Один из феноменов ковидной эпохи состоит в стремительном росте цен на недвижимость. И хотя такие процессы наблюдаются по всему миру, в Торонто они проявляются особенно зримо, в том числе из-за местной специфики.
Несомненно, рост цен на недвижимость во времена ковида выглядит полным нонсенсом, учитывая что из-за длительных карантинов многие отрасли экономики оказались в кризисе, люди остаются без работы, у владельцев мелких бизнесов снижаются доходы, и вообще жизнь далека от нормальной.Тем не менее, если взять в расчет все факторы, то происходящему на рынке недвижимости и в Торонто, и в Канаде, и в целом по всему миру, есть вполне рациональные объяснения.
Самая очевидная и лежащая на поверхности причина интереса к рынку недвижимости это ожидание гиперинфляции. В принципе, инфляция уже вовсю раскручивается, однако мы пока находимся в её начальной стадии, все самое интересное еще впереди, и многие это прекрасно понимают.
Естественно, в условиях высокой инфляции люди стараются свести риски обесценивания имеющихся у них накоплений к минимуму, поэтому ищут куда вложить свои деньги. С учетом того, что недвижимость относится к наиболее надежным и выгодным инструментам инвестирования, интерес к рынку недвижимости в периоды высокой инфляции вполне объясним, что мы сейчас и наблюдаем.
Причины высокой инфляции
Теперь давайте ответим на такой вопрос - почему вместо дефляции, характерной для любого кризиса, мы наблюдаем обратное, а именно высокую инфляцию?
Объяснение этого феномена кроется в той политике, которую проводят правительства большинства развитых стран, а именно во вливании огромных денежных средств в местные экономики. Тон здесь задают США, однако Канада тоже не отстает.
Очевидно, что волна карантинов и ограничений на передвижение не только между странами, но и внутри стран, не могли не привести к серьезным проблемам у бизнесов, включая падение прибылей, разорения и банкротства, массовые увольнения и тому подобные беды, которыми сопровождается любой кризис.
Естественно, каждое государство заинтересовано в смягчении кризиса, и в соответствии с популярной ныне монетарной политикой проблемы решили гасить деньгами, после чего стали выделяться огромные суммы на поддержку бизнесов и помощи людям, оставшимся без доходов.
При этом нужно понимать, что эти деньги ничем не обеспечены, их просто напечатали без привязки к товарному покрытию, а это классический рецепт для инфляции и роста цен на всё, что только можно.
Очевидно, что эти дополнительные деньги, которое правительство вывалило на помощь компаниям и на реализацию различных социальных проектов, осели в чьих-то карманах.
И тут нужно понимать следующее - во время пандемии богатые стали богаче, а бедные стали беднее.
Те люди, которые с начала пандемии потеряли работу и стали жить хуже, по большей части изначально не были потенциальными покупателями недвижимости. В то же время большая категория специалистов и бизнесменов продолжала иметь высокий доход, и эти люди сейчас активно вкладываются в недвижимость. Фактически произошло перераспределение выделенных огромных сумм в пользу тех, кто всегда жил неплохо.
Еще одна причина инфляции это увеличение стоимости производства и транспортировки товаров. Это прописные истины, что любые ограничения, необходимость принятия дополнительных мер безопасности, разного рода задержки и ужесточение требований всегда ведут к дополнительным тратам и росту стоимости продаваемого товара. Что мы сейчас и наблюдаем.
Низкие ставки по ипотеке
Вторая причина, общая для Канады и Америки, которая способствует разогреву рынка недвижимости, это исторически низкие ставки по ипотечному кредиту. Даже если у людей не так много денег, и в другое время они не рискнули бы играть в инвестиции в недвижимость, низкие банковские ставки подталкивают их к этому шагу.
Сюда также можно добавить следующее - у людей из-за карантина стали быстрее накапливаться средства на счетах. Люди стали намного меньше путешествовать, посещать рестораны, покупать одежду, и в итоге их накопления стали расти. Опять же, речь идет о тех, кто не потерял работу, а таких благодаря обильным вливаниям денег в экономику оказалось достаточно много.
Естественно, как только у людей появились деньги, они сразу стали думать, куда их вкладывать. Учитывая перспективы высокой инфляции, ажиотаж на рынке недвижимости и низкие процентные ставки по ипотеке, многие приняли решение вкладываться в недвижимость.
Желание уехать из города
Еще одна причина оживления на рынке недвижимости, которая ведет к росту цен, это отток жителей из крупных городов в пригороды и более отдалённые городки. В настоящий момент эта тенденция наблюдается по всей Северной Америке, однако в Торонто она проявляется особенно отчетливо из-за нашей местной специфики.
Нужно особо отметить, что рост цен на недвижимость в Торонто и близлежащих районах, который мы сейчас наблюдаем, касается в основном рынка отдельных домов и таунхаусов, в то время как на рынке кондоминиумов цены если и растут, то достаточно скромными темпами. Это как раз объясняется тем, что идет отток жителей из Торонто в пригороды и близлежащие городки.
Причина такого исхода это конечно ковид и связанные с ним карантины.
Особенность Торонто в том, что квартиры в кондоминиумах в центре города, из тех что доступны по цене работающим специалистам, совсем небольшие по площади. И если в доковидные времена семья обычно проводила время в квартире только по вечерам и в выходные, и то стараясь больше быть за ее пределами, нехватка жизненного пространства остро не ощущалось.
Как минимум, тесноту перевешивали преимущества жизни в центре города, включая близость к работе и культурной жизни. Сейчас эти преимущества испарились, осталась только теснота.
После того, как люди были вынуждены начать работать из дома и вообще сидеть сутками взаперти в маленьких квартирах, всем захотелось выбраться в пригороды или вообще за пределы Большого Торонто, и поселиться в просторных домах с собственным участком.
Отложенный спрос и дисбаланс цен
Еще одна причина роста цен на дома и таунхаусы это отложенный спрос. После того, как во второй половине 2017 года после неуклюжих действий нашего правительства рынок домов и таунхаусов встал как вкопанный, цены на нём замерли почти на три года. Покупатели не спешили с покупкой, надеясь на снижение цен.
С учетом того, что исторически рынок отдельных домов и таунхаусов последние 20 лет показывал устойчивый рост цен на уровне 8-10% в год, 3 года стагнации конечно выбивались из этого тренда, и рано или поздно рынок должен был отыграть свое.
В конце 2020 года этот момент наконец наступил, и теперь как раз происходит добирание рынком того, что было упущено за последние три года. Все те покупатели, которые не спешили с покупкой, как только рынок двинулся и цены стали расти, массово пришли на рынок, создавая ажиотажный спрос. Который, в свою очередь, стал привлекать тех, кто раньше и не помышлял о покупке недвижимости, что еще больше разогревает рынок.
Есть еще один фактор. В то время как последние три года цены на отдельные дома и таунхаусы стояли как вкопанные, на рынке кондоминиумов Торонто наблюдалась совсем другая картина - там цены неслись вверх.
В результате это привело к заметному подорожанию стоимости квартир в кондоминиумах, цены на которые сравнялись с ценами на таунхаусы в пригородах, что конечно ненормально.
В итоге сложившийся дисбаланс стал дополнительным фактором интереса к таунхаусам и отдельным домам. Поэтому во многом то, что мы сейчас наблюдаем, это восстановление баланса между ценами на квартиры в кондоминиумах , и ценами на таунхаусы и отдельные дома.
Прогноз
Очевидно, что многие факторы, такие как дисбаланс цен и отложенный спрос, являются временными, и через какое-то время их значение заметно снизится. Однако главный фактор - высокая инфляция, которая только начала раскручиваться, будет определять ситуацию на рынке недвижимости еще очень долго.
Поэтому, если не случится какой-нибудь совсем уж серьезной экономической катастрофы, или в работу рынка не вмешается правительство с очередными административными мерами, рост цен на недвижимость в этом году продолжится, с повышением интереса к отдельным домам.