Резкий разворот рынка недвижимости Торонто в сторону охлаждения и снижения цен стал неожиданностью для большинства его участников, что сразу вызвало вопросы - что случилось, чего ждать и как долго это всё продлится?
ЧТО ПРОИСХОДИТСостояние рынка недвижимости Торонто на конец весны 2022-го года можно охарактеризовать как "внезапное затишье". Внезапное - потому что 2022-й год начался очень бурно, на рынке наблюдался ажиотажный спрос, цены росли как на дрожжах, и всё говорило о том, что процесс этот будет длиться достаточно долго.
Однако, начиная с середины апреля, рынок стал резко остывать. Цены на недвижимость стали снижаться, и на текущий момент наблюдается их возвращение на уровень начала года.
Для большинства участников рынка это конечно стало неожиданностью. Об этом говорят и броские заголовки статей в прессе на тему недвижимости - "Как будто кто-то щелкнул выключателем и рынок встал ", "Рынок недвижимость положили на лёд", и всё в том же духе.
При этом нельзя сказать, что такая ситуация наблюдается повсеместно. Исходя из своего опыта работы с клиентами в последний месяц, многое зависит от района и вида собственности. Например, в северных пригородах Торонто рынок отдельных домов явно благоприятен для покупателей, в то время как в западных пригородах до сих пор идут бидовые войны и сохраняется рынок продавца.
Что говорит о том, что причины охлаждения рынка носят не экономический, а сугубо психологический характер.
ПРИЧИНЫ ОХЛАЖДЕНИЯ РЫНКА
Итак, что могло повлиять на настроения покупателей? Как я вижу ситуацию, это совокупный эффект от набора принятых правительством мер и опасений по поводу ситуации в экономике, что привело к панике и неопределенности на рынке. Следствием этого стало осторожное поведение покупателей, которые отложили на время принятие решения о покупке.
В частности, на фоне быстрого разогрева рынка в начале года в прессе пошли панические статьи о том, что жилье становится все более недоступным для канадцев. Правительство, чтобы показать своё участие в решении этой проблемы, не нашло ничего более умного, чем сделать следующее:
1. Заметно повысить банковскую ставку по кредитам с постоянными намеками на то, что её будут повышать и дальше, причем достаточно скоро. С учетом того, что такого не было давно, и непонятно как это скажется на рынке, потенциальные покупатели стали действовать гораздо осторожней.
2. Одновременно с этим были приняты ограничительные меры на покупку недвижимости иностранцами.
На федеральном уровне - это запрет на покупку иностранцами недвижимости в Канаде сроком на два года.
На провинциальном уровне в Онтарио для покупателей-иностранцев повысили ставку налога NRST (налог на покупку недвижимости в Онтарио иностранцами) с 15% до 20%, с расширением зоны его действия на всю территорию провинции. А чтобы окончательно отбить интерес у иностранных покупателей, было решено ограничить возврат этого налога для тех категорий, кто раньше мог на это рассчитывать.
Практического смысла в этих мерах конечно нет никакого, потому что влияние иностранцев на рост цен на жилую недвижимость в Канаде это что-то из области легенд, не имеющих к реальности никакого отношения. Другое дело, что психологический эффект от таких решений, путь и краткосрочный, несомненно есть.
То же самое касается обещаний федерального и провинциального правительств решить проблему доступности жилья. Никто ничего конечно не решит, только потратят впустую кучу денег, но на потенциальных покупателей такие речи действуют - а вдруг и вправду жилье станет доступным, а я сейчас переплачу?
Все эти решения принимались в то время, когда экономическая ситуация стала давать поводы для тревоги, что несомненно влияло на настроения потенциальных покупателей.
1. Бурный рост цен и бурная активность не могут продолжаться бесконечно долго. Любой процесс роста имеет свой предел, после чего он выходит на плато. Далее требуется какое-то время на адаптацию к новой ситуации и появление дополнительных факторов, чтобы начался новый виток цен и активности. Вот рынок недвижимости как раз и подходил к этой точке, которую можно было характеризовать как плато. И покупатели это почувствовали.
2. В прессе с начала весны началось активное обсуждение риска вхождения в экономическую рецессию с перспективами свалиться в полноценный экономический кризис. Естественно, это вызвало настороженность среди потенциальных покупателей , которые в такой ситуации предпочитают подождать и посмотреть, в каком направлении будет развиваться ситуация.
3. Случившаяся война на Украине, в которую активно вмешались Европа и США, привела к слому устоявшихся экономических связей. Это резко увеличило риски сваливания мировой экономики в глубокий кризис. И если сейчас, после трех месяцев войны, уже более -менее понятно, как будет развиваться ситуация, и как это скажется на экономике Канады, то в первый месяц была полная неопределенность.
4. Традиционное для весны вхождение рынка недвижимости в фазу избыточного предложения. Среди риэлторов почему-то считается, что самое лучшее время для выставления недвижимости на продажу это весна, хотя это не так. Несомненно, это удобное время для продавцов, почему многие и спешат выставить свой дом или квартиру на продажу именно в это время. Но это приводит к большому предложению на рынке, что сразу снижает шансы на быструю продажу по хорошей цене. Что мы сейчас и наблюдаем.
Все вместе это способствовало появлению у потенциальных покупателей неуверенности в перспективах рынка, и в качестве лучшей стратегии они выбрали ожидание. Нынешняя ситуация как раз этим и объясняется - все ждут. Что ещё больше усугубляет ситуацию.
Но всё это результат действия психологического фактора. Никаких экономических предпосылок для охлаждения рынка, и тем более снижения цен, нет.
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Теперь о том, в каком направлении будет развиваться ситуация, а именно - нужно ли ждать дальнейшего падения цен, и как долго рынок недвижимости будет находиться в замершем состоянии.
Лично я считаю, что нынешнее положение продлится недолго, и уже в августе-сентябре мы снова увидим рост цен на фоне увеличивающегося спроса на недвижимость.
Как я уже отметила, причина нынешнего осторожного поведения покупателей имеет чисто психологическую природу, а смена настроений это только вопрос времени. Достаточно какого-то небольшого триггера, чтобы настроения поменялись на 180 градусов.
Нужно четко понимать, что для стагнации рынка недвижимости и падения цен нет никаких экономических причин. Наоборот, все работает на увеличение дефицита жилья и рост цен. Поэтому, как только произойдет смена настроений покупателей, нам снова придется иметь дело с ажиотажным спросом, ростом цен и бидовыми войнами.
Объясню, что стоит за моей уверенностью.
Самый главный фактор, работающий на разогрев рынка недвижимости, это конечно высокая инфляция. Мы пока находимся в самом её начале, поэтому серьезный скачок цен на товары и услуги у нас ещё впереди. О причинах инфляции я писала много, поэтому повторю уже сказанное в сжатой форме.
Нынешняя инфляция это следствие неадекватной реакции правительств развитых стран на ковид с закрытием экономики на локдауны, разорванные из-за этого экономические связи, связанное с этим повышение себестоимости производства товаров и услуг, а также бесконтрольная эмиссия ничем не обеспеченных денег в огромных количествах.
В случае Канады ситуацию усугубляют высокий уровень налогов, зарегулированность, зацикленность на проблемах изменения климата в ущерб экономики, и некомпетентность правительства на всех уровнях. Ну и конечно популярность ультралевой социалистической идеологии, которая сейчас наблюдается в Канаде и США, что гарантировано приведет нас к ещё более серьезным экономическим проблемам, включая ускорение инфляции.
Собственно, та инфляция, которую мы сейчас наблюдаем, и которая стала причиной роста цен на недвижимость в последние два года, это следствие действий правительства в ковидные времена. Однако война на Украине, которая уже привела к удорожанию топлива в два раза, и которая гарантированно приведет к заметному удорожанию продуктов питания, запускает гораздо более высокие темпы инфляции, чем мы наблюдаем теперь.
На этом фоне глупо ожидать стабильных цен на недвижимость, и тем более их снижения. В частности, нужно ждать повышения стоимости строительства как минимум на десятки процентов в год (уже сейчас этот рост составил 22% по сравнению с предыдущим годом), что однозначно потянет за собой цены на вторичном рынке недвижимости.
Параллельно с этим заметный рост цен на строящееся жилье приведет к сокращению нового строительства. Что, в свою очередь, будет способствовать нарастанию дефицита жилья. А дефицит жилья, напомню, это одна из основных причин роста цен на него.
Затем, на руках у населения в Канаде аккумулированы огромные денежные средства. Чтобы сохранить их от обесценивания в условиях галопирующей инфляции, люди начнут вкладывать эти средства в недвижимость как в наиболее надежный инструмент инвестиций (обычное поведение людей во время кризиса).
Учитывая перспективы перехода инфляции в стагфляцию, люди также начнут выводить средства с фондового рынка (которому прогнозируют крах, сопоставимый с крахом дот-комов) и вкладывать их в недвижимость - опять же, обычное поведение людей во время кризиса.
Поэтому, как я вижу ситуацию, в ближайшие годы нас гарантировано ждет высокий рост цен на недвижимость.
ЧТО ЖДАТЬ В БЛИЖАЙШИЕ МЕСЯЦЫ
В написанном выше речь идет о дальних перспективах. Если же говорить о том, что произойдёт в ближайшие месяц-два, то я вижу ситуацию следующим образом.
1. Как минимум, нужно ждать отказ от дальнейшего повышения банковских ставок по кредитам. С учетом того, что рынок недвижимости резко встал, наступило время его стимулировать, а не охлаждать.
Не нужно забывать, что на рынок недвижимости завязан огромный сектор экономики, который при сохранении нынешнего положения может уйти на дно. На фоне того, что экономика Канады в целом показывает совсем не те результаты, которые хотелось бы видеть, создание дополнительных проблем сейчас точно ни к чему.
Как результат, перед правительством в настоящий момент стоит выбор - либо пытаться обуздать инфляцию и вогнать страну в глубокий кризис, либо стимулировать экономику и дать рынку справиться с инфляцией путем создания избытка предложения.
Поэтому я не исключаю, что банковские ставки по кредитам могут начать даже снижать, причем достаточно скоро. Что, конечно же, сразу изменит настроение потенциальных покупателей.
Я уверена, что даже объявления о замораживании роста банковских ставок по кредитам станет сигналом к очередному разогреву рынка. Если же банковские ставки по кредитам начнут снижать, то мы будем наблюдать примерно то же, что происходило в начале этого года, то есть ажиотажный спрос.
2. Нужно понимать, что никакой психологический фактор не может действовать бесконечно. Люди не могут ждать долго, жизнь все равно подтолкнет их к тем или иным действиям.
Ситуация на сегодня сложилась следующая. По моему мнению, цены на недвижимость уже достигли дна, никто их дальше снижать не будет (кому было сильно нужно, их уже снизили). Однако у покупателей ещё есть время, они пока могут не спешить, наблюдая за ситуацией на рынке.
К концу лета ситуация кардинально изменится. После периода ожидания для многих вопрос станет ребром - покупать или нет. При этом традиционно к концу лета заметно уменьшается количество недвижимости, выставленной на продажу. Как результат, интерес к недвижимости будет повышаться, покупатели начнут нервничать, опасаясь остаться ни с чем, и это сразу изменит ситуацию в пользу продавцов.
Поэтому, как я уже писала, высокая инфляция, отказ от дальнейшего повышения банковских ставок по кредитам и циклическое повышение активности на рынке недвижимости в конце лета должны изменить ситуацию уже в обозримом будущем.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КРИЗИС И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
То, что мировая экономика сваливается в глубокий кризис, не вызывает никаких сомнений. Причина, как я уже ранее отметила, это следствие антиковидных локдаунов плюс война на Украине, приведшая к разрыву многих важных экономических связей.
По идее, кризис должен оказать негативное влияние на рынок недвижимости и снизить его активность. Именно эти опасения подпитывают сейчас настороженность потенциальных покупателей, которые не спешат тратить свои деньги.
Однако, как я вижу ситуацию, Канада находится в гораздо более выгодном положении, чем другие страны. Поэтому нас кризис коснется меньше всего. Более того, для Канады этот кризис может оказаться даже на руку, как это случилось во время кризиса 2008-2009-х годов.
Война на Украине ударит в первую очередь по Европе, странам Ближнего Востока и Африке. То есть по тем странам, которые были завязаны на поставки из России и Украины. С учетом того, что Канада и США сейчас фактически начинают замещать Россию на этих рынках (нефть, газ, сырье, зерно), то они и станут главными выгодополучателями этого конфликта.
Чем более затяжным будет этот конфликт (к чему всё идет), тем больше страны Европы будут нуждаться в поставках из Северной Америки, и тем более сильными выйдут США и Канада из этого кризиса - как это было уже после окончания Второй мировой войны.
Поэтому, я уверена, влияние мирового кризиса на рынок недвижимости Канады будет минимальным, и возможно даже стимулирующим.
СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЯМ И ПРОДАВЦАМ
Если вы собираетесь что-то покупать, и вообще думаете о покупке в будущем, сейчас для этого наиболее подходящий момент. У вас есть окно в 2-3 месяца, когда цены уже достигли своего дна, выбор на рынке большой, а продавцы достаточно уступчивы.
Но этот момент не продлится долго. После того, как на рынок вернется ажиотажный спрос, вам придется платить гораздо более высокую цену, и покупать в далеко не самых комфортных условиях.
Для тех, кто собирается продавать свою собственность, мой совет набраться терпения. Я думаю, что уже к осени, в крайнем случае в начале следующего года, мы увидим возвращение ажиотажного спроса.
Как всегда, я делаю оговорку, что мои прогнозы по срокам могут сместиться, если опять в ситуацию вмешается правительство и сотворит очередную глупость. Но в целом нет никаких сомнений, что цены на недвижимость в обозримом будущем будут только расти, и расти достаточно быстро.