Все, кто имеет отношение к рынку недвижимости Торонто, с нетерпением ждут, как он поведет себя в начале весны. Поэтому опубликованная статистика за февраль стала предметом пристального внимания.
Можно ли делать какие-то выводы по результатам опубликованной статистики? Да, вполне, хотя неопределенность сохраняется, и будет сохраняться еще какое-то время. Это вполне естественно, учитывая что ситуация на рынке недвижимости Торонто в настоящий момент является абсолютно уникальной, не имеющая аналогов за последние двадцать лет.Тем не менее, я думаю, что неопределенность не продержится долго. Мы присутствуем при формировании отложенного спроса, который в ближайшее время отыграет свое, и произойдет это достаточно скоро.
Хотя сейчас большинство экономистов придерживаются мнения, что за последние годы рынок недвижимости Торонто был перегрет, сейчас происходит коррекция и цены должны понизиться, у меня на этот счет абсолютно противоположное мнение.
Я уверена, что мы присутствуем при искусственном сдерживании рынка и административных попытках удержать цены. Однако эти меры только усугубляют ситуацию, поэтому в ближайшие годы мы будем наблюдать резкий скачок цен и разогрев рынка.
Ситуация с жильем в Торонто
Повторю то, о чем уже писала много раз -состояние рынка недвижимости Торонто определяется нехваткой жилья. Торонто это самый быстрорастущий мегаполис Северной Америки, с очень высоким приростом населения, и этот прирост никуда не денется. Наоборот, с каждым годом он будет только нарастать.
Оставив пока в стороне все остальные причины роста, остановлюсь только на одном - приток иммигрантов. Иммиграция во многом идет за счет натурализации студентов колледжей и университетов из числа иностранцев, которые после окончания устраиваются на работу в Канаде. Значительная их часть оседает в Торонто.
Для справки - в настоящий момент в стране проживает 420 тысяч человек по учебной визе. Это означает, что ежегодно порядка 100-120 тысяч студентов становятся потенциальными иммигрантами. Плюс такому количеству студентов тоже нужно где-то жить. Пусть далеко не все живут в Торонто, но значительная их часть точно живет здесь.
При этом строительство не успевает за ростом населения Торонто. По статистике, реализация проекта строительства кондоминиума от подготовки проекта до момента заселения в среднем занимает 7 лет. Поэтому хотя проектов в работе много, реализуются они очень медленно. Причина таких долгих сроков в бюрократических проволочках муниципальных органов.
Правительство Онтарио, принявшее в апреле 2017 года программу Fair Housing Plan, которая и стала во многом причиной нынешнего кризиса на рынке недвижимости Торонто, включила в него пункты по снятию различных бюрократических препон. Но прошел год, и пока в этой части не сделано ровным счетом ничего.
В итоге ситуация с арендным жильем в Торонто просто аховая. Vacancy rates (индикатор, какой процент арендного жилья доступен для аренды) в Торонто сейчас составляет примерно 1%, что характеризуется как полномасштабный кризис. Несмотря на растущие цены на арендное жилье, в городе идут жесточайшие аукционные войны, снять жилье становится сложней и дороже.
При этом меры правительства по обузданию ситуации только ухудшают ее, напоминая больше тушение пожара керосином. Напомню, в апреле 2017 года правительство Кэтлин Вин ввело жесткий контроль за ростом арендной платы, чем сразу отпугнуло инвесторов в арендное жилье.
В итоге настоящий момент из-за действий правительства идет сокращение строительства, а владельцы арендного жилья конвертируют его в кондоминиумы и выставляют на продажу. Все это значительно усугубляет ситуацию и закладывает предпосылки для роста цен в будущем.
Также следует отметить, что причиной сворачивания строительства нового жилья в Торонто стали новые правила выдачи ипотеки (Stress Test) и повышение ставок по ипотечному кредиту, принятые правительством Трюдо. Это способствует вымыванию с рынка значительного числа новых покупателей, вследствие чего строители не рискуют начинать новые проекты.
Ну и конечно налог на покупку иностранцами жилой недвижимости в Торонто в размере 15% от стоимости покупки отпугнул иностранных инвесторов, которые покупали квартиры для дальнейшей их сдачи в аренду. Это также тот фактор, который оказал влияние на решение строителей сокращать объемы строительства.
Самое главное, потребность в жилье никуда не делась, наоборот. И этот фактор будет определяющим.
Идеальный шторм
Если ситуация с жильем в Торонто такая аховая, почему тогда речь зашла о коррекции и вообще откуда взялись ожидания снижения цен?
Дело в том, что рынок недвижимости одномоментно оказался под воздействием сразу нескольких негативных факторов. Это то, что американцы называют perfect storm, то есть идеальный шторм, сильнее которого быть не может.
Если говорить по простому, мы стали свидетелями рукотворного кризиса на рынке недвижимости Торонто. Создан он искусственно абсолютно некомпетентными действиями как провинциального правительства, так и федерального. Их безграмотное вмешательство нарушило механизмы саморегулирования рынка и оказало негативное влияние на экономику, что в итоге и привело к сложившейся в настоящий момент ситуации.
Хронологически первым ударом по рынку стало принятие в апреле 2017 года правительством Кэтлин Вин программы Fair Housing Plan. Целью программы было обуздать рост цен и сделать жилье более доступным.
Вообще нужно сказать, что эта задача решается просто - нужно увеличить предложение за счет увеличения объемов строительства, ускоренной выдачи разрешений, снижения финансовой нагрузки на строителей и вообще отказа от излишнего регулирования.
Однако правительство либералов, как настоящие социалисты, все сделали с точностью до наоборот. Они решили бороться со спросом и ростом цен путем ограничений. Основными пунктами их программы стало введение налога в размере 15% на покупку жилой недвижимости в Торонто иностранцами, и установление ограничения на рост арендной платы в размере 2% в год. Эти действия сразу же вымыли с рынка иностранных инвесторов и вообще желающих инвестировать в арендное жилье.
Далее свою руку приложило федеральное правительство. Во второй половине года было объявлено об ужесточении правил выдачи ипотечного кредита (так называемый Stress Test). Согласно вступившим в силу 1 января 2018 года правилам, все получатели ипотеки должны доказать, что они смогут выплачивать кредит при его повышении. Расчеты приводятся исходя из предположения, что кредитные ставки будут повышены на 2% от текущих.
Согласно Bank of Canada, новые правила не позволят получить ипотечный кредит одному из 8 заемщиков в Торонто, которые до введения новых правил имели такую возможность. По мнению людей, которые связаны с выдачей ипотечных кредитов, оценки Bank of Canada чрезмерно оптимистичны, кредит не сможет получить гораздо большее число людей.
Следующим шагом стало повышение банковских ставок по кредитам. Повышение было небольшим, по 0.25% каждый раз, но было проведено подряд два раза без каких-либо предпосылок к этому, и сложилось впечатление, что теперь ставки по кредитам будут расти и расти. Что также заставило задуматься тех, кто планировал покупать жилье.
На эту картину дополнительно наложился ряд экономических факторов.
Экономика Канады во второй половине 2017 года резко сбросила обороты, хотя всю первую половину у Канады был самый высокий рост среди стран G7.
Сильный удар по уверенности канадцев в будущем нанесли действия Трампа в плане отказа от договора о свободной торговле между США, Канадой и Мексикой NAFTA и зависших в воздухе переговоров.
Решение Трампа о резком снижении налогов на бизнесы с одновременной либерализацией налогового законодательства создало предпосылки для массового исхода компаний из Канады в США. Правительство Трюдо вместо адекватного ответа только ужесточило налоговую политику Канады, чем еще больше усугубило ситуацию.
Наконец, правительство Онтарио приняло новый закон о защите прав трудящихся провинции, согласно которому заметно повышается размер минимальной оплаты и увеличивается число оплачиваемых выходных дней и дней по болезни. В то же самое время на работодателей накладывается больше обязательств и расходов. Эти меры ведут к повышению стоимости услуг и товаров в провинции, а также к исходу многих бизнесов из провинции.
Результат всех этих действий уже налицо - бюджет провинции на 2018 год, принятый правительством Кэтлин Вин, принят с дефицитом в 8 миллиардов долларов, хотя они клялись и божились, что бюджет будет бездефицитным. Хотя такой результат был очевиден для всех, кто хоть немного разбирается в экономике.
То есть фактически в настоящий момент происходит удушение бизнес-активности в провинции, раскручивается инфляция, а для решения проблем с нехваткой жилья принимаются административные меры, которые только усугубляют ситуацию.
Сюда еще стоит добавить, что канадская пресса, традиционно придерживающаяся либеральных взглядов и поддерживающая правительство Джастина Трюдо и правительство Кэтлин Вин, старательно насаживает точку зрения, что рынок охлаждается, нужно ждать понижения цен и жилье становится доступней, выставляя это как достижение либералов. Хотя на деле это совсем не так, свою лепту в формирование общественного сознания эти статьи конечно вносят, чем опять же только усугубляют ситуацию.
Именно поэтому я и говорю, что мы присутствуем при идеальном шторме.
Анализируя статистику
После того, как мы разобрались с текущей ситуацией и причинами ее возникновения, давайте проанализируем статистику февраля 2018 года.
Итак, количество сделок за год в зоне GTA по сравнению с февралем 2017 года упало на 34.9%. Средняя цена также снизилась на 12.4%.
Продажи отдельных домов в Торонто при этом снизились на 33.6%, в пригородах на 43.3%. Средняя цена продаваемых домов снизилась в Торонто на 18.6%, а пригородах на 17.8% по сравнению с показателями прошлого года.
Если говорить про такнхаусы, то здесь картина следующая: количество сделок по ним в Торонто упало на 28.2%, в пригородах на 26.4%. Средняя цена продаваемых таунхаусов в Торонто выросла на 15.5%, в пригородах она сократилась на 8.1%.
С кондоминиумами картина несколько иная. Количество сделок по ним в 2018 году в Торонто упало на 29.9%, в пригородах на 32.8%. Однако средняя цена продаваемых квартир в кондоминиумах в Торонто выросла на 10.7%, в пригородах на 7.6%. При этом рынок кондоминиумов GTA был самым горячим рынком новых кондоминиумов в 2017 году. Было продано рекордное число квартир - 36,429, что на 25% больше, чем в 2016 году.
Из приведенной статистки следует, что рынок недвижимости резко охладился. Это так и есть, что стало следствием действий тех факторов, о которых я написала выше.
Покупатели после введения новых правил замерли в ожидании, что цены могут пойти вниз, и можно будет купить дешево. К слову, где-то с июля 2017 года так оно и было, и я тогда советовала, что если вы хотите купить что-то дешево, то это самый подходящий момент.
Дело в том, что новые правила были введены практически без предупреждения, из-за чего много людей оказалось посередине сделки. То есть они купили себе новое жилье, а старое продать не успели. При этом многие заняли денег, чтобы сделать серьезный ремонт, в надежде продать свое жилье подороже и окупить затраты.
Все эти люди оказались в ситуации, когда им нужно было продать свою недвижимость даже со снижением цены, иначе они несли большие убытки. Поэтому во второй половине 2017 года был хороший момент для покупки, так как можно было выторговать большие скидки. Сейчас этот момент прошел.
В настоящий момент владельцы домов не спешат выставлять на рынок свои дома. Все ждут, когда ситуация выправится. Этим объясняется столь небольшое количество сделок - очень мало домов выставляется на продажу, при том, что покупатели также пока выжидают.
Но это не значит, что цены на недвижимость снизились. Снижение средней стоимости сделок не должно вводить в заблуждение. Этот показатель в первую очередь отражает структуру сделок, то есть какого ценового диапазона собственность участвует в сделках.
Снизилась средняя цена продаваемых домов и таунхаусов, так как сделки идут в основном среди более дешевого жилья. Это вполне объяснимо - именно на этот сектор жилья новые меры оказали влияние меньше всего. К тому же владельцы более дорогого жилья имеют возможность выжидать, у них есть финансовая подушка, в то время как у владельцев дешевого жилья ее нет, и они более активно участвуют в сделках.
Из моих наблюдений, цены остаются стабильными и даже немного растут. Конечно, сейчас нет ситуации прошлого года, когда сгребали всё, что выставлялось, причем по совершенно неадекватным ценам. Также заметно, что жилье с изъянами сейчас действительно можно купить дешевле, чем в прошлом году, но тут больше вопросов к прошлому году, который был аномальным.
Однако всё, что хорошее, в цене нисколько не упало, наоборот. Так что никакого драматического падения цен в Торонто нет, есть лишь изменения в структуре объектов недвижимости, участвующих в сделках.
Я также хочу привести статистику с 9 февраля по 9 марта 2018 году с сайта Zolo, который даёт более оперативные данные. Согласно этим данным, мы уже видим рост средних цен.
В частности, средний рост цен составил 6% за прошедший месяц, и 7.1% за прошлый квартал. Хотя средние цены остаются на 7.4% ниже по сравнению с прошлым годом, но это уже не 12.4%, приведенные за февраль. Т о есть стоимость сделок растет. Хотя, как я уже писала, лично я наблюдаю и небольшой рост цен. Самый большой рост составил цен на квартиры в кондоминиумах, они в среднем выросли на 10% за прошедший месяц.
И еще один очень важный показатель - в среднем недвижимость в Торонто и пригородах продается за 18 дней. То есть о какой-то стагнации рынка не приходится говорить в принципе.
Напомню, это состояние рынка в условиях идеального шторма и беспрецедентного давления на него стороны правительства. На мой взгляд, это лишь говорит только о том, насколько сильна экономика Торонто и насколько большой потенциал есть у рынка недвижимости в этом городе.
Прогноз по ситуации
На мой взгляд, даже если никаких положительных изменений в ближайшем будущем не произойдет, рынок недвижимости все равно оживится и цены начнут расти.
Почему я так думаю? Приведу несколько соображений.
1. Город становится богаче. Финансовый сектор и сектор высоких технологий бумят, а это высокие доходы и рост платежеспособного населения. Сюда следует добавить большое количество иностранных студентов , которые после иммиграции остаются в Торонто. Это как правило дети из обеспеченных семей, поэтому родители часто покупают детям жилье, причем без всяких кредитов, за полную стоимость.
2. Что бы не заявляло правительство, инфляция у нас достаточно высокая, рост цен на всё идёт заметный. А в условиях высокой инфляции люди традиционно вкладывают средства в недвижимость как наиболее надежный способ сохранения накоплений. Поэтому нужно ждать увеличения инвестиций в недвижимость.
3. Канадский доллар упал до 15-летнего минимума по отношению к американскому, что делает покупку недвижимости в Канаде выгодной для иностранцев. Причем сейчас тот момент, когда канадский доллар по всей видимости находится в самой низкой точке.
4. Иностранные инвесторы, в первую очередь китайские, продолжают проявлять высокий интерес к недвижимости в Канаде. После Австралии и США у китайских инвесторов Канада находится на третьем месте по популярности вложений. Тем более что первый шок от введения 15% налога на покупку иностранцами прошел, покупатели адаптируются к новым условиям. Интерес к покупке недвижимости в Канаде подогревает также ухудшающаяся ситуация в Китае, из-за чего китайцы стремятся вывести деньги за рубеж и вложить в недвижимость.
5. Самое главное, недостаток жилья на фоне сокращения его строительства создает еще больший дефицит, с которым придется иметь дело в будущем. А это прямой путь к разогреву рынка и скачку цен.
Теперь о том, что может повлиять на рынок недвижимости Торонто.
1. Отмена налога на покупку недвижимости в Торонто иностранцами и отмена ограничений на рост арендной платы. В июне 2018 года в провинции Онтарио пройдут очередные выборы. Нынешнее правительство либералов крайне непопулярно, и пока все говорит о том, что на выборах могут победить консерваторы. Уверена, если это произойдет, одним из первых шагов нового правительства будет отмена главных положений программы либералов Fair Housing Plan, которая ничего, кроме вреда, не приносит.
2. Из-за того, что экономика Канады сбросила обороты, повышать кредитные ставки уже никто не будет. По крайней мере, первые два месяца 2018 года дают основания так думать. Не исключено, что их даже будут снижать, чтобы стимулировать экономику.
3. Опасения насчет прекращения договора NAFTA,как мне кажется, абсолютно напрасны, и в той или иной форме договор сохранится. И как только наступит ясность в этом вопросе, у потенциальных покупателей появится больше уверенности в будущем.
4. Выдача ипотечных кредитов начинает утекать в частные кредитные организации, на которые не распространяются правила по проведению Stress Test. Этот сектор растет высокими темпами, в настоящий момент уже больше 10% новых кредитов выдаются именно такими организациями. Так что проблема с получением ипотечного кредита начинает решаться.
По крайней мере, многие их тех факторов, сочетание которых и стали причиной нынешней ситуации на рынке недвижимости, должны либо исчезнуть, либо значительно ослабнуть.
Заключение
Вообще то, что сейчас делает правительство (и провинциальное, и федеральное), это закручивание гаек парового котла, что ведет к нагнетанию в нём ещё большего давления. Нужно понимать, что сама по себе ситуация с жилой недвижимостью в Торонто не стала лучше по сравнению с прошлым годом, наоборот.
В настоящий момент правительство решает свои сиюминутные задачи самыми неуклюжими способами, только усугубляя причины, которые изначально привели к разогреву рынка и росту цен. Рано или поздно это приведет к взрыву.
У меня нет никаких сомнений в том, что в обозримом будущем рынок начнет снова разогреваться и цены будут расти. Вопрос только в том, когда наступит этот момент, в течение ближайших месяцев или у нас еще есть два-три относительных спокойных года.
Лично у меня есть ощущение, что ситуация уже начала меняться и скоро нас снова могут ждать интересные времена.