На рынке недвижимости Торонто в этом году произошли три важных события: 1) активность стала заметно выше; 2) интерес с кондо перекинулся на отдельные дома и таунхаусы; 3) снизилась стоимости аренды жилья.
Все это происходило на фоне ситуации с ковид-19 и связанных с ним ограничениями, поэтому состояние рынка недвижимости во многом определялось именно этим. Однако объективные предпосылки также никто не отменял, и они сыграли свою роль.Но сначала о том, что происходило на рынке, какие складывались тенденции, и что за ними стоит.
Высокий уровень активности
Первое, на что обращают внимание все аналитики рынка недвижимости Торонто, это резко выросшая активность, особенно в секторе отдельно стоящих домов и таунхаусов. На начало ноября 2020 года количество продаж в Большом Торонто увеличилось на 42.3% по сравнению с тем, что было год назад.
При этом количество объектов недвижимости, выставляемых на продажу, по сравнению с прошлым годом увеличилось на 30.8%, и продаваться они стали быстрее на 35.3% (среднее время от момента выставления на рынок до момента продажи сократилось с 34 до 22 дней).
Ну и конечно такой показатель, как средняя стоимость продаж. Согласно ему, в среднем за год цены на недвижимость в Торонто выросли на 14%.
При этом активность и рост цен проходили в два этапа. В целом разогрев рынка с ростом цен наблюдался с начала года, как продолжение тех тенденций, что обозначились в 2019 году. Введенный в середине марта карантин затормозил этот процесс, цены стали даже снижаться, однако буквально через полтора-два месяца они стали стремительно расти.
Рост цен и высокая активность отмечаются до сих пор. В то же время в последний месяц наблюдается их небольшое замедление, что вполне объяснимо.
Во-первых, мы вошли в предрождественскую фазу, которая всегда была "мёртвым" сезоном на рынке недвижимости. Во-вторых, из-за второй волны ковид-19 снова наступает неопределенность, так как возникает вероятность повторения жесткого карантина и связанных с этим ограничений. Поэтому, как и в марте-апреле, многие на время откладывают решение относительно продажи и покупки жилья.
Если же говорить в целом про итоги 2020 года, то несмотря на пандемию и связанные с этим сложности, это был один из наиболее активных периодов за последнее время, что для многих стало большим сюрпризом.
Смена приоритетов на рынке недвижимости
Еще одним значимым событием этого года для рынка недвижимости стало переключение интереса с сектора кондоминиумов на отдельно стоящие дома и таунхаусы. Дополнительно к этому наметился исход жителей из метро-Торонто в пригороды и близлежащие города, не входящие в зону Большого Торонто.
Выше я уже писала, что общее количество продаж в GTA по сравнению с прошлым годом увеличилось на 42.3%, а цены в среднем выросли на 14%. В то же время на рынке кондоминиумов активность возросла только на 10.5%, а цены выросли на 8.3%.
Если учесть, что показатели сектора кондоминиумов учитывались при выведении общих цифр по рынку недвижимости, то фактически это означает, что в секторе отдельных домов и таунхаусов рост активности и рост цен были заметно выше средних значений.
Хочу особо отметить, что переключение интереса с квартир в кондоминиумах на отдельные дома и таунхаусы имеет вполне объективные предпосылки, о которых я не раз писала в своих предыдущих обзорах. Но этот процесс должен был проходить в размеренном темпе, без резких изменений.
К сожалению, ситуация с ковид-19 многое изменила, в том числе негативно повлияв на привлекательность кондоминиумов. Ещё в начале года этот сектор был достаточно активным, цены стабильно росли, и всё шло в соответствии с ранее заданным курсом.
После этого случился карантин, что уже в июне в корне изменило ситуацию. С рынка кондоминиумов стали уходить покупатели, предложений на нём стало больше, в связи с чем стала наблюдаться небольшая коррекция цен. При этом хочу отметить, что снижение цен происходит относительно достаточно высокого уровня марта-апреля, и если брать за основу начало года, то текущие цены сейчас выше на 7%-8%.
Более детально о трех основных причинах смены приоритетов я расскажу ниже.
Диспаритет цен
Первая причина переключения интереса с сектора кондоминиумов на рынок отдельных домов и таунхаусов состоит в том, о чем я уже неоднократно писала в предыдущих статьях - цены на квартиры в кондоминиумах за последние несколько лет выросли скачкообразно, и во многом достигли своего психологического предела.
Несомненно, рост цен на этом рынке будет продолжаться, квартиры в хороших районах будут всегда востребованы, однако психологически к покупке по нынешним ценам готово уже гораздо меньше людей. На мой взгляд, должно пройти определенное время и должна измениться ситуация на рынке недвижимости, чтобы на квартиры в кондоминиумах снова возник высокий спрос.
Самое главное, пока цены на квартиры в кондоминиумах росли как на дрожжах, сектор отдельных домов и таунхаусов несколько лет пребывал в застое. Цены на нём либо не росли вообще, либо росли невысокими темпами. В результате такой ситуации сложился диспаритет цен, и вложения в отдельные дома и таунхаусы стали намного выгодней, чем при покупке квартир.
Такая ситуация не могла долго оставаться без изменений, и уже со второй половины 2019 года на рынке отдельных домов и таунхаусов стала отмечаться заметная активность. Было очевидно, что в 2020 году эта тенденция сохранится, и цены будут отыгрывать то, что было упущено за последние три года.
Именно по этой причине в начале 2019 года я давала советы тем, кто планировал продавать дом или таунхаус, дождаться середины 2020 года. При этом я исходила из прогноза, что к этому времени активность в этом секторе недвижимости должна полностью восстановиться.
Собственно, так и произошло, хотя и с небольшой задержкой, виной чему стал ковид-19. Наметившаяся во второй половине 2019 года тенденция на рост цен и повышение активности на рынке отдельных домов и таунхаусов только укрепилась в 2020 году, однако введение жесткого карантина и возникшая неопределенность приостановили этот процесс.
Тем не менее уже в июне рынок снова ожил, и далее последовал стабильный высокий рост.
Переход на работу на дому
Вторая причина переключения интереса с сектора кондоминиумов на рынок отдельных домов и таунхаусов состоит в массовом переходе специалистов на работу на дому.
В связи с ограничениями, связанными с ковид-19, многие компании были вынуждены закрывать офисы и организовывать работу сотрудников в удаленном режиме. Причем очень быстро стало ясно, что такая ситуация сохранится достаточно долго.
В результате критерии, предъявляемые к жилью, стали меняться. Взамен необходимости жить поближе к работе главным фактором становится наличие достаточного жизненного пространства и комфортной окружающей среды, включая близость к лесопарковым зонам и возможность проводить время на природе.
Очевидно, что небольшая по площади квартира в кондоминиуме это совсем не то место, в котором можно комфортно жить в условиях самоизоляции во время карантина. Поэтому многие, в первую очередь семьи с маленькими детьми, потянулись в пригороды и в небольшие города вокруг Торонто.
В принципе, в Канаде это всегда было обычным делом - когда в семье рождались дети, они переезжали в пригороды, меняя свои квартиры в кондоминиумах на отдельные дома или таунхаусы. В последние лет десять эта тенденция ослабла, однако сейчас она снова набирает силу.
Очевидно, что повышенный интерес к пригородам и городам за пределами Большого Торонто во многом стал реакцией на ситуацию с ковид-19. В этой связи многие считают, что как только ситуация более-менее вернётся в нормальное русло, эта тенденция ослабнет. Однако я думаю, что это не так.
Вряд ли жизнь в ближайшие годы вернётся к тому, как мы жили до начала пандемии. Поэтому тенденция на работу из дома и желание иметь жизненное пространство не только не исчезнет, но будет набирать силу.
Потеря инвестиционной привлекательности
Ещё одна причина снижения интереса к кондоминиумам состоит в потере их инвестиционной привлекательности.
Как я уже писала ранее, последние года цены на кондоминиумы росли быстрыми темпами, в какой-то степени достигли психологического предела, и большого задела для их дальнейшего высокого роста в ближайшие два-три года я не вижу. Тем не менее, этот момент всё же не основной.
Нужно понимать, что большой процент квартир в кондоминиумах покупали инвесторы для дальнейшей сдачи в аренду. Причем речь идет как о долговременной аренде, так и сдаче на короткий срок. Благодаря системе AirBnB многие квартиры сдавались как гостиничные номера.
Хотя управление кондоминиумов чаще всего боролось со сдачей квартир через AirBnB и обычно запрещало такую деятельность в своих зданиях, владельцы квартир продолжали этим заниматься, так как это приносило им высокую прибыль.
После того, как в связи с ковид-19 в Торонто ввели карантин, а Канада закрыла свои границы, сдача квартир на короткий срок потеряла всякий смысл - сдавать стало некому. Инвесторы стали предлагать эти квартиры для долгосрочной аренды.
Эта ситуация наложилась на тенденцию по переезду за пределы метро-Торонто, которая коснулась в том числе и съемщиков жиля. Если ты можешь работать из любого места, зачем тебе снимать небольшую квартирку за 2-3 тысячи долларов в месяц, когда можно заметно дешевле снять просторный таунхаус или целый дом в пригороде, или каком-нибудь уютном городке за пределами Большого Торонто?
В результате в Торонто стал падать спрос на квартиры в кондоминиумах при росте их предложения, и стоимость аренды стала снижаться. На начало ноября 2020 года цены аренды квартир упали на 15% по сравнению с прошлым годом.
Снижение отдачи от вложений также снизило привлекательность покупки квартир в кондоминиумах для инвесторов. Всё вместе это оказывает негативное влияние на рынок кондоминиумов.
Что ждать
Теперь о перспективах, как я вижу ситуацию.
Несомненно, главный фактор, который влияет на рынок недвижимости, это ковид-19, и его последствия для экономики Канады. В целом всё выглядит так, что заметное улучшение начнётся лишь со второй половины 2021 года. По крайней мере, общее мнение сводится именно к этому. Я подхожу более осторожно, и думаю, что мы вернёмся к нормам доковидной жизни только в 2022 году.
Те ограничения, которые привели к изменениям на рынке недвижимости по причине пандемии, будут действовать в той или иной форме как минимум до середины 2021 года, плюс нужно время для преодоления инерции. Поэтому можно предположить, что нынешняя ситуация будет сохраняться ещё как минимум год.
Второй фактор это экономика. Сейчас возникающие проблемы и падение экономики заливают деньгами, которые печатают без должного товарного обеспечения, и Канада в этом вопросе впереди планеты всей. Как экономист по образованию, я могу вполне уверенно говорить о том, что из-за этого нас ждет высокий уровень инфляции, если вообще не гиперинфляция.
Если что, то это на руку правительствам многих стран, у которых есть большой государственный долг. В результате инфляции госдолг съежится, благодаря чему снизится нагрузка на бюджет. Заплатить за это придётся конечно гражданам этих стран за счет обесценивания их накоплений, но таковы правила игры. Переиначив известную поговорку, можно сказать, что если бы не было ковида, его нужно было бы придумать.
На практике это означает повышение цен на всё, в том числе и на недвижимость. Причем вложения в недвижимость в условиях высокой инфляции - это тот инструмент, который обычно предпочитают инвесторы. Поэтому можно вполне уверенно говорить о том, что цены рынке недвижимости будут расти высокими темпами.
К слову, инфляция может стать той причиной, по которой рынок кондоминиумов оживет гораздо раньше, чем это видится сейчас.
Ещё один фактор, который работает на разогрев рынка недвижимости, это низкие процентные ставки по кредиту. Сейчас они находятся на рекордно низком уровне. Даже если их будут поднимать, вряд ли это окажет большое негативное влияние, потому что есть большой запас по росту.
Причем есть большие сомнения, что ставки вообще будут поднимать, или будут поднимать их сильно. Сейчас основная забота правительства это экономика, а для её стимулирования требуются доступные дешевые кредиты.
Поэтому я уверена, что рост стоимости недвижимости будет продолжаться, в первую очередь в таком секторе, как отдельные дома и таунхаусы. Если говорить про рынок кондоминиумов, то в ближайший год на нём вряд ли произойдут какие-то существенные изменения. Возможно, что первая половина 2021 года даже приведёт к небольшому снижению цен на нём, но если это случится, то это будет временное явление.
А вот когда ситуация с ковид-19 разрешится, то мы увидим совсем другую картину, в том числе на рынке кондоминиумов. Но это уже другая тема, которая требует отдельного рассмотрения.
Это всё о текущей ситуации на рынке недвижимости Большого Торонто, и произошедших на нём изменений.