Рынок недвижимости Торонто подает признаки переход в новую фазу, поэтому имеет смысл рассказать про текущую ситуацию, что происходит, и что ждать в обозримом будущем. Причем изменения видимо коснутся всех секторов рынка.
После того, как в апреле 2017 года правительство провинции Онтарио (теперь уже бывшее) приняло пакет законов, направленных на охлаждение рынка недвижимости и сдерживание цен на арендное жилье, рынок недвижимости Большого Торонто испытал шок, последствия которого ощущаются до сих пор.Дополнительными факторами, которые оказали влияние на рынок недвижимости, стало изменение правил выдачи ипотечного кредита и повышение процентных ставок по кредитам - эти шаги предприняло уже федеральное правительство.
Все эти меры предпринимались с одной целью - остановить рост цен и сделать жилье в Торонто более доступным. Над тем, что проблема решается увеличением предложения на рынке, никто особо задумываться не стал, решили что будет достаточно принять закон, запрещающий увеличивать расценки на арендное жилье и взимать с иностранных покупателей дополнительный налог размером 15%.
Естественно, что такой подход работать не мог в принципе - законов экономики никто не отменял, если растет спрос, то будут расти и цены. Что и произошло.
Рынок кондоминиумов
Предпринятые меры практически не сказались на рынке кондоминиумов, цены в этом секторе росли высокими темпами. В среднем цены на квартиры в кондоминиумах в зоне Большого Торонто за год выросли на 8.1%. Но это в среднем, и по всему мегаполису. По моим наблюдениям, в ряде домов в даунтауне цены на квартире выросли за год на 20%-30% и выше. Точно также растут цены у строителей в новых проектах.
Причин для этого несколько.
Первая, и самая главная причина - огромнейшая потребность в жилье, особенно среди молодежи. Население города растет высокими темпами, и с каждым годом дефицит жилья только нарастет, так как строится меньше, чем требуется. Учитывая, что в городе много высокооплачиваемой молодежи, спрос на квартиры как минимум не уменьшается. У многих образованных, и соответственно высокооплачиваемых молодых специалистов, вполне обеспеченные родители, которые могут помочь им с первоначальным взносом. Большинство из них работает в даунтауне, поэтому спрос на квартиры в кондоминиумах в деловой части города не снижается.
Вторая причина состоит в следующем - все прошлые годы рост цен в основном шел на отдельные дома, и разрыв в ценах на квартиры в кондоминиумах и на отдельные дома стал непропорционально большим. На этот момент я указывала уже много лет, рекомендуя покупать квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке, так как было очевидно, что цены на них начнут повышаться, чтобы сократить разрыв. Это как раз и произошло в прошедшем году.
Наконец, ничуть не пропал интерес со стороны инвесторов. Год назад я прогнозировала следующий сценарий. Принятый правительством закон, запрещающий поднимать стоимость аренды жилья, сделает невыгодным держать арендное жилье и заниматься её сдачей. Инвесторы начнут продавать квартиры, что может привести к периоду стабилизации цен. Но это же должно было привести к сокращению строительства нового жилья, так как инвесторы уже не будут покупать, и таким образом будет создаваться еще больший дефицит арендного жилья, и цены в какой-то момент рванут вверх и взлетят до заоблачных высот.
Описанный мною сценарий не случился по одной простой причине - владельцы инвестиционного жилья стали в открытую массово нарушать закон, как используя имеющиеся лазейки, так и просто игнорируя его. Фактически закон не работает. По этой причине цены на арендное жилья растут темпами, которые не наблюдались раньше - речь идет в среднем о 15%-20% в год, в зависимости от типа квартир.
Поэтому никто из инвесторов в этой ситуации не ушел с рынка, наоборот. Цены на квартиры соответственно продолжали расти, что лишний раз подтверждает, что с дефицитом регулированием и запретами бороться бесполезно, это только ухудшает ситуацию. Единственный правильный путь это стимулировать строительство.
Рынок отдельных домов
Это пожалуй единственный сектор рынка недвижимости, который среагировал на действия правительства. Ситуация однако такова, что когда правительство принимало меры, рынок уже сам по себе подавал признаки того, что он готов к коррекции. То, что творилось в 2016 и особенно в первой половине 2017 года, было явно аномально, но не настолько, чтобы считать ситуацию выходом из-под контроля. Это был временный ажиотаж, который уже сходил на нет, когда вмешалось правительство. Однако вмешательство оказалось настолько непропорциональным, что это вызвало шок.
В итоге рынок замер - продавцы стали забирать свою собственность с продажи, так как мало кто хотел продавать ее ниже стоимости, а покупатели замерли в ожидании, что цены будут понижаться. При этом был небольшой период, когда цены действительно слегка понизились, так как ряду продавцов был необходимо продать свою собственность. Но этот период быстро прошел, и рынок просто замер, показав рекордно низкое количество сделок. Цены при этом никто особо не снижал.
Июнь и июль показали оживление этого сектора. Более того, цены стали снова повышаться - пока еще робко, на уровне чуть меньше 1% в год, но тут важен сам прецедент. На рынке недвижимости многое зависит от настроений покупателей и продавцов. Как только покупатели поймут, что дно пройдено, они начнут гораздо активней покупать, что начнет двигать цены вверх.
Я в предыдущих статьях писала, что нужно ждать оживления рынка в третьем квартале этого года, и пока все говорит о том, что все к тому и идёт.
Что еще может оказать стимулирующее воздействие на этот сектор?
Во-первых, рост цен на квартиры в кондоминиумах. Ажиотаж на рынке кондоминиумов был в том числе потому, что цены на квартиры были значительно ниже, чем на отдельные дома. Сейчас эта разница заметно сократилась. В то же время желание у молодых семей, в которых появляются дети, купить отдельный дом со своим двориком, никуда не девается. Поэтому разворот этой категории покупателей в сторону рынка отдельных домов это только вопрос времени.
Второй фактор это иностранные покупатели. Хотя они и не играли существенной роли на рынке недвижимости Торонто, но в какой-то степени они были его катализатором. Сейчас эти покупатели ушли с него из-за введенного налога в размере 15% на покупку. В частности, китайские покупатели после Торонто и Ванкувера переключились на рынок недвижимости Монреаля, где сейчас также наблюдается высокий рост цен - то, чего в Монреале не было все эти годы.
Новое правительство Онтарио, получившее власть в конце июня, по всей видимости отменит налог на покупку недвижимости в Торонто иностранцами. По крайней мере, об этом говорилось во время предвыборной кампании. Как только это произойдет и на рынок вернуться иностранные покупатели, это сразу стимулирует рост цен.
Описанный мною разворот цен в сторону роста, который произошел в июне и июле, является очень важным, так как он задает тренд на ближайшие годы. На мой взгляд, это рост цен может оказаться высоким, так как рынок недвижимости будет отыгрывать свое.
Рынок коммерческой недвижимости
Еще один сектор рынка, который показал высокий рост, стал рынок коммерческой недвижимости. В основном рост шел на офисное пространство в даунтауне, где стоимость аренды за три года выросла с $38 долларов за квадратный фут до $50 долларов за квадратный фут. Стоимость покупки выросла соответственно с $800 долларов за квадратный фут до $1,300 долларов за квадратный фут.
Нужно сказать, что сдача офисного пространства в аренду значительно проще и надежней, чем объекты жилой недвижимости, поэтому такой рост цен, который с высокой степенью вероятности сохранится в ближайшие годы, делает инвестиции в этот сектор крайне привлекательными.
Высокий спрос на аренду офисов вызван бурным ростом сектора высоких технологий в Торонто, плюс развитием финансового сектора. С учетом того, что Торонто набирает всё больший вес в качестве высокотехнологичного суперкластера, привлекающего в город новые компании и стимулирующего появление новых стартапов, этот процесс только будет продолжаться.
Также стоит отметить высокий спрос на приобретение промышленных зданий, которые активно используют в качестве складов компании, которые занимаются онлайновыми продажами. Опять же, эта тенденция только обозначила себя и будет только укрепляться.
Рынок загородной недвижимости
Еще один сектор недвижимости, который показал рост цен, это загородная рекреационная собственность. Речь идет о коттеджах и вообще жилой недвижимости в курортных зонах. Эта тенденция общая по всей Канаде, и объясняется тем, что основными покупателями являются выходящие на пенсию бэби-бумеры.
Первые бэби-бумеры начали массово выходить на пенсию в 2010-2011 годах, и многие ожидали, что они начнут продавать свои дома и покупать квартиры в кондоминиумах. Однако ожидания не оправдались, и какое-то время казалось, что этого уже и не будет. Однако последние 3-4 года, когда цены в Торонто и Ванкувере выросли значительно, поэтому многие пенсионеры стали продавать дома в городе и покупать собственность за городом. К тому же и количество пенсионеров выросло значительно.
В итоге в районе вокруг Торонто цены на такую недвижимости выросли в среднем на 10.4% за прошлый год, в то время как в среднем по Канаде это показатель составляет 5.8% в год.
Опять же, данная тенденция во всей видимости долгосрочная.
Заключение
Пока все специалисты по рынку недвижимости сходятся на том, что нужно ждать активизации рынка отдельных домов и сохранения высокой активности во всех других секторах. Причем речь идет не только о Торонто, но и других гордах провинции, включая Лондон, Виндзор и Кингстон, не говоря уже про такие города-спутники, как
Китченер-Ватерлу, Хамильтон и Бэрри.
Вообще такая ситуация в целом наблюдается по Канаде, о чем говорит факт, что количество объектов, которые были заложены в этом году, самое высокое за последние 30 лет. Это пожалуй самый главный индикатор уверенности в росте рынка недвижимости.