопления, эта категория покупателей может позволить себе либо купить, либо снять более просторную квартиру.

Во-вторых, те молодые семьи из числа высокооплачиваемых специалистов, которые начинали жизнь в небольших однобедрумных квартирах и студиях, после появления детей стали нуждаться в дополнительной жилой площади. Если до недавнего времени единственной альтернативой в случае появления детей было перебираться в пригород, купив отдельный дом, то люди, привыкшие жить в даунтауне, теперь более склонны к покупке двухбедрумных квартир в том районе, где они жили последние годы. То есть за последние десять лет сформировалось прослойка людей, для которых проживание в кондоминиумах стало единственно приемлемым стилем жизни.

Наконец, 2011 год стал первым годом массового выхода на пенсию поколения бэби-бумеров - то есть тех, кто родился в первые послевоенные годы, которые были отмечены высоким уровнем рождаемости. Многие из них также предпочитают селиться в кондо, чтобы не быть связанными заботами по содержанию дома, и у них при этом есть средства, чтобы позволить себе купить более дорогую и просторную квартиру.

Рынок кондоминиумов и инвесторы

Если говорить про инвесторов, то их интерес к приобретению кондоминиумов объясняется достаточно просто - в Торонто очень высокая потребность в съемном жилье, особенно в жилье хорошего качества, и строящиеся кондоминиумы фактически выполняют роль такого съемного жилья.

Дело в том, что в Торонто давно, уже более 30 лет, не строятся доходные дома, то есть многоэтажные здания, квартиры в которых целиком предназначены для сдачи в аренду. Более того, их количество за последние годы даже сократилось. После того, как в конце 90-х годов в Торонто начался бум рынка недвижимости, многие их тех, кто жил в съемном жилье, стали покупать собственные дома и квартиры. В результате на рынке съемного жилья единовременно возник переизбыток предложения, и владельцы доходных домов стали нести убытки. Кроме того, многие здания, построенные 30-40 лет назад, или еще раньше, стали подходить к критическому возрасту, когда их содержание становилось убыточным без подъема платы за аренду. В качестве наилучшего выхода для себя в этой ситуации часть владельцев доходных домов выбрала вариант конвертации зданий в кондоминиумы с продажей по сравнительно низким ценам, что привело к еще большему сокращению съемного жилья. В то же время цены на недвижимость в Торонто очень быстро росли, показывая ежегодный прирост порядка 6-8% в год, что сделало покупку собственного жилья недоступным для сравнительно большой прослойки жителей. К этому нужно прибавить и то, что население Торонто ежегодно возрастает примерно на 100 тысяч новых жителей за счет новых иммигрантов и специалистов из других районов Канады, которые приезжают в Торонто в поисках работы. Такая ситуация привела к тому, что в середине 2011 года только 1.6% съемного жилья было доступно для аренды, в то время как в 2010 году этот показатель составлял 2.7%.

Также нужно учитывать, что жилье, построенное 30-40 лет назад и более, уже не отвечает требованиям нынешнего дня. По этой причине современные кондоминиумы пользуются повышенным спросом у тех, кто хотел бы жить в хорошем районе в комфортной квартире, даже если это стоит дороже, чем стоимость проживания в старом здании. То есть фактически речь идет о том, что кондоминиумы часто выполняют роль съемного жилья. Эксперты рынка съемного жилья отмечают, что потребность в квартирах в кондоминиумах, которые покупаются под сдачу в аренду, будет сохраняться еще очень долго, и не исключено, что даже будет возрастать. По крайней мере, насыщения этого рынка пока не видно, несмотря на большое количество новых проектов, возводимых в городе.

Другой причиной интереса инвесторов к рынку кондоминиумов является то, что цены на кондоминиумы постоянно растут. В сочетании с тем, что в Канаде при покупке недвижимости можно получить дешевый ипотечный кредит как минимум на сумму 65% от стоимости покупки (включая иностранцев), а полученная при продаже прибыль в большинстве случаев не облагается налогом, то трудно ожидать, что инвесторы уйдут с этого рынка.

Тут также стоит отметить следующее. Прибыль от квартиры в кондоминиуме, сдаваемом в аренду, состоит из двух частей. Первая часть - это доходы от аренды. В настоящий момент, из-за высокого роста цен на недвижимость и сравнительно низкого роста арендной платы, размер арендной платы к стоимости покупки составляет порядка 4-5% в год. Вторая часть - это прибыль, получаемая за счет роста цен на недвижимость. В среднем рост цен на недвижимость в Торонто составляет 6-8% в год, а для наиболее востребованной недвижимости в хороших районах и больше. То есть в среднем мы ведем речь о 10-12% прибыли, что в настоящий момент, в сочетании с надежностью сделанных вложений и высокой ликвидностью, является очень привлекательным для инвесторов.

Советы при покупке кондоминиумов

Меня часто спрашивают, какие кондоминиумы и где лучше покупать. В том случае, если вас интересует исключительно комфортное проживание, то вы должны выбирать то и там, что удобно вам, исходя из своего бюджета. Однако, если вы хотели бы сделать выгодную покупку, то есть получить наибольшую прибыль в случае дальнейшей продажи, то стоит учитывать ряд моментов, о которых я упомяну ниже. Эти же моменты относятся и к случаю, если вы планируете приобрести квартиру в кондоминиуме для дальнейшей сдачи в аренду.

Размер квартиры
Наилучшим вариантом, на мой взгляд, в настоящий момент является покупка двухбедрумной квартиры сравнительно большой площади. Как я уже отмечала выше, это новая тенденция на рынке, которая только набирает силу. Тренд этот будет сохраняться достаточно долго, так как построить большое количество зданий с просторными квартирами в короткий срок нереально - любой проект, прежде чем начнут возводить здание, требует нескольких лет подготовки и согласований. Более того, потребность в комфортных просторных квартирах будет только расти. Поэтому, если у вас есть на это средства, старайтесь покупать то, что имеет большую площадь.

Тип здания
Другой устойчивой тенденцией является то, что покупатели и съемщики предпочитают здания, которые можно назвать престижными. Этим часто пользуются строители, которые уделяют большое внимание внешнему оформлению здания и наличию помещений культурно-спортивного назначения, порой в ущерб размеру квартир, зная, что это будет решающим фактором. Поэтому при выборе квартиры всегда учитывайте, насколько элитным выглядит здание, так как это очень важный фактор. Наиболее востребованными являются квартиры в так называемых бутик-кондо, либо зданиях, которые имеют оригинальный дизайн. Старайтесь избегать зданий, лицевая часть которых в основном состоит из стекла, так как энергосбережение в этих зданиях хуже, и при некачественной установке стеклянных панелей в будущем может возникнуть протечка соединений, что потребует их замены и приведет к повышению стоимости содержания здания.

Расположение
Один из важнейших факторов, который определяет, насколько просто можно будет продать квартиру в будущем, и насколько вырастет цена на нее, является расположение дома. Стоит сказать, что при наличии большого числа строящихся кондоминиумов в Торонто есть буквально несколько небольших ареалов, где стоит делать покупку. Привлекательность района определяется рядом факторов, и если свести из все вместе, то карта Торонто ужимается до совсем небольшого количества мест. Как правило, цены на квартиры в кондоминиумах в этих районах выше, и порой значительно, однако их покупка имеет большой смысл, так как цены там растут гораздо быстрее, чем в менее востребованных районах.

Когда и где покупать
Из своего опыта работы по покупке квартир в кондоминиумах могу сказать, что подобрать хорошую квартиру в хорошем доме в престижном районе по разумной цене крайне сложно. Как правило, большинство выставляемых на продажу квартир имеют какие-нибудь изъяны. Поэтому, на мой взгляд, наилучшей тактикой является покупка квартир в недавно сданных в эксплуатацию домах. После того, как вновь построенный дом проходит регистрацию, инвесторы, купившие квартиры на этапе закладки дома, начинают массово продавать квартиры. Массовая продаж квартир объясняется той схемой инвестирования, которую выбирают инвесторы, вложившиеся в строящееся жилье. В этот момент в сдаваемом здании в наличии имеется большое количество квартир, причем квартир хороших, из которых можно выбирать лучшее. Кроме того, так как выбор квартир достаточно большой, всегда есть возможность выторговать хорошую цену.

Наконец, последний вопрос - а имеет ли смысл вообще покупать квартиру в кондоминиумах в настоящий момент? На мой взгляд, имеет. Вряд ли рост цен на кондоминиумы снизится в ближайшие годы, с учетом их возрастающей популярности, а также с учетом ситуации с нехваткой съемного жилья (в первую очередь качественного). Я думаю, что в условиях высокой инфляции, которая уже стала реальностью, и которая грозит превратиться в гиперинфляцию уже в ближайшее время, вложения в кондоминиумы выглядят вполне безопасными.