Разгулявшаяся пандемия стала главным фактором, определяющим состояние экономики большинства стран мира. Касается это и рынка недвижимости. Как он себя поведет и что с ним будет - этот вопрос сейчас беспокоит многих.
Состояние рынка недвижимости Торонто до карантинаВ конце прошлого года я подготовила традиционный прогноз по рынку недвижимости Торонто на нынешний год. В нем я предсказывала оживление рынка, особенно в секторах отдельных домов и таунхаусов, и замедление активности на рынке кондоминиумов. В целом же год обещал вернуть рынок недвижимости к его нормальному состоянию, каким он был всегда.
Год так и начался. Уже с середины января на рынке недвижимости Торонто наметился разогрев. Рынок домов и таунхаусов заметно оживился и стал возвращаться к своему обычному состоянию, которое было до 2017 года. Рынок кондоминиумов, которому я предсказывала замедление во второй половине года, также продолжал оставаться активным. Причем не просто активным, с начала года в этом секторе стал наблюдаться ажиотажный спрос. В газетах стали появляться озабоченные статьи, которые проводили аналогии с началом 2017 года.
Лично для меня ситуация с кондоминиумами в плане ажиотажа выглядит куда более экстремальной, чем это было весной 2017 года. Напомню, что тогда похожий ажиотаж на рынке отдельных домов привёл к тому, что правительство провинции Онтарио решило вмешаться в рыночные процессы и приняло комплекс регулирующих мер. В итоге это больно ударило по рынку недвижимости, и он встал. От последствий этих действий рынок домов и таунхаусов начал отходить только в начале этого года.
Очевидно, что главная причина нынешнего ажиотажного спроса на рынке кондоминиумов состоит в том, о чем я пишу постоянно - нехватка жилья в Торонто. Проблема, которая из года в год только усугубляется.
Вторая причина состоит в том, что стоимость кондоминиумов от строителей резко выросла за последний год-два, и стало намного выгодней покупать квартиры в кондоминиумах на вторичном рынке.
Помимо этих двух основных факторов начал действовать фактор возврата иностранных инвесторов, о чем я также писала в своем прогнозе на этот год. После того, как в Монреале цены выросли, иностранные инвесторы снова перекинулись на рынок Торонто.
Ситуацию усугубляет и то, что из-за проблем в Китае (волнения в Гонконге, эпидемия в континентальной части) многие китайцы, которые имеют гражданство Канады или статус постоянного жителя, перебираются в Канаду, или, как минимум, уводят деньги из Китая и вкладывают их в Торонто.
Также на решение инвесторов вкладывать свободные средства в кондоминиумы влияют и инфляционные ожидания - за последние годы прошло заметное повышение цен практически на всё, и есть понимание, что цены на рынке недвижимости также будут дорожать.
Это то, как вел себя рынок недвижимости с начала года. Траектория была понятна и с точностью совпадала с моим прогнозом. Но тут объявился вирус Covid-19, он же коронавирус, и мы оказались в совсем другой реальности. И если вирус сам по себе коснулся очень малого числа людей, то вот введенные карантинные меры стали шоком для всех.
Состояние рынка недвижимости Торонто во время карантина
Несомненно, карантин должен был повлиять на рынок недвижимости Торонто. И он ударил в первую очередь по рынку домов и таунхусов. Как образно выразился один из риэлторов, "на рынке в начале января словно включили зеленый свет, все рванули с места, а потом перед всеми опустили шлагбаум и перекрыли проезд".
В феврале на рынок было выставлено много домов и таунхаусов, пошли продажи, и все обещало высокую активность весь год. Однако карантин поставил на этом жирную точку. После объявленных мер всё движение на рынке остановилось. По крайней мере, многие дома и таунхаусы были сняты владельцами с продажи до лучших времен.
Пока этого нельзя сказать про рынок кондоминиумов, особенно в низком ценовом диапазоне. Он остается горячим, на нём идут аукционные войны и люди переплачивают порой до 20% сверх цены, по которой квартиры выставляются на продажу. Как долго это продлится, сейчас сложно сказать, так как непонятны планы нашего правительства относительно сроков карантина, и что они собираются предпринять ещё.
Если карантин продержится еще две-три недели, то вряд ли это как-то скажется на рынке кондоминиумов. Другое дело, если карантин продлят на месяц и дольше, или введут дополнительные ограничения.
Например, многие кондоминиумы уже начали запрещать показы квартир в своих зданиях. Если это станет повальным явлением, то на этом активность на рынке кондоминиумов закончится. Альтернатив реальным показам нет. Найдется не очень много людей, если они найдутся вообще, кто будет готов покупать квартиры заочно, по виртуальным турам. Чтобы покупать квартиру, нужно видеть вживую и квартиру, и здание. Поэтому ждём, каковы будут действия правительства, после чего можно будет оценивать текущую ситуацию и делать прогноз о поведении рынка в ближайшей перспективе.
Когда ожидать снятия карантина
Естественно, говорить сейчас о том, что будет когда закончится карантин и в каком мире мы будем жить после этого, крайне сложно. Тем не менее, давайте попробуем оценить, как будет развиваться ситуация.
Несомненно, мы сможем вздохнуть облегченно только после появления вакцины от Covid-19. Это сразу переведет вирус в разряд обычных заболеваний, от которых есть надёжная защита. Но вакцина появится в лучшем случае через год-полтора. Как быть? Сидеть всё это время на карантине не получится, это будет означать экономический коллапс и тотальную нищету населения с пустыми полками магазинов.
Видимо, переломной точкой должно стать появление быстрых, дешевых и точных тестов на Covid-19. В комбинации с организационными мероприятиями это поможет вернуться к жизни, близкой к той, которой мы жили до появления вируса. Возможно, такие тесты появятся совсем скоро, максимум в течение полугода.
Однако даже несколько месяцев карантинных мер приведут к серьёзной экономической депрессии. С ней придёт обнищание достаточно большого числа людей, и после неё потребуются годы на восстановление.
Поэтому реалистично ожидать значительного ослабления карантинных мер уже к маю. Возможно, я ошибаюсь и карантин продлят дольше, однако ущерб для экономики становится чрезмерным уже сейчас. И я не думаю, что кто-то возьмёт на себя риск привести страну к экономическому коллапсу, продляя карантин.
Что нас ждет в будущем после карантина
При самом пессимистичном варианте мы ведём разговор о сроках карантина в рамках от месяца до четырёх. Как я думаю, весь этот период на рынке недвижимости будет наблюдаться очень низкая активность.
Не думаю, что в этот момент нужно рассчитывать на понижение цен. Никто продавать ниже той цены, что он запланировал, не будет. Все будут ждать. Всё, что случилось после лета 2017 года, показало это кристально ясно. Никто не бросился продавать лишь бы продать. Сейчас этого не будут делать тем более.
А теперь о том, что будет потом. Как только жизнь вернется в более-менее нормальное русло, рынок ждет заметное оживление. Другое дело, что будет с ценами?
Чтобы понять, как поведут себя цены, давайте рассмотрим основные факторы, которые будут влиять на рынок.
Начнем с фактора, который работает на понижение активности рынка и снижение цен, а именно с покупательной способности населения. Полномасштабный кризис, который разворачивается на наших глазах, приведет к вымыванию большого числа мелких бизнесов и сокращению крупных, увольнениям и обнищанию большой прослойки людей. Фактически мы ведем разговор о том, что покупательная способность населения снизится.
Насколько драматичными будут последствия для рынка недвижимости? На мой взгляд, влияние будет незначительным.
Во-первых, вряд ли карантинные меры продлятся настолько долго, чтобы нанести экономике невосполнимый ущерб. Вводить экономику в депрессию никто не решится.
Во-вторых, во время кризиса пострадают в основном те, кто и сейчас не был в состоянии что-либо купить. Тех, кто мог и будет покупать, кризис конечно заденет, но не в такой степени, чтобы это существенно сказалось на рынке.
В-третьих, правительством будут предлагаться меры по стимулированию рынка недвижимости, и это перекроет потери.
Правительство уже снижает банковские ставки, чтобы поддержать рынки. После окончания карантинных мер ему придётся принимать меры по оживлению экономики, и рынок недвижимости будет одним из первых, где нужно ждать таких изменений. Вполне можно ожидать ослабления правил по получению ипотеки и ослабления правил по покупке недвижимости иностранцами. Так как задачей правительства будет пополнение казны, оно будет заинтересовано в большем количестве сделок на рынке недвижимости, а также в высоких ценах.
Таким образом мы перешли к тому, что работает на оживление рынка и рост цен.
Главным фактором будет оставаться тот, про который я пишу постоянно - нехватка жилья в Торонто. Ситуация с жильем ухудшается год от года, из-за чего растут цены. Карантин её только усугубит. Провинция в рамках карантинных мер остановила всё строительство. Это означает, что все проекты будут реализованы с задержкой, что приведет к ещё большему дефициту жилья.
Не надо также забывать, что застройщики несут из-за простоя серьезные потери, что может привести к банкротству некоторых из них и серьезным финансовым проблемам у других. В итоге какие-то проекты не будут закончены вообще, часть планируемых проектов будет отложена, а в новых проектах цены заметно вырастут, чтобы как-то компенсировать потери.
Стоимость жилья от застройщиков и так постоянно росла. Тот самый скачок цен на квартиры в строящихся кондоминиумах, о котором я писала выше, объясняется не жадностью застройщиков, а выросшими затратами на строительство, с которыми им приходится иметь дело. Карантинные меры принесли для них дополнительные проблемы, включая увеличение стоимости всего, что связано со строительством. Поэтому заметный рост цен на новые объекты от застройщиков гарантирован. Что, в свою очередь, скажется на ценах и на вторичном рынке жилья.
Второй важный фактор это инфляция. В кризисной ситуации людям нужна поддержка, и правительство распахнуло казну. Это ведет к значительному увеличению дефицита бюджета и накоплению гигантского долга. Учитывая, какое количество людей одновременно будет получать пособия при замершей экономике, дыра в бюджете будет колоссальной.
Кто и как будет погашать этот долг? Естественно, его будут перекладывать на нас всех через повышение цен на товары и услуги, закладывая туда новые налоги. А это самый надежный рецепт для раскручивания инфляции, в условиях которой мы будем в ближайшие годы.
Инфляция скажется и на ценах на жилье, и на настроениях потенциальных покупателей. Те, у кого есть деньги, будут стремиться вкладываться их в недвижимость. Инфляция обесценивает все накопления, их нужно куда-то вкладывать, чтобы они не пропали. К тому же в условиях инфляции выгодно брать кредиты, особенно если банковский процент заметно ниже, чем темпы инфляции. При этом вкладывать нужно во что-то надежное.
То есть речь идет о вложении в недвижимость. По этой причине в кризисные моменты люди выводят свои средства из акций и снимают со счетов в банках, и вкладывают их в недвижимость. Это именно то, что мы увидим после снятия карантина.
Наконец, нужно ждать притока денег из-за рубежа. Так как кризис общемировой, то люди с деньгами будут искать тихие надежные заводи, где можно пристроить свои средства. Канада один из первых кандидатов для этого.
Поэтому с большой долей уверенности можно прогнозировать следующее.
На время карантина рынок недвижимости остынет, и возможно какое-то время после снятия карантина будет оставаться в охлажденном состоянии. Хотя по тому, как ведёт себя в текущий момент рынок кондоминиумов, в самый разгар карантина, может не произойти даже этого.
А вот когда начнётся восстановление, оно будет быстрым, со значительным ростом цен на недвижимость и разогревом рынка.
Единственный сценарий, при котором я вижу падение цен на вторичном рынке, это если карантинные меры будут введены надолго, на год и больше. Тогда мы прочно застрянем в экономическом кризисе без возможности быстро перезапустить экономику в полном объеме. Итогом может стать обнищание большинства канадцев.
В таком случае подавляющее большинство населения элементарно не сможет позволить себе купить жилье, для них главной заботой будет выживание. Это в том числе коснется тех, кто сейчас имеет какие-то накопления, имеет устойчивую работу и ждёт падения цен, чтобы приобрести недвижимость. Кризис, который приведет к падению цен, будет означать для большинства и потерю работы, и потерю накоплений.
Так что от такого варианта развития событий не выиграет никто. Из хорошего - на мой взгляд, такой сценарий маловероятен, чтобы его брать в расчет.
И ещё. Когда я делала прогноз на этот год, я внесла оговорку и особо подчеркивала, что в этом году возможен сильный экономический кризис, и если это случится, то мой прогноз изменится. Что собственно и произошло. Кризис разразился, хотя по совсем другой причине, чем я предполагала. Тем не менее.
Поэтому я снова хочу сделать оговорку. Ситуация на рынке недвижимости Торонто будет зависеть от ситуации с распространением вируса, насколько быстро разработают вакцину и тесты, какую политику выберет правительство, насколько его действия будут рациональны и так далее. Но пока, если исходить из текущего положения и ожиданий, без учета новых "черных лебедей", ситуация должна развиваться так, как я это описала.