Ситуацию на рынке недвижимости Торонто можно охарактеризовать как погром, устроенный правительством Трюдо. Кризис этот рукотворный, что определяет текущее состояние рынка и его перспективы.
Если коротко, то в рамках борьбы с инфляцией и дефицитом жилья правительство Канады приняло ряд спорных мер, которые стали причиной вхождения экономики в рецессию. Речь в первую очередь идет о резком повышении кредитных ставок Банком Канады. Эти меры в первую очередь ударили по рынку недвижимости.Если говорить о ситуации на рынке недвижимости Торонто в целом, то активность на нем за последний год резко снизилась, цены по сравнению с прошлым годом упали, в то время как стоимость аренды заметно повысилась.
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ТОРОНТО
Чтобы было ясно, о чем идет разговор, приведу цифры за февраль 2023 года.
Количество продаж в феврале 2023-го года в Торонто упало на 47% по сравнению с февралем 2022-го года. Недвижимости на продажу в феврале этого года было выставлено на 40.9% меньше, чем год назад. Этим рынок бьет рекорды 25-летней давности, когда Канада только выходила из затяжной рецессии.
Средняя цена сделок на сегодняшний момент ниже прошлогодних на 17.9%.
Это статистика. По которой нужно дать пояснения, потому что не всё так однозначно.
Во-первых, снижение цен носило временный характер из-за того, что охлаждение рынка проводилось шоковыми методами. Многие продавцы из-за действий правительства оказались в ситуации, когда у них не было выбора, и они были вынуждены снижать цены .
В этой связи могу сказать, что вторая половина 2022-го года была наиболее выгодным временем для покупок, сейчас вряд ли можно будет получить такие скидки, как давали тогда.
Сейчас продавцов, которые готовы заметно снижать цены, на рынке почти не осталось. О чём, к слову, говорит и резкое снижение количества выставленной на продажу недвижимости, и такое же резкое снижение количества сделок.
Второй момент таков. Хотя мы говорим о снижении средней цены сделок, реальные цены снизились всё же не так драматично. Более того, по моим оценкам они в лучшем случае опустились до уровня 2019 года, и то не на всё и не везде.
Поэтому, как я вижу ситуацию, рынок недвижимости Торонто в ряде секторов (в частности, рынок кондоминиумов) уже достиг дна, в других секторах он приближается к нему.
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ В ТОРОНТО
Важным фактором, который оказывает прямое влияние на рынок недвижимости, является стоимость аренды жилья и наличие свободного жилья для аренды.
Ситуация с арендным жильем в Торонто на февраль 2023-го года такова:
- стоимость аренды 1-bedroom квартиры составляет $2,458/месяц (рост на 24.2% по сравнению с прошлым годом);
- стоимость аренды 2-bedroom квартиры составляет $3,227/месяц (рост на 17.2% по сравнению с прошлым годом).
- доступность свободного для аренды жилья (vacancy rate) в Торонто составляет 1.7%, что считается критически низким (сбалансированным рынок считается при уровне 3%).
Зависимость между количеством доступного для аренды жилья и ценами на аренду самая что ни на есть прямая, тут никому ничего объяснять не нужно. Если жилья для аренды становится меньше, значит цены будут расти.
Другой момент - если люди не могут купить жилье, то они его снимают. А ситуация в Торонто такова, что количество людей, имеющих возможность приобрести себе жилье, после принятых правительством мер стало заметно меньше.
Еще один момент- если расходы владельцев сдаваемого в аренду жилья увеличиваются, то покрывает их тот, кто снимает жилье. Никто себе в убыток сдавать квартиру или дом не будет. А стоимость содержания жилой недвижимости за последний год повысилась - опять же из-за действий правительства.
Очевидно, что случившееся повышение цен на аренду жилья и его дефицит делает выгодным покупку недвижимости под сдачу. Что, к слову, инвесторы и делали начиная с лета 2022-го года. Они скупали те дома, таунхаусы и квартиры, владельцы которых были готовы дать большую скидку. По моим наблюдениям, этот процесс идёт до сих пор.
КАК МЫ ПРИШЛИ К НЫНЕШНЕЙ СИТУАЦИИ
Я уже упоминала, что кризис на рынке недвижимости был создан искусственно, и виновато в нём правительство Трюдо. Чтобы было понятно, что случилось, и как мы пришли к текущей ситуации, стоит оглянуться назад.
После памятного разогрева рынка недвижимости Торонто в 2017-м году и принятия правительством провинции Онтарио популистских мер по его охлаждению ситуация стала возвращаться к нормальной только к началу 2019-го года.
Ну, как к "нормальной" - за это время дефицит жилья только вырос, стоимость аренды жилья также выросла, и новый виток цен был неизбежен.
Но тут случился ковид с его локдаунами, запретами и прочими драконовскими мерами, которые практически отменили нормальную жизнь и поставили деловую активность на паузу.
И только в конце 2021-го года, когда начали снимать введенные ограничения и жизнь стала возвращаться в нормальное русло, рынок начал перебалансировку. В результате пошла коррекция цен. Фактически рынок стал отыгрывать рост, который был упущен из-за введенных ограничений 2017-го года и ковидного застоя.
Напомню, что в среднем цены на рынке недвижимости Торонто стабильно росли на 8%-10% в год, начиная с конца 90-х. И если этот рост не случался по каким-то причинам, то рано или поздно он себя отыгрывал.
К началу 2022-го года как раз накопился такой задел для роста цен, который должен был отыграть своё. Ситуация усугублялась также инфляцией, которая была неизбежна, и которая к тому времени уже начала свою бодрую поступь.
В условиях глобально поломанной экономики, искусственно разорванных торговых связей и эмиссии большинством стран ничем не обеспеченных "ковидных" денег по другому быть и не могло.
Нужно учесть ещё один фактор - во время ковида резко снизились темпы строительства, жилья стали вводить в строй заметно меньше, дефицит увеличился. Плюс за время ковидного сидения по домам у людей скопились деньги, потому как тратить их было некуда.
В итоге образовалась гремучая смесь - большое количество людей со свободными деньгами при возросшем дефиците жилья.
В итоге с начала 2022-года на рынке недвижимости Торонто начался настоящий бум, цены стремительно полетели вверх, и всё говорило о том, что процесс этот будет продолжаться достаточно долго. Просто потому, что задел для такого роста был большой. К слову, такая ситуация наблюдалась по всему миру, что говорит о глобально допущенных ошибках.
И тут в ситуацию вмешалось наше правительство. Как водится, сделало оно это неумно, неуклюже и с нахрапом.
Были резко повышены ставки кредитования с 0.25% до 4.25% в год, введен запрет на покупку жилой недвижимости иностранцами, включая легально проживающих в Канаде, введены налоги на простаивающую жилплощадь, и ещё всякого по мелочи из набора"держать и не пущать".
Такое резкое торможение стало для всех шоком, после чего рынок встал.
ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРИНЯТЫХ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ МЕР
Насколько эффективными и полезными были принятые правительством Трюдо меры? На мой взгляд, они ничего, кроме вреда и будущих проблем, не принесли. И это не только моё мнение.
Эффект охлаждения рынка будет иметь краткосрочный характер. Просто потому, что под ним нет никаких экономических оснований. А законы экономики, как и законы природы, пытаться отменить бесполезно.
Сколько бы вы не толкали камень в гору, он всегда будет скатываться вниз. Сколько бы вы не сдерживали цены, если для их роста есть предпосылки, они рано или поздно вырастут.
Нужно понимать, что административные запретительные меры это всегда танец слона в посудной лавке, которые ни к чему хорошему не приводят. Наоборот, в итоге они только усугубляют ситуацию.
Если бы правительство не бросилось охлаждать рынок, то мы сегодня говорили бы не о снижении цен на 17.9%, а о об их повышении на 15%-20%, в силу объективных экономических причин. Это тот недополученный рост, который рынок всяко отыграет, добавив ещё сверху свои проценты за доставленные неудобства.
Как я вижу ситуацию, в 2022-м году были заложены условия для будущего рост цена как минимум на 35%. И это без учета остальных факторов, каждый из которых упорно работает на повышение цен в будущем.
Самое главное, непонятно для чего вообще охлаждали рынок. Заявленная цель (если это реально было целью) сделать жилье более доступным не выполнена от слова совсем. Более того, жилье из-за действий правительства стало не по карману гораздо большему числу потенциальных покупателей. А в будущем это число только вырастет.
Но это уже тема для другого разговора.