Съем жилья в Канаде. Часть 3. Что нужно знать, снимая жилье / Редакция Русского Торонто
Найти жилье, которое бы удовлетворяло вас по всем параметрам, еще мало. Важно, чтобы вам его сдали. В предыдущих двух статьях уже упоминалось о том, с какими сложностями приходится сталкиваться вновь прибывающим иммигрантам при съеме квартиры. Ниже даются советы, как их обойти. Также важно знать правила, которым вы должны следовать при съеме жилья и проживании в нем, чтобы избежать неприятностей. Кроме того, вы должны помнить о том, что вы в свою очередь имеете права, которые не может нарушать владелец сдаваемой жилплощади, и у вас есть действенные инструменты по их защите. Об этом также идет речь ниже.

Пояснения некоторых терминов, встречаемых в объявлениях

Когда вы смотрите объявления о сдаче в рент, в них обычно встречается много терминов, которые имеют большой смысл. Ниже дается пояснение по некоторым из них.

Open House, или день "открытых дверей" - время, когда можно зайти в здание и квартиру без предварительных договоренностей с администрацией дома, чтобы посмотреть, насколько хороши этот дом и квартира, есть ли в доме бассейн и гимнастический зал, насколько хорошо содержится этот дом и каков состав его населения.

Parking available - речь идет о том, что у здания есть свой паркинг, на котором могут ставить свои машины жители дома и навещающие их гости. Однако следует быть осторожным и уточнить, включена ли стоимость парковочного места в стоимость ежемесячных платежей, или за него придется платить дополнительно. Дело в том, что если стоимость паркинга включена в ежемесячные платежи, то обычно в объявлениях указывается "parking included".

Short and long-term lease - данная фраза говорит о том, что договор о съеме-сдаче жилья может быть заключен не на 1 год (стандартный срок), а всего на несколько месяцев (short-term lease) или на больший срок, например на 2 года (long-term lease).

On-site management - это указывает на то, что управляющий зданием живет в этом здании. Обычно в такой ситуации все жалобы, которые идут от жильцов, удовлетворяются гораздо быстрее, и в здании гораздо больше порядка.

Utilities included - обычно это указывает на то, что квартиросъемщик не должен платить за воду и электричество, все включено в стоимость ежемесячных платежей. Однако часто под этим подразумевается, что в ежемесячные платежи также включена плата за телевизионный сигнал и интернет. В любом случае, чтобы в дальнейшем не было сюрпризов, полезно уточнить, что включено в стоимость ежемесячных выплат.

Condominium quality - это указание на то, что здание относится к зданиям повышенной комфортности, и имеет то, что обычно имеют только кондоминиумы. Например, это может быть наличие бассейна внутри здания, очень хорошего качества отделка комнат, наличие гимнастического зала, и т.д.

Вы должны знать, что если что-то указано в объявлении, напечатанном в газете или журнале (например, в объявлении, которое вы увидели в журнале Renters News), то администрация обязана вам это предоставить. В том случае, если они отказываются это делать, вы можете жаловаться на них в контролирующие органы, обвиняя их в недобросовестной рекламе.

Что входит в состав сдаваемого в аренду жилья

Снимая жилье, вы должны обязательно уточнить, что включено в стоимость рента. По закону владелец сдаваемой квартиры обязан обеспечить жильцов отоплением и водой. Все остальное, включая оплату электричества, парковочного места, телевизионного сигнала, телефонной связи, интернет и т.д., может быть либо включено в стоимость в рента (целиком или частично), либо за все должен платить квартиросъемщик. Также в некоторых домах кондиционеры и посудомоечные машины включаются в список обязательной бытовой техники, в других нет. В доме также могут быть общая прачечная, открытый или закрытый бассейн, гимнастический зал, комната для проведения вечеринок, и т.д. Обо всем этом нужно узнавать заранее, до подписания договора об аренде жилья.

Также хорошо уточнить, как часто меняют бытовую технику и проводят ремонт в доме, будет ли произведен косметический ремонт в квартире перед тем, как вы туда заедете, и т.д. Нужно знать, что владелец сдаваемого жилья по закону не обязан ничего ремонтировать и менять, он лишь обязан поддерживать квартиру в хорошем состоянии, не более того. Заставить владельца что-то поменять или исправить можно только в том случае, если это представляет угрозу вашего здоровья и вашей безопасности. Во всех остальные случаях такие замены и ремонты остаются на усмотрение владельца квартиры. Поэтому вы должны перед подписанием договора об аренде все тщательно проверить и выяснить, что будет сделано перед вашим вселением в квартиру.

Прежде чем подписывать договор об аренде квартиры

После того, как вы выбрали квартиру для аренды, вам нужно заполнить форму Rental Application Form, в которой вы сообщаете о себе всю необходимую информацию. Лучше всего заполнить эту форму до того, как вы пойдете на встречу с владельцем квартиры или его представителем. На основе этой формы владелец квартиры принимает решение, сдать вам жилье или нет.

В провинции Онтарио отношения между владельцами съемного жилья и квартиросъемщиком регулируются законом Residential Tenancies Act, который вступил в действие 31 января 2007 года. Организация, которая занимается разрешением споров между владельцами сдаваемого жилья и квартиросъемщиками, называется Landlord and Tenant Board. (www.ltb.gov.on.ca). На сайте этой организации вы можете найти брошюру Information for New Tenant, с которой рекомендуем ознакомиться заранее, так как в ней дается подробная информация о ваших правах и обязанностях.

Также очень важно заранее ознакомиться с условиями договора о сдаче-съеме квартиры (Lease Agreement), так как это юридический документ, который оговаривает ваши права и обязанности в конкретном случае с конкретным владельцем. Важно понять каждый пункт договора. Также важно провести инспекцию квартиры до того, как вы в нее въедете, и убедиться, что все в ней в порядке. В случае, если что-то не соответствует договоренности с владельцем квартиры, или что-то не работает или сломано, обязательно составьте письменный акт на этот счет, и подпишите его у владельца квартиры или у его представителя. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда вам никто уже ничего не отремонтирует и ничего не заменит. Более того, вас при выезде из квартиры заставят сделать это за свой счет.

Заключая договор на определенный срок (обычно это 1 год), вы должны учитывать следующее. Вы не можете съехать до окончания срока действия договора, то есть вы должны прожить оговоренный срок в этой квартире. В случае, если вам удастся договорится, вас могут отпустить раньше, но как правило вы при этом несете штрафные санкции в размере оплаты за аренду за два месяца.

С другой стороны, в течение срока действия договора вам не могут повышать стоимость платы за аренду. По закону стоимость аренды квартиры может быть повышена только один раз в год на величину, которая регулируется министерством Ministry of Municipal Affairs. Данная величина рассчитывается исходя из уровня инфляции за год. В частности, в 2009 году эта величина составила 1.8%. При этом владелец квартиры должен предупредить вас о повышении за 90 дней до введения новых сумм оплаты, чтобы у вас была возможность подыскать другую квартиру, если вы не хотите платить по новым расценкам. Вы также должны прожить в квартире больше 12 месяцев, чтобы владелец имел право повысить вам стоимость рента квартиры.

Интервью с владельцем сдаваемой квартиры или его представителем

Когда вы идете на интервью с суперинтендантом, приготовьтесь к этой встрече как к интервью при устройстве на работу. Помните, что вас будут оценивать, и от того, какое впечатление вы произведете, будет зависеть, сдадут вам квартиру или нет.

Рекомендуется иметь при себе копию отчета о вашей кредитной истории (Credit Report). Ее можно получить за небольшую плату на сайте www.equifax.ca. Однако у вас, как у лица только въехавшего в Канаду, такой кредитной истории по понятным причинам нет. То есть это совет больше на случай, когда вы будете искать свое второе и т.д. жилье. Однако вы должны понимать, что отсутствие Credit Report серьезно осложнит вам жизнь.

Также рекомендуется заранее заполнить Rental Application Form. Она дает возможность владельцу квартиры получить всю необходимую информацию о вас, а именно где вы в настоящий момент проживаете, историю съема другой недвижимости в рент, историю вашего трудоустройства, информацию из банка. Вы также должны будете предоставить рекомендательные письма с работы (текущей и предыдущей), выписки из банка и рекомендательные письма из банка. Опять же, в случае вновь прибывших иммигрантов требуемая информация не может быть предоставлена в принципе, что в свою очередь снижает шансы на положительный исход интервью с владельцем жилья или суперинтендантом.

В случае, если у вас нет постоянной работы, вас могут попросить предоставить персонального гарантора. Это лицо должно подписать вашу Application Form, подтверждая, что платежи будут делаться вовремя и в полном объеме. Как было уже упомянуто выше, вряд ли вам удастся найти такого человека, если только это не ваш близкий родственник или друг.

При этом наличие у вас нужных сумм на счету в банке не играет большой роли - в Канаде считается незаконным получение владельцем платежей за весь период вперед, то есть оплата всего срока рента авансом. Все, что может сделать владелец, это попросить вас выписать чеки с задержкой по выплате (postdated cheques) на весь период действия договора. Примечание: хотя оплата вперед за весь период рента квартиры является незаконной, тем не менее чаще всего это единственный путь разрешить ситуацию. Поэтому на практике это применяется достаточно часто.

В том случае, если вам все же решат сдать жилье, вы должны будете выписать чеки за рент на 2 месяца вперед - за первый и последний месяцы рента, которые при заключении договора об аренде будут выполнять роль депозита (залога). Платеж за последний месяц, внесенный вами в качестве депозита, при полном выполнении договора, то есть проживании вами в квартире в течение оговоренного срока, будет использован по прямому назначению, то есть будет принят как плата за последний месяц.

Что обычно предъявляют квартиросъемщики владельцу квартиры:
  • bank cheque, bank draft или наличные на сумму оплаты рента за первый и последний месяц.
  • адрес прежнего места жительства и контактные данные владельца (включая телефон)
  • информацию о трудоустройстве, включая имена и контактные данные текущего и предыдущих работодателей. Некоторые квартиросдатчики требуют представить pay stub (pay slip)
  • копию финансового документа о проводимых работодателем платежах на ваш счет.
  • банковская информация - название, адрес и телефон вашего банка, номер вашего счета и контактные данные менеджера.
  • письмо от личного гарантора (guarantor), если требуется.
  • различные рекомендательные письма.

  • Для вновь прибывающих иммигрантов требуется принести с собой все ваши иммиграционные документы, идентификационные документы (паспорта, водительское удостоверение, на котором есть ваша фотография, и т.д.), OHIP card.

    Процедура заезда

    Выясните заранее, как будет проходить процедура заезда. В частности, следует уточнить, как и когда нужно заказать лифт, который можно будет использовать для перевозки вещей, где можно припарковать машину, на которой будут перевозиться вещи, когда и где вы можете получить ключ от квартиры.

    Страховка

    Снимая квартиру, вы должны помнить о том, чтобы оформить страховку. В случае, если по вашей вине был нанесен ущерб квартире или целому дому, владелец жилья может подать на вас иск в суд, и с большой долей вероятности выиграет дело. Оформленная страховка покрывает выплаты по данному иску. То же самое касается ситуации, когда по вашей вине был нанесен ущерб другим жителям дома или посетителям. Кроме того, страховка владельца не покрывает уничтожение или порчу ваших личных вещей в квартире, если даже это произошло по вине владельца. Ущерб вам будет возмещен только в том случае, если вы оформили страховку. Например, если в доме возник пожар и ваше имущество сгорело, страховка владельца не компенсирует вам потери, а вот оформленная вами лично страховка эти потери покроет.

    Какую страховку нужно оформить для защиты описанных выше случаев? Этот вид страховки называется Renter's Insurance (или "Tenants Packages"). Очень часто оформление такой страховки является условием сдачи вам в рент квартиры, и является частью договора об аренде.

    Стоимость такой страховки, покрывающей потерю личного имущества на $35,000 и ущерба зданию на сумму до 1 миллиона долларов, стоит от $100 до $300 долларов в год.

    Съем квартиры с домашними животными

    Владелец имеет право спросить вас, есть ли у вас домашние животные, и не собираетесь ли вы завести их в будущем. Согласно муниципальным законам владелец не имеет права отказать вам на том основании, что у вас есть домашние животные, однако на практике это случается очень часто. Более того, у владельца найдется много других причин, чтобы отказать вам в сдаче квартиры. Вообще наличие животных очень сильно осложняет съем жилья.

    Окончание срока аренды квартиры

    Вы должны понимать, что заключая договор на определенный срок, вы не можете его разорвать досрочно. Как минимум, вы должны предупредить владельца о намерении досрочно прервать договор за 60 дней. Если владелец после получения от вас уведомления найдет нового жильца в течение двух месяцев, тогда вы можете съехать с квартиры. В том случае, если новый жилец не найден, то вы обязаны и дальше платить за квартиру по договору, пока не истечет срок действия договора. При этом, как правило, вы в любом случае платите штрафные санкции в размере двух ежемесячных платежей. Однако все эти вопросы нужно решать с администрацией здания, и тут многое зависит от их желания пойти вам навстречу и вашего умения договориться.

    Кстати, одна из причин, по которой нужно стараться снимать жилье в доме, на квартиры в котором есть повышенный спрос, состоит именно в возможности досрочно прервать договор об аренде, так как администрация дома может найти вам замену достаточно быстро и без особых проблем. Там, где нет большого числа желающих снять квартиру и есть свободные вакансии в любое время, сдать свою квартиру кому-то до истечения срока действия договора весьма сложно.

    Если вы не платите рент (не делаете ежемесячные платежи)

    По закону вы должны платить за рент вовремя и в полном объеме. Платежи делаются как правило за месяц вперед 1 числа каждого месяца. В том случае, если вы не платите за рент, вы сразу вызываете цепочку действий, которая приводит к неприятным последствиям. Ниже описано то, каковы действия в отношении вас будут приняты.

    После того, как вы не заплатите за третий месяц подряд, владелец должен послать вам официальное предупреждение, что вы должны заплатить. Если вы немедленно не заплатите, то вам будет послана форма N4 - юридический документ-уведомление о том, что у вас есть 14 дней, чтобы заплатить, или вы будете выселены из квартиры. Если вы освободите квартиру в течение указанных 14 дней, то ваш договор об аренде будет аннулирован. Однако вы в любом случае должны будете заплатить владельцу сумму, которую ему должны, в противном случае он вас вызовет в суд, и с вас эту сумму будут изымать по постановлению суда.

    Если вы не заплатите в течение 14 дней после получения от владельца квартиры формы N4, вам пришлют форму L1, называемую Eviction Notice (уведомление о выселении). Это не значит, что вас обязательно выселят. Если вы выплатите владельцу весь свой долг и заплатите ему дополнительно $150 долларов (что покрывает его расходы по подаче на вас заявления в суд), вы можете продолжать оставаться жить в квартире, вас уже не имеют права выселить.

    Если же вы не заплатите накопившийся долг, ваше дело будет рассматриваться в суде. Если суд примет постановление о выселении вас из квартиры, то вас выселят насильно. Однако суд далеко не всегда занимает сторону владельца квартиры, так как принимает в расчет все факторы, включая тяжелое материальное положение квартиросъемщика, наличие маленьких детей, болезни, а также дает шанс квартиросъемщику найти возможность собрать сумму на оплату долга. Иногда разбирательства в суде тянутся годами, и владелец ничего не может сделать при том, что ему не платят за сдаваемое жилье. Именно по этой причине владельцы не спешат сдавать жилье людям, в платежеспособности которых они не уверены.

    В случае, если у вас временно нет денег, вы можете обратиться за помощью в Rent Bank, который создан правительством провинции Онтарио для помощи малоимущим в ситуации, когда они не могут платить за рент. В том случае, если ваше заявление будет утверждено, ваш рент будет оплачивать этот банк, и в дальнейшем вам придется расплачиваться с ним, а не с владельцем того жилья, которое вы снимаете. Однако при этом у вас должны быть работа, вы можете претендовать на помощь не чаще, чем раз в два года, и вам будет оплачено банком только два месяца рента.

    Вторым сильным последствием после выселения для вас будет испорченная кредитная история. Тут стоит заметить, что кредитная история является очень важным пунктом для жизни в Канаде, и если вы ее испортите, то это в дальнейшем очень сильно отразится на вашей жизни. В частности, это будет влиять на то, каков у вас будет размер страховки, сдадут ли вам другое жилье, дадут ли кредит на покупку, и т.д.

    Защита прав квартиросъемщиков

    В Канаде существует достаточно сильная защита от дискриминации, а отказ иммигранту в сдаче квартиры можно истолковать именно так. Поэтому у вас есть возможность обратиться с жалобами в Комиссию по правам человека Онтарио (Ontario Human Rights Comission).

    Вы также можете получить юридическую консультацию по вопросам съема жилья, обратившись Центр равных прав на жилье (Centre for Equality Rights in Accomodation - CERA). Другая организация, где можно получить бесплатную юридическую консультацию, это Legal Aid Ontario.

    В том случае, если владелец снимаемого вами жилья ущемляетт ваши права и угрожает вам, вы можете пожаловаться на него в Investigation Unit провинциального бюро расследований Investigation and Enforcement Unit по телефону 1-888-772-9277

    Съем жилья в частном секторе с помощью агента по сделкам с недвижимостью

    Если вы снимаете жилье в частном секторе, то в этом случае вам лучше всего воспользоваться услугами агента по сделкам с недвижимостью (риэлтора). Услуги риэлторов для тех, кто снимает (а также кто покупает) жилье бесплатные. Риэлтор, в свою очередь, сможет вам подобрать жилье хорошего качества по лучшей цене в том районе, который вам подходит лучше всего. Нужно учитывать, что риэлторы хорошо знают специфику города, и они оградят вас от опасности поселиться в плохом районе.

    Почему лучше снимать жилье в частном секторе? В первую очередь потому, что это жилье более высокого качества. Несомненно, оно стоит дороже, чем квартиры в доходных домах, но комфорт и приличное окружение стоят того, чтобы заплатить больше.

    В том случае, если вы снимаете жилье в частном секторе при помощи риэлтора, вам не нужно беспокоиться о многих вещах, таких как заключение договора с владельцем квартиры, прохождение интервью с суперинтендантом дома, что включено, а что нет в платежи за снимаемую жилплощадь, и т.п. - обо всем этом позаботиться риэлтор.

    Риэлтор также даст вам совет, что лучше в вашем случае - снимать жилье, либо купить сразу дом или квартиру, исходя из ваших возможностей (в некоторых случаях гораздо выгодней покупать жилье, чем снимать). Проблема с риэлторами состоит лишь в том, что мало кто из них берется помогать снимать временное жилье, так как дело это хлопотное и трудоемкое, а оплата совсем небольшая. Поэтому многие риэлторы вообще отказываются заниматься такими вопросами, и вам нужно побеспокоиться заранее, чтобы найти того, кто возьмется вам помочь.
     
    2014.10.22