Съем жилья в Канаде. Часть 1. Общие сведения / Редакция Русского Торонто
Когда речь заходит о въезде в Канаду по иммиграционной визе и первых шагах по адаптации в новой стране, наиболее сложным вопросом для новоприбывших иммигрантов становится съем жилья. Более того, иногда поиск квартиры превращается в реальную проблему. Обычно причиной этого являются два основных фактора - незнание, что, где и как искать для съема, и второе - нежелание владельцев жилья сдавать квартиру вновь прибывшим иммигрантам. Также поиск осложняется незнанием специфики съема и сдачи жилья в Канаде, как то - ограничения по содержанию животных в квартире, сроки сдачи, условия прерывания договора об аренде, и т.д. В трех статьях о съеме жилья, подготовленных в рамках обзора "Азбука адаптации в Канаде", даются основные пояснения, что нужно учитывать, собираясь на постоянное местожительство в Канаду, если вы планируете жить в съемном жилье, и советы, как эффективней организовать поиск в пределах Большого Торонто.

Виды съемного жилья

В Канаде сектор сдаваемого в аренду жилья формируется двумя основными фондами - отдельное жилье, находящееся в частном владении, и многоквартирные доходные дома, принадлежащие одной компании или частному лицу. Владелец жилья, сдаваемого в рент, именуется лендлорд (landlord).

В первом случае это отдельная квартира в многоэтажном кондоминиуме или таунхаусе, а также либо дом, либо часть дома, которые сдаются в аренду ее владельцами. Такое жилье сдается владельцами в аренду либо самостоятельно (через объявления в газетах и интернет-сайты), либо через агента-риэлтора, с которым у них подписан договор. Все взаимоотношения съемщика и владельца определяются заключаемым договором о сдаче-съеме, и в дальнейшем все разногласия решаются путем переговоров и достижения взаимного согласия.

Так как сдает жилье непосредственно владелец, то договориться с ним обычно бывает проще. Чаще всего есть возможность поторговаться и оговорить лучшие условия, как, например, возможность досрочно прервать договор об аренде, включить в оплату платежи за свет и воду, и т.д. Также обычно такое жилье бывает более высокого класса, чем квартиры в доходных домах, особенно когда вы снимаете квартиру в кондоминиуме. Другим положительным фактором является гораздо лучше окружение и расположение дома. Однако цены на такого рода жилье обычно бывают выше, и порой значительно, чем в доходных домах.

Снимать жилье у частных собственников лучше всего через агента по сделкам с недвижимостью (риэлтора), который имеет доступ к полной базе данных предложений, выставленных на сдачу в аренду. Еще такое жилье можно искать через объявления в газетах и на интернет-сайтах, однако это очень неэффективный путь, так как основная масса жилья сдается в основном через MLS (база данных объединения риэлторов).

Второй вид жилья, предлагаемого на сдачу в аренду - это квартиры в доходных домах. В Канаде существуют компании, которые специализируются на владении многоквартирными домами и сдаче квартир в аренду. Их деятельность определяется уставом этой компании, и как правило всю работу с клиентами и обслуживанию квартир ведут наемные работники (superintendant, аналог советского управдома). Именно суперинтендант проводит предварительный отбор съемщиков жилья (правда, чаще всего окончательное решение принимает не он, а головной офис компании - владельца дома), именно он заключает договор со съемщиком от имени компании-владельца, и именно он отвечает за поддержание сдаваемой квартиры в нормальном рабочем состоянии.

Так как квартиры в таких домах предназначены исключительно для сдачи в аренду, то они поддерживаются обычно в хорошем состоянии. Правда, речь идет в основном о многоэтажных многоквартирных зданиях. В случае, если здание небольшое, рассчитанное всего на несколько квартир (наиболее распространены дуплексы и триплексы, то есть двух и трех-квартирные дома), то найти здание, которое бы содержалось в хорошем состоянии и которое бы выглядело прилично, намного сложнее. Поэтому лучше всего снимать квартиру в большом многоквартирном доме, они как правило содержатся гораздо лучше. В таких домах площадь квартир обычно больше, чем в более дорогих кондоминиумах.

Стоимость аренды квартиры в доходном доме ниже, чем съем квартиры в кондоминиуме у частного владельца. Однако у вас вряд ли получится снизить цену в результате торговли или добиться каких-то выгодных для себя условий - суперинтенданты домов обычно не имеют возможности принимать такие решения, так как все определяется компанией-владельцем, и она устанавливает жесткие правила. Все, о чем можно договориться с суперинтендантом, так это о том, чтобы он закрывал глаза на нарушение вами правил (например, если вы содержите кошку или собаку в доме, в котором не разрешено держать животных). То есть в таких домах существуют стандартные договоры съема-сдачи в аренду, жесткие правила и определенные компанией-владельцем цены.

Если говорить про съемное жилье в терминах их аренды на длительный срок (как минимум на несколько лет), то доходные дома являются основным выбором для жителей Торонто. Часть населения живет в них десятилетиями. Несомненно, эта часть относится к малоимущей прослойке города, так как при первой возможности все стремятся купить собственное жилье. Поэтому в доходных домах не самое лучшее окружение, их заполняют обычно иммигранты, и в результате в местах, где присутствует концентрация доходных домов, формируются проблемные районы, чаще всего имеющие ярко выраженный этнический оттенок.

Цена и качество

Большая часть прибывающих в Канаду иммигрантов при выборе жилья (впрочем, и всего остального тоже) руководствуется принципом найти что-то подешевле. Причем не просто подешевле, а найти по самой возможно низкой цене. Такой подход однозначно опускает их на дно, и уже с первых дней лишает возможности влиться в канадскую жизнь и в скором времени добиться успеха. Пословица "скупой платит дважды" в Канаде верна как нигде.

Дело в том, что в Канаде все стоит своих денег. Канадцы очень практичные люди, умеющие считать каждый цент, и никто никогда не будет переплачивать за то, что ему не нужно. Поэтому цены, которые складываются на рынке, в подавляющем большинстве случаев отражают реальное положение дел. Это касается и цен на жилье. которое сдается в аренду. Чем выше качество жилья, чем более благополучный район и более удобное расположение у здания, тем выше стоимость рента. Любой недостаток или неудобство сразу же отражается на цене. Поэтому цена является явным индикатором, насколько квартира в том или ином доме востребована и хороша.

На формирование цены обычно оказывают виляние следующие факторы:
  • насколько удобно расположен дом, в котором сдается квартира. То есть как далеко от деловых и культурных центров он расположен, насколько близок к метро и схемам общественного транспорта, как близко расположены выезды на основные транспортные магистрали, какие рядом находятся парки, школы и т.д.
  • насколько благополучным является район, в котором расположен дом. В частности, в районе могут быть станции метро, парки, он может быть расположен в непосредственной близости от деловых и культурных центров, однако из-за состава населения и повышенной криминогенной обстановки ценность этого района стремительно падает.
  • насколько качественным является здание, в котором сдается квартира, есть ли в нем бассейн, спортивный зал и прочие удобства, поддерживается ли здание в порядке, и т.д.
  • насколько хорошая планировка у сдаваемой в аренду квартиры, насколько у нее большая площадь и каково качество отделки, на что выходят окна, на каком этаже она находится и т.д.


  • Все эти факторы, сведенные вместе, определяют цену, за которую квартира сдается.

    Если вести разговор о том, на чем можно сэкономить, то это могут любые факторы, кроме выбора неблагополучного района. Вы можете снизить свои требования по качеству жилья, по удобству расположения здания, но ни в коем случае не стоит соглашаться на проживание в проблемных районах. Это не просто создаст вам дискомфорт существования, но в некоторых случаях может стать просто опасным для жизни, вашей и членов вашей семьи.

    Как определить, хороший район или нет, считается ли он неблагополучным, и т.д.? Ответ на этим вопросы лучше всего получить у тех, кто хорошо знает город, а это в первую очередь агенты по сделкам с недвижимостью. Также можно сделать общие выводы по статистической информации, которая есть в интернете (хотя, нужно сказать, часто на ее основании делаются далеко не самые правильные выводы, если не знать специфики Торонто). В частности, это уровень преступности по районам, уровень доходов, демографическая составляющая, и т.д. Однако самый главный индикатор, по которому можно определить, что район является проблемным, это низкие цены на жилье при том, что все остальное выглядит очень привлекательным.

    Вы также должны помнить о том, что в хороших районах, особенно если речь идет о пригородах, нет доходных домов (их присутствие сразу понижает ценность района). Поэтому, если вы хотите поселиться в такого рода районах, вам придется снимать дом или квартиру в частном секторе, а это будет стоить уже намного дороже.

    Правила сдачи и съема в аренду жилья

    Так как Канада фактически является социалистической страной, с сильной системой защиты прав потребителя, то это нашло свое отражение и в области, касающейся рынка сдаваемого в аренду жилья. Все отношения между владельцем сдаваемого в аренду жилья и съемщиком регулируются законом, называемом Residential Tenancies Act (бывший Tenant Protection Act - закон о защите съемщика жилья). Согласно ему у съемщика жилья есть множество прав, гарантированных государством, а у владельца сдаваемого жилья наоборот, много обязанностей. В частности, владелец сдаваемого жилья обязан обеспечить нормальную работу всех приборов и механизмов, находящихся на сдаваемой площади, он обязан поддерживать все в хорошем состоянии и оперативно проводить ремонт, он не имеет права входить в сдаваемую квартиру без разрешения съемщика, и т.д.

    Закон также стоит на стороне съемщика в вопросах, связанных с его выселением из квартиры, даже в случае, если съемщик не платит за нее. Для того, чтобы выселить неплательщика из квартиры, ее владелец (landlord) должен предпринять акты юридического порядка, провести слушания в суде, и только тогда он может получить ордер на выселение нерадивого жильца с занимаемой им площади (что опять же, сделать порой не совсем просто).

    В результате такого перекоса в сторону защиты прав съемщика образовалась целая категория лиц, которые, заплатив за первый и последний месяц аренды (стандартное требование при заключении договора о сдаче-съеме жилья), потом просто перестают платить и живут практически бесплатно.

    Такое положение вынуждает владельцев сдаваемого жилья относится с большой осторожностью к тем, кто обращается к ним за съемом, проводить их проверку на предмет платежеспособности, и отказывать тем, кто вызывает сомнения. По этой причине вновь прибывающие иммигранты, которые не имеют кредитной истории в Канаде и не имеют работы в Канаде, являются крайне нежелательными жильцами для большинства домовладельцев.

    У вас не будет проблем со съемом жилья только в том случае, если кто-то из жителей Канады, имеющих постоянную работу и хорошую кредитную историю, выступит в качестве вашего гаранта. Однако, если у вас нет близких родственников или совсем хороших друзей, которые верят вам полностью и готовы для вас на многое, гаранта вам вряд ли удастся найти. Дело в том, что подписываясь в качестве гаранта, житель Канады берет на себя юридические обязательства платить за вас ежемесячную квартплату и покрыть за вас весь ущерб, который вы причините квартире, в случае вашей финансовой несостоятельности. Кроме того, это отражается на его кредитной истории - если ему самому потребуется получить кредит, то при определенных обстоятельствах его ему могут не дать, так как обязательства, взятые им на себя в качестве гаранта, считаются наличием у него долгов.

    Срок, на который снимается жилье

    Как правило, договор об аренде жилья заключается на 1 год, без права его досрочного прекращения. Найти съем жилья на меньший срок (например, на 3 месяца или полгода) крайне сложно, обычно владельцы жилья на это не идут. Объясняется это несколькими факторами. Во-первых, это то, о чем написано выше - боязнь пустить жильцов, которых потом будет сложно выселить. В случае, когда человек снимает на короткий срок жилье, это вызывает у владельцев квартиры подозрение, не с мошенниками ли они имеют дело. Во-вторых, при сдаче на короткий срок владельцу требуется делать то же самое, что и при сдаче квартиры на год - готовить и подписывать договор, готовить квартиру к сдаче (делать косметический ремонт), оформлять все необходимые бумаги и страховки, после окончания договора и выезда жильцов провести проверку состояния квартиры, и т.д. Все это делает сдачу жилья на короткий срок слишком хлопотным делом, и большинство владельцев квартир просто на это не идут, так как знают, что всегда могут найти квартиросъемщиков на год.

    Для того, чтобы заинтересовать владельца квартиры сдать вам ее на короткий срок, вы можете предложить заплатить существенно больше, чем он просит, и сразу всю сумму вперед, но в этом случае вряд ли это будет дешевле, чем жить все это время в гостинице.

    В ряде случае вы можете прервать договор, заключенный на год, если договоритесь с владельцем снимаемой квартиры или администрацией доходного дома. Обычно это сопровождается штрафными санкциями, которые рассчитываются как плата за два месяца съема. Однако вы должны заранее оговорить такую возможность, на этапе заключения договора о съеме-сдаче жилья.

    Оплата

    При заключении договора о съеме-сдаче жилья вы вносите платеж за первый и последний месяц аренды. По закону с вас не могут требовать платежей за другие месяцы вперед. Однако на практике оплата за полгода вперед или даже за год вперед может быть единственной альтернативой для вас снять квартиру в хорошем доме, не имея постоянной работы в Канаде и хорошей кредитной истории.

    Дата заезда

    Обычно жилье в Канаде сдается с 1 числа каждого месяца. То есть если вы сняли жилье и въехали в него 15 числа, вероятнее всего вы будете платить за него так, как будто вы жили в нем с 1 числа. Такая привязка к 1 числу каждого месяца является странной и непонятной для вновь прибывающих иммигрантов, но такова практика. Причем если в случае доходных домов это правило действует практически без исключений, то в случае съема жилья у частных владельцев могут быть варианты, так как с ними можно оговаривать условия, и эта категория сдатчиков обычно более покладиста.

    С привязкой к 1 числу каждого месяца связана еще одна особенность - на самый конец и самое начало месяца крайне трудно найти компанию, которая занимается перевозками, так как они все обычно заранее забронированы. В домах также на это время обычно заранее забронированы грузовые лифты, и если вы не позаботитесь заранее, то можете оказаться в положении, когда вам придется таскать мебель и свой скарб на верхние этажи по лестницам. В первую очередь это касается многоэтажных доходных домов, в которых высока сменяемость жильцов, и в которых обычно каждый месяц кто-то выезжает, и кто-то въезжает. Тут стоит учитывать такую особенность, что в Канаде дома имеют только один подъезд, с длинными коридорами на этаже. Поэтому важно согласовать время переезда с администрацией дома и заранее забронировать грузовой лифт, иначе, если в это время переезжает кто-то еще, вы окажитесь в не очень приятной ситуации.

    Снимать или покупать жилье

    Этот вопрос, который очень часто задают те, кто только въезжает в Канаду. Несомненно, иметь свое жилье намного выгодней и комфортней. В том случае, если у вас есть средства на покупку своего жилья сразу после приезда, то это будет наиболее разумным решением.

    Вы, как постоянный резидент Канады, имеете возможность получить ипотечный кредит в размере до 75% от стоимости покупаемой недвижимости сразу после въезда в Канаду. При том, что проценты по ипотечному кредиту в последние годы являются невысокими (3- 5% в год), то выплаты по кредиту и другим обязательным платежам могут быть даже ниже, чем ежемесячная плата за снимаемое жилье. При этом вы не выбрасываете деньги на ветер, а пускаете на погашение кредита. Также следует учитывать, что цены на недвижимость в Торонто постоянно растут, и покупка собственного жилья является выгодной инвестицией.

    Самое главное, вам уже не нужно зависеть от воли владельца сдаваемого жилья, вы подбираете то, что вам нравится, в том районе, в котором хотели бы жить.

    Если говорить про покупку, то ее можно сделать за 10-15 дней (включая подбор жилья, проведение переговоров и оформление). Однако это не значит, что через 10-15 дней вы можете въехать в купленное жилье. Обычно владельцу жилья, у которого вы покупаете дом или квартиру, дается от 1 месяца до 3 месяцев на то, чтобы он ее освободил. Этот срок оговаривается при оформлении покупки, и является предметом переговоров.
     
    2014.10.22