В настоящее время на рынке недвижимости Торонто сложилась уникальная и видимо кратковременная ситуация, позволяющая делать выгодные покупки. Суть её в том, что цены на недвижимость в Торонто за последние 2-3 месяца заметно снизились, в то время как в скором времени они могут начать снова расти.
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИПосле бурной зимы и первой половины весны, когда на рынке недвижимости наблюдался высокий рост цен и стоял ажиотажный спрос, началось резкое снижение активности и понижение цен.
Причина произошедшего, как я вижу ситуацию, имеет исключительно психологический характер.
Первый фактор -интервенция правительства. С учетом того, что вопрос доступности жилья в Канаде стал чуть ли не главной проблемой, правительству нужно было продемонстрировать своё участие в её решении. В итоге оно пошло на ряд популистских мер, которые внесли смуту в рыночные механизмы.
Второй фактор - война на Украине и последовавшая нервная реакция в канадской прессе, которая напугала канадцев.
Наконец, главный фактором охлаждения на рынке стала резкое повышение банковских ставок по кредитам Банком Канады. Это повышение насторожило потенциальных покупателей и многие решили подождать, куда качнется ситуация.
Все это спровоцировало резкое снижение активности на рынке и способствовало созданию дисбаланса спроса-предложения. Что, в свою очередь, вынудило часть продавцов, которым было необходимо продать свою недвижимость, снижать цены.
В частности, среди продавцов на момент снижения активности на рынке оказалось много тех, кто уже что-то купил, и им нужно было продать свою собственность в обязательном порядке для закрытия сделки покупки. Эта часть продавцов была готова давать большие скидки, у них просто не было другого выхода. Благодаря этому мы наблюдаем цены, которые на 15% -20% ниже тех, что были зимой.
Однако такая ситуация не продлится долго.
ПРОГНОЗ НА БУДУЩЕЕ
В ближайшее время должно произойти следующее:
- с рынка до конца лета уйдут те продавцы, которым было необходимо продать свою собственность, и которые были вынуждены понижать цены.
- большинство продавцов, потеряв надежду получить хорошую цену, снимут свою собственность с продажи и отложат сделки до лучших времен. Этот процесс уже вовсю идет, продавцы массово уходят с рынка. Что создает дефицит и служит сигналом для покупателей, что никто из продавцов не собирается продавать дешево.
- текущий уровень инфляции (8.1%) заметно выше, чем банковские ставки по кредитам (4%-5%), поэтому инвестировать в недвижимость по прежнему выгодно. Также нужно учитывать, что рост цен на недвижимость в Торонто обычно опережал инфляцию как минимум в 2-3 раза, а банковская ставка по кредиту становится проблемой только при росте выше 7%-8%, до чего нам еще далеко.
- повышение банковской ставки по кредитам только способствует росту инфляции, что опять же делает инвестиции в недвижимость крайне выгодными в такой ситуации.
- мы сейчас имеем отложенный спрос в лице покупателей, которые из-за неопределенности с повышением банковских ставок притормозили процесс покупки. Как только покупатели поймут, что цены больше падать не будут, они вернутся на рынок и начнут массово скупать то, что есть на рынке. Что в корне поменяет ситуацию.
- стоимость строительства дорожает на глазах, из-за чего образуется значительный разрыв между ценами на строящееся жилье и жилье на вторичном рынке. Как я вижу ситуацию, это лишь вопрос времени, кода этот разрыв начнет сокращаться за счет роста цен на вторичном рынке. Этому будет способствовать и сокращение нового строительства по причине нынешнего падения интереса к нему.
- мощным фактором, работающим на повышение цен недвижимость, служит рост стоимости аренды жилья. В настоящий момент стоимость аренды жилья в Торонто растет самыми высокими темпами за последнее десятилетие. Что, в свою очередь, делает покупку жилья, особенно кондоминиумов, крайне привлекательной для инвесторов.
Самое главное, снижение активности и вызванное этим временное снижение цен имеет исключительно психологическую природу. Поэтому смена настроений на рынке может произойти буквально в одночасье, тем более что в плане экономики всё работает на повышение цен.
В целом же нынешняя ситуация под копирку повторяет то, что мы уже наблюдали в 2017-м году, после вмешательства правительства в рыночные механизмы. Поэтому даже простая экстраполяция того, что и как происходило в 2017-м году, даёт вполне ясное представление о будущем. С тем лишь дополнением, что сейчас дополнительно нужно учитывать высокий уровень инфляции, которая будет только раскручиваться.
Я думаю, что уже в начале осени мы увидим изменения в настроениях на рынке. Нас видимо ожидает в августе еще один большой скачок в повышение банковских ставок по кредитам Банком Канады, и это единственное, что ещё сдерживает рынок от смены настроения. Но как только покупатели свыкнутся с новыми ставками, нужно ждать появления высокого интереса с их стороны.
Я уверена, что первым оживёт рынок кондоминиумов. В принципе, я уже отмечаю повышение активности на этом рынке, и думаю, что к середине октября он может вернуться к прежним балансам. На рынке таунхаусов и домов в пределах Большого Торонто оживление, по моим прикидкам, должно наступить с задержкой на 2-3 месяца от рынка кондоминиумов, и проявит себя в полной мере лишь в начале следующего года.
Если говорить про рынок за пределами Большого Торонто, куда массово уезжали во время ковида, то оттуда должен начаться обратный отток в Торонто, и на ближайший год цены там вряд ли будут расти. Можно было бы даже ожидать, что цены там какое-то время будут даже снижаться, с учетом их необоснованной переоценки, однако из-за инфляции это вряд ли произойдет. Как я вижу ситуацию, там достаточно долго цены будут стабильными даже тогда, когда в Торонто будет идти их рост.
Поэтому для тех, кто планировал инвестировать в недвижимость в Торонто, сейчас очень хороший момент. И этот момент, как думаю, не продлится долго.