Этот год на рынке недвижимости Торонто обещает стать поворотным. Все маркеры говорят о том, что его ждет заметное оживление, цены уйдут в рост, с перераспределением активности между различными секторами рынка.
Итоги 2019 годаКогда год назад я составляла прогноз на 2019 год, я писала о том, что рынок ждет оживление после застоя, наступившего в результате шоковых решений правительства конца весны 2017 года. Я также писала о том, что активность на рынке кондоминиумов будет снижаться, а цены на них будут расти медленней по сравнению с 2018 годом.
Тогда же я советовала обратить внимание на рынок таунхаусов, который должен был перетянуть на себя активность с рынка кондоминиумов. Говоря про рынок отдельных домов, я писала, что 2019 год вряд ли принесет туда большое оживление, хотя активность на нём однозначно начнёт расти. Тогда же я советовала всем, кто планирует продавать свой дом, подождать до середины 2020 года, когда рынок вернется в нормальное русло.
Собственно, всё так и произошло. Активность на рынке выросла, цены тоже. В декабре 2019 года было зафиксировано сделок на 17.4% больше, чем в ноябре 2018 года. Если брать годовые показатели, то в 2019 году сделок прошло на 12.6% больше, чем в 2018-м, и в целом их количество вернулось к средним показателям последнего десятилетия. То есть можно говорить о том, что активность на рынке вернулась в норму.
При этом количество объектов недвижимости, выставленных на продажу, уменьшилось на 27.2%. Объясняется это просто - все, кому было нужно продать и кто был готов спускать цену, сделали это в 2018 году. В 2019 году никто никуда уже не спешил, цены спускать не торопился, предпочитая подождать до более благоприятных времен.
Если судить по результатам декабря 2019 года, то средняя стоимость продаж в Торонто выросла по сравнению с декабрем 2018 года на 11.9%. В целом же, если брать годовые показатели, средняя стоимость продаж выросла на 4%. Это говорит о том, что на рынке недвижимости начался рост цен, который шел в течение года по нарастающей.
Самый высокий рост цен наблюдался на кондо, он за год составил 6.4%, однако рост активности составил всего 3%. Для отдельных домов картина совершено обратная - в среднем за год цены на них выросли всего на 0.9%, однако активность а этом секторе рынка выросла на 18.8%.
Самое главное, если судить только по декабрю, то в этом секторе активность по сравнению с декабрем 2018 года была выше на 26.2%, а цены выросли на 11.6%. То есть на этом рынке к концу года явно видна тенденция на рост цен и активности - это как раз то, о чем я и писала год назад в своем прогнозе.
Средняя цена объекта недвижимости в зоне Большого Торонто на конец 2019 года составила $837,788 долларов, по сравнению с $749,014 в конце 2018 года.
Помимо муниципального Торонто основной рост цен наблюдался в тех частях Большого Торонто, где сконцентрировано в основном недорогое жилье. Речь идёт в первую очередь о таких муниципальных образованиях, как Миссиссага, Милтон, Брампотон, Бёрлингтон и Оквил.
Подводя итоги, можно уверенно говорить о том, что рынок в 2019 году оживился, изменил свой вектор, и в 2020 году можно ожидать укрепления этих тенденций.
Что будет определять состояние рынка в 2020 году
Любой, кто хоть как-то знаком с азами рыночной экономики, понимает, что определяющим фактором является баланс между предложением и спросом. Я бы только уточнила, что между предложением и платежеспособным спросом. Так вот, в Торонто этот баланс не в пользу покупателей.
В городе, население которого растет высокими темпами, жилья катастрофически не хватает, и эта нехватка только растет год от года. Главной причина такой нехватки является зарегулированность канадской экономики и высокие налоги, о чем я пишу постоянно. И ничего в этой сфере в лучшую сторону не меняется. Скорее наоборот, проблемы только усугубляются. Вместо того, чтобы развязать руки строителям, правительство упорно старается регулировать рынок, создавая ещё больше проблем.
Абсолютно дилетантское решение онтарийского правительства в 2017 году по введению комплекса мер, включая введение налога на покупку недвижимости иностранцами и ограничений на рост арендной платы арендного жилья вымыло с рынка большое число иностранных инвесторов, что нам еще будет аукаться очень и очень долго.
При этом эффект этих мер был кратковременным, и ни к чему хорошему не привел - уже через полтора года цены вернулись на прежний уровень, стоимость арендной платы улетела далеко вперед, а владельцы арендного жиля нашли массу лазеек, как поднимать цены в обход существующих законов.
Новые правила, которые генерирует правительство на всех уровнях, тоже ни к чему хорошему не приведут - например, законодательные нормы, запрещающие использовать квартиры под сдачу через системы типа AirBnB (за небольшим исключением), приведет к уходу с рынка очередной порции инвесторов, что снизит спрос на новые кондоминиумы, и что в свою очередь приведет к сокращению их строительства.
Фактически вместо того, чтобы способствовать активизации строительства и привлекать инвесторов, правительство делает всё с точностью до наоборот. В результате дефицит жилья только нарастает, и цены только растут.
О том, что население Торонто растет, что это население платежеспособное, что строительство не успевает за потребностями - обо всем этом я пишу уже который год подряд, и все эти годы ничего не меняется. Более того, в 2020 году могут добавиться еще несколько факторов, которые будут работать на рост цен на недвижимость.
Первый фактор это Монреаль. После того, как в Британской Колумбии и Онтарио ввели налог на покупку недвижимости иностранцами, зарубежные инвесторы перекинулись на Монреаль. Город привлекал тем, что там нет налога на покупку недвижимости иностранцами, и, самое главное, цены там были относительно невысокие. В результате рынок недвижимости Монреаля стал пожалуй самым активным в Канаде, где цены росли самыми высокими темпами по стране.
Однако на сегодняшний момент цены в Монреале взлетели уже достаточно высоко, поэтому инвесторы начинают терять интерес к этому рынку и возвращаются на рынок Торонто, где началось оживление. К тому же есть очень высокая вероятность, что налог на покупку недвижимости иностранцами будет распространен либо на всю Канаду (по крайней мере, правительство Трюдо не раз давало такие сигналы), либо это сделает провинция Квебек.
В этом случае можно уверенно говорить о том, что как только на покупку недвижимости в Монреале для иностранцев будет введен налог, начнется массовый исход инвесторов в Торонто. И это может произойти уже скоро.
Второй фактор это общая нестабильность в мире. В Китае наблюдается спад в экономике с угрозой перетекания в полномасштабный кризис. Гонконг трясет, оттуда выводятся деньги в промышленных масштабах. Такие традиционные для китайских инвесторов места как Австралия и Великобритания, каждая в силу своих собственных причин, перестают быть для них интересными, как впрочем и США.
Канада остается фактически единственным безопасным местом для того, чтобы припарковать свои деньги. Тем более что китайские инвесторы нашли способ обходить налог на покупку недвижимости, посылая в Канаду детей на обучение в канадских колледжах и университетах (через два года обучения заплаченный налог возвращается).
К китайскому фактору стоит добавить фактор Ближнего Востока, где ситуация накаляется из года в год, и обещает перерасти в полномасштабную региональную войну. Это создает предпосылки для массовой эмиграции людей с деньгами, и Канада явно будет одним из тех мест, куда они поедут.
Уже сейчас в Торонто, по моим наблюдениям, иранские инвесторы это вторая по активности и численности группа после китайцев, которые активно работают на рынке недвижимости. И я уверена, что в 2020-2021 году нужно ожидать значительного притока инвесторов с Ближнего Востока.
Самое главное, прошел шок после 2017 года. Падения цен не произошло, наоборот. Поэтому те покупатели, что ждали лучших времен для покупки, в 2020 году вернутся на рынок.
Теперь такой вопрос - а есть ли что-то, что может помешать реализоваться этому сценарию? Да, конечно есть. 2020 год может стать годом полномасштабного мирового экономического кризиса, по образцу 1998 или 2008 годов, вероятность этого достаточно высока.
Другое дело, насколько этот кризис повлияет на экономику Канады и рынок недвижимости Торонто? Если судить по тому, как проходили два предыдущих кризиса, Канаду они задевали по касательной и особого влияния на рынок недвижимости не оказали.
Как я вижу ситуацию, в случае разворачивания мирового кризиса рынок недвижимости Торонто может замереть на насколько месяцев, а потом начнет отыгрывать упущенное, как это было раньше. Даже хотя бы потому, что именно сюда будут выводить деньги из всех неспокойных стран - Канада традиционно считается надежной гаванью с устойчивой экономикой и предсказуемой политикой.
Как будет вести себя рынок в 2020 году
Как я уже писала, пока тенденции таковы, что рост цен будет продолжаться.
Кондоминиумы
Кондоминиумы будут оставаться в спросе, однако рост цен на них вероятнее всего будет невысоким. Хотя бы потому, что они уже заметно выросли за последние 2-3 года, а всему есть предел. Должно пройти несколько лет, чтобы накопился спрос и в целом выросло благосостояние той группы покупателей, которые ориентированы на кондоминиумы. Я уверена, что через 3-4 года мы будем наблюдать очередной всплеск цен на этом рынке, но вряд ли раньше.
Если вы покупаете кондоминиум для себя, то я бы советовала рассматривать вторичный рынок. Все новые проекты, которые только закладываются, имеют либо высокие цены, либо совсем небольшие площади. На этом фоне вторичный рынок с его более низкими ценами гораздо предпочтительней.
Дома и таунхаусы
На мой взгляд, в этом году будет оставаться высокий спрос на танухаусы. С учетом цен на кондоминиумы цены на таунхаусы выглядят достаточно привлекательно, особенно если сравнивать площади - в таунхаусах они несравненно больше.
Также на выбор в пользу таунхаусов работают несколько вторичных факторов.
Первый фактор - проживание в Торонто, особенно в даунтауне, начинает становится дискомфортным. Постоянный шум из-за движения и бесконечных строительных работ, звуки сирен от пожарных и полицейских машин, машин скорой помощи, перекрытые из-за строительных работ дороги, высокие цены в магазинах, большое число людей на улицах, большое количество бездомных и просто ненормальных, рост преступности и тому подобное - все это вынуждает людей уезжать из даунтауна и делать выбор в пользу окраин города или пригородов. Особенно такая потребность возникает у семей с маленькими детьми.
Второй фактор - улучшается транспортное сообщение пригородов с даунтауном. План по развитию пригородного железнодорожного сообщения реализуется достаточно активно, запущена новая ветка метро в Vaughan (северный пригород Торонто), ожидается начало строительства ветки метро в другой северный пригород Торонто Richmond Hill, по центральным транспортным артериям прокладываются выделенные линии для экспресс-автобусов, расширяются улицы и хайвеи. В результате жить в пригороде и работать в даунтауне становится проще.
Третий фактор - компании активно переносят свои офисы из даунтауна в пригороды. Фактически пригороды начинают играть роль самостоятельных крупных деловых и культурных центров, альтернативных даунтауну Торонто. С учетом того, что именно в пригородах сконцентрировано много высокооплачиваемой работы, необходимость жить в даунтауне для того, чтобы быть поближе к месту работы,уже нет.
Наконец, многие работают из дома - работодатели активно переходят на такой режим работы, позволяя своим работникам не появляться в офисе. Не говоря уже про то, что все больше и больше людей начинают работать в автономном режиме.
Поэтому спрос на таунхаусы как альтернатива кондоминиумам будет только расти.
Также в этом году нужно ждать наконец оживления на рынке отдельных домов. Ситуация конечно не вернется к тому, что мы видели в начале 2017 года с его ажиотажным спросом, но вот возврат к нормальному состоянию, каким рынок был все предыдущие двадцать лет, вполне ожидаем. Так что тем, кто планирует продавать свой дом, можно пожелать удачи - пришло их время.
Также я думаю, что в этом году заметно оживится рынок жилья в верхней ценовой категории.
Наконец, мы будем наблюдать всплеск сделок в городах вокруг Торонто, которые все больше становятся популярными среди людей, выходящих на пенсию. 2019 год уже показал, что эта тенденция набирает силу, но в ближайшие годы она должна принять массовый характер. Инвестиции в недвижимость в этих городках будут пожалуй одними из наиболее привлекательных.
Это то, как я вижу 2020 год. Надеюсь, что мой прогноз и на этот раз окажется верным, и поможет вам принять верное решение.