Русский Торонто

Рынок кондоминиумов Торонто продолжает оставаться активным. По такому показателю, как количество высотных жилых зданий, одновременно находящихся в процессе строительства, Торонто значительно опережает другие мегаполисы Западного полушария и находится среди лидеров в мировом рейтинге.

С одной стороны, бурное возведение кондоминиумов, которое идет уже 15 лет, говорит об устойчивости канадской экономики, ведь бум жилищного строительства наблюдается практически на всей территории страны.

С другой стороны, представители финансовых учреждений и эксперты рейтинговых агентств настороженно относятся к этому феномену, выражая тревогу, что в какой-то момент может наступить переизбыток предложения, что приведет к краху рынка.

Справедливости ради стоит отметить, что апокалиптические прогнозы насчет краха рынка недвижимости Торонто, в том числе неминуемого кризиса на рынке кондоминиумов, звучат уже добрый десяток лет, однако пока ничего не случилось. Строительство не замедляется, цены стабильно растут.

Другое дело, как долго такая ситуация будет сохраняться, и не ждет ли нас действительно обвал рынка, как предсказывают эксперты? Чтобы ответить на этот вопрос, имеет смысл рассмотреть те факторы, которые определяют его состояние.

Ситуация на рынке недвижимости

Я уже неоднократно писала о том, что рынок недвижимости Торонто делится на два независимых сектора - рынок отдельно стоящих домов, к которым также относятся таунхаусы, и рынок кондоминиумов.

В первом случае (отдельные дома и таунхаузы) можно говорить о том, что мы имеем дело с очень стабильным рынком, который уже длительное время показывает рост цен на уровне 8-9% в год. Определяется это в основном острой нехваткой земли под строительство и высоким спросом на нее.

Устойчивость этого рынка настолько очевидна, что эксперты, предсказывающие крах, обычно его даже не упоминают. Они ограничиваются замечаниями, что доступность покупки жилья в Торонто снижается год от года, тем самым обозначая проблему, но не драматизируя её. Однако при этом те же эксперты обычно соглашаются, что, по сравнению с другими городами мирового уровня, цены в Торонто имеют достаточный запас для роста.

Если говорить про рынок кондоминиумов, то здесь ситуация не такая радужная. После ряда лет, когда цены на квартиры в кондоминиумах росли достаточно сильно,последние 2-3 года этот рост существенно замедлился, и составлял порядка 2-3% в год. По этой причине разрыв цен между отдельно стоящими домами, с одной стороны, и квартирами в кондоминиумах, с другой, значительно увеличился.

Также на рынке кондоминиумов наблюдается и другой феномен - растет разрыв цен между вновь построенными кондоминиумами, и теми, которые были построены несколько лет назад. Те кондоминиумы, которые только закладываются, чаще всего при покупке от строителя стоят дороже, чем аналогичные квартиры на вторичном рынке.

Для роста цен на квартиры в новых кондоминиумах есть вполне логичное объяснение - стоимость строительства растет год от года. Повышается стоимость земли, которая нужна под строительство, растет стоимость материалов и работы, муниципалитеты повышают налоги и сборы, так как увеличивается плотность заселения района и требуются вложения для улучшения инфраструктуры, и так далее.

Но вот что лично для меня является загадкой, так это вопрос, почему последние пару лет квартиры в кондоминиумах, построенных всего несколько лет назад, практически не прирастают в цене и не выходят на уровень новых квартир. У меня для этого есть только два объяснения .

Первое - разница в цене между строящимися кондоминиумами и теми, которым уже несколько лет, еще не настолько большая, чтобы это могло оказать влияние на покупателя. С учетом того, что в последнее время кондоминиумы стали строить в более востребованных местах, чем это было раньше, многие предпочитают переплатить.

Второе объяснение состоит в том, что большинство покупателей кондоминиумов элементарно не в курсе такого положения дел. Мне постоянно приходится объяснять своим клиентам данный парадокс. В то, что квартиры в строящихся кондоминиумах стоят дороже, чем в уже построенных, многие просто не могут поверить, так как это не вписывается в их логику.

Наконец, многие предпочитают покупать квартиры от строителя по причине отсутствия достаточных средств на покупку квартиры в уже построенном здании, и невозможности получить достаточный ипотечный кредит. При покупке от строителя на начальном этапе платится только часть полной стоимости квартиры.

Какие факторы влияют на рынок кондоминиумов в настоящий момент

Самое главное, что влияет на рынок недвижимости - это спрос. Людям где-то нужно жить.

В Торонто наблюдается катастрофическая нехватка земли под строительство отдельно стоящих домов и таунхаусов, практически все занято. По этой причине все, что стоит на отдельном участке, дорожает год от года. В принципе, можно смело говорить о том, что для большинства первичных покупателей отдельно стоящий дом уже не по карману. Исключение составляют новые иммигранты из числа состоятельных людей, и молодые семьи, которым деньгами помогают родители.

Тем не менее, крыша над головой требуется всем, поэтому альтернативой отдельно стоящему дому выступает квартира в кондоминиуме, так как в настоящий момент это наиболее доступный вид жилья.

Кроме того, кондоминиумы строят в центральных точках города, либо рядом со станциями метро в востребованных районах, поэтому в плане расположения они значительно выигрывают по сравнению с отдельно стоящими домами.

Несомненно, площади квартир в кондоминиумах несопоставимо меньше, чем в отдельно стоящих домах, но это уже вопрос адаптации к такому стилю жизни, дело привычки, поэтому этот фактор вряд ли стоит брать в расчет.

Что действительно влияет на состояние рынка кондоминиумов Торонто, так это количество вводимого в строй нового жилья. С учетом того, что под кондоминиум требуется совсем небольшая площадь, сопоставимая по размерам с 3-4 участками земли под отдельно стоящий дом, а высота кондоминиумов в Торонто составляет несколько десятков этажей, бурное их строительство потенциально может создать переизбыток предложения на рынке.

То есть гипотетически крах на рынке кондоминиумов возможен, в силу природы массового строительства. Однако на практике рынок кондоминиумов далек от хаотичного развития, здесь действуют мощные механизмы саморегулирования. Именно поэтому все прогнозы экспертов о скором крахе рынка так и не сбылись.

В частности, строительные компании имеют хорошие аналитические отделы, которые просчитывают ситуацию на рынке, и ни одна компания не будет приступать к строительству новых зданий, если не будет убеждена успехе. Это вообще очень канадская черта - не рисковать там, где могут возникнуть серьезные проблемы.

Затем, строительные компании не имеют права приступать к строительству, пока не будет продано как минимум 75% квартир в планируемом для постройки здании. То есть если не будет нужного количества покупателей, которые внесли залоговый депозит, ни одна компания не приступит к строительству.

Наконец, если ситуация на рынке складывается неблагоприятной, банки однозначно откажут в финансировании проекта - у них есть свои аналитики, которые дают рекомендации руководству. Опять же, рисковать никто не будет.

Поэтому, как только предложение начнет значительно превышать спрос, строительство кондоминиумов сразу же сократится или вообще остановится. Пока мы этого не наблюдаем.

Откуда берутся покупатели

Чтобы не опираться только на собственные наблюдения и выводы, сошлюсь на аналитику банка CIBC. Ведущий экономист этого банка заявил, что, в противовес общепринятому мнению о слишком большом количестве кондоминиумов в Торонто, ситуация совершенно обратная - их не хватает.

Главная причина этого - постоянное увеличение населения Торонто, в первую очередь за счет большого притока иммигрантов. Стоит сказать, что приток иммигрантов составляет 70% всего прироста населения Канады.

По примерным оценкам, около половины приезжающих иммигрантов покупают жилье. Но поскольку никто не ведет официального учета, то реально этот процент еще выше.

Кроме того, при оценке притока иммигрантов не учитывается такая большая категория приезжих, как иностранные студенты и временные рабочие, которые также активно приобретают жилье. Могу это подтвердить, так как у меня среди клиентов высокий процент именно таких покупателей.

В прошлом году количество приезжающих в Канаду иностранцев без статуса постоянного жителя, таких как студенты, временные рабочие и беженцы, увеличилось на 22 тысячи по сравнению с предыдущим годом. В целом в 2013 году количество приехавших в Канаду на проживание достигло 774 тысячи человек, что в 2 раза больше, чем, например, это было в 2005 году.

Второй причиной увеличения числа покупателей в Торонто является повышение индекса "household formation" (формирование семейной ячейки). Он отражает, насколько часто семейная ячейка, проживающая на одной жилплощади, дробится, и выходцы из нее начинают жить отдельно. В частности, это происходит, когда кто-то из детей решает снять или купить собственное жилье.

"Household formation" обычно повышается при благополучном развитии экономики, когда люди могут себе позволить жить отдельно. В настоящее время этот показатель в Канаде явно набирает силу.

Статистика говорит, что в прошлом году население Канады в возрасте 20-44 лет (наиболее активные покупатели жилья) выросло на 1.1%. Возможно, это не выглядит впечатляюще, но на самом деле это наиболее быстрый прирост в данной возрастной категории за последние 20 лет, и он на 75% выше уровня аналогичного показателя в США. Все эти люди выходят на рынок жилья, в первую очередь на рынок кондоминиумов.

Статистика также позволяет увидеть, что соотношение начала строительства нового жилья ("housing starts") по сравнению с возникновением новых семейных ячеек ("household formation") оказывается ниже исторического уровня в 1.03 раза.

То есть, несмотря на бурное строительство кондоминиумов в Торонто, потребность в квартирах на самом деле даже выше, чем это было прежде. Более того, из-за падения цен на нефть нужно ожидать уменьшение интереса к городам западной части Канады и увеличения притока жителей в Торонто, что также увеличит спрос.

Выводы

Если исходить из текущей ситуации, состояние рынка кондоминиумов вряд ли существенно изменится в обозримом будущем.

За одним исключением - лично я ожидаю всплеск интереса к квартирам в кондоминиумах возрастом больше 5 лет, которые в настоящий момент растут в цене достаточно медленно. Как только цены во вновь строящихся зданиях перейдут определенный психологический барьер, интерес покупателей должен переключиться на построенные в последние 10-15 лет здания.

Вообще, если говорить про покупку квартиры в кондоминиуме, я настоятельно рекомендую помнить о двух очень важных вещах.

Первое - расположение здания. Это крайне важный фактор. От этого во многом зависит, сможете ли вы удачно продать квартиру в будущем, или придется продавать подешевле. Уже сейчас, из-за переноса акцентов внутри города, наблюдается этот эффект. Например, к ряду кондоминиумов, ранее очень востребованных, в настоящий момент интерес снижен из-за изменения привлекательности районов.

Второе - качество здания. К сожалению, далеко не все здания строятся качественно. Более того, некачественное строительство кондоминиумов в Торонто становится большой проблемой, многие condo corporations (управляющие компании) сейчас судятся со строительными компаниями из-за многочисленных проблем. Особенно это касается "стеклянных башен", там эти проблемы стоят особо остро.

К слову, покупка квартиры в здании, уже простоявшем несколько лет без особых проблем, на мой взгляд является разумным шагом, так как здесь можно не бояться неприятных сюрпризов.

В целом же, повторю, рынок кондоминиумов выглядит вполне стабильным, и пока не наблюдается факторов, которые бы повлияли на него негативным образом.

Елена Рябинина | 2014.11.26