Хотя рынок недвижимости Торонто уже подает явные признаки оживления, до выхода из коматозного состояния ему еще далеко. Кризис был вызван мерами, принятыми правительством Трюдо. Вопрос теперь только в том, как долго эти меры будут оказывать влияние на рынок.
ЧТО СЛУЧИЛОСЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИПричиной вмешательства правительства в работу рынка недвижимости, и экономики в целом, стала благородная задача борьбы с инфляцией. Но в это нужно уметь. А правительство Трюдо точно не умеет.
Более того, судя по принятым мерам, оно даже не в состоянии элементарно просчитать последствия своих шагов. Не говоря уже о понимании того простого факта, что нельзя вместо проведения тонкой хирургической операции начать махать кувалдой и киркой.
В итоге на тренде роста цен и дефицита на всё, что только можно, количество продаж на рынке недвижимости в феврале 2023-го года в Торонто упало на 47% по сравнению с февралем 2022-го года. Недвижимости на продажу в феврале этого года было выставлено на 40.9% меньше, чем год назад. Тем самым был побит рекорд 25-летней давности, когда Канада только выходила из затяжной рецессии.
Если называть вещи своими именами, правительство Трюдо и Банк Канады устроили на рынке недвижимости форменный погром. Однако очевидно, что так долго нынешняя ситуация продолжаться не может, особенно если для этого нет никаких объективных экономических причин.
На сегодня первоначальный шок уже прошел, понемногу все участники рынка адаптировались к новым условиям, и теперь нужно ждать восстановления рынка недвижимости. Как ни крути, жилье относится к основным потребностям человека, и рынок недвижимости в принципе не может долго оставаться мертвым.
Но для начала стоит разобраться, какие меры привели к охлаждению рынка, как долго они могут оказывать своё действие, и каковы перспективы их смягчения.
ПРИНЯТЫЕ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ МЕРЫ
Первый, и самый главный фактор охлаждения рынка недвижимости, это резкое повышение ставки кредитования Банком Канады. За восемь месяцев Банк Канады поднял ставку на 4%, что для многих стало шоком. Особенно с учетом того, что ставку поднимали почти с нуля, она на тот момент составляла 0.25%.
Главная проблема при этом состояла в том, что сделали это очень быстро и без предупреждения. Люди просто не успели адаптироваться к новым условиям и предпринять необходимые действия. Плюс многие от неожиданности замерли и стали ждать, чем всё это закончится.
Второй фактор это ужесточение условий выдачи ипотеки. Для многих ипотека стала недоступной. В результате сделки с недвижимостью проводят в основном те, у кого есть свободные деньги, или кто может продать имеющуюся у них недвижимость. Для тех, ради кого правительство охлаждало рынок, жилье как было недоступным, таким оно и осталось.
Третий фактор это запрет на покупку жилой недвижимости иностранцами. Таким образом с рынка убрали всех, кто находится в Канаде легально без статуса постоянного жителя - студентов колледжей и университетов, временных работников и прочую подобную публику.
Наконец, последний важный фактор это ожидание рецессии. Очевидно, что Банк Канады и правительство Трюдо своими мерами по борьбе с инфляцией ведут экономику к кризису. В таких условиях люди обычно предпочитают не делать резких движений и терпеливо отслеживают, куда всё повернет, проявляя обоснованную осторожность.
Таким образом комбинация перечисленного набора факторов привела к тому, что рынок недвижимости встал на паузу. Этому также способствуют опасения, что наше правительство может своими решениями еще больше усугубить ситуацию, учитывая его полную некомпетентность..
КАК ДОЛГО ПРИНЯТЫЕ МЕРЫ БУДУТ ОКАЗЫВАТЬ ЭФФЕКТ
Начнем с опасений сваливания в рецессию. Это пожалуй главный фактор, который пока еще сдерживает активность на рынке недвижимости своей неопределенностью.
Эти опасения вполне справедливы, учитывая все предыдущие действия наших властей. Однако есть и свет в конце туннеля.
Нужно понимать, что Банк Канады в плане установления кредитных ставок копирует действия Федеральной Резервной Системы в США. А ситуация в Америке такова, что выбор между "смириться с инфляцией" и "угробить экономику " сделан в пользу инфляции.
К середине марта ФРС только за неделю выдало банкам кредитов на 300 миллиардов долларов - совершенно рекордная и беспрецедентная сумма. Потому что другого выхода у ФРС нет. Если не начать спасать банки, то Америка может получить кризис похлеще кризиса 2008-го года.
Этим фактически дан зеленый свет новому витку инфляции. Теперь на очереди понижение кредитных ставок, что еще больше подхлестнет инфляцию. Но с рецессией похоже решили бороться всерьез.
По этой причине в последнее время уже вовсю заговорили о снижении ставок Банком Канады как о чем-то неизбежном.
Другой фактор это высокая ставка ипотеки, которая вытекает из кредитной ставки, установленной Банком Канады.
И вот что я хочу сказать по этому поводу - сама по себе нынешняя ставка кредитования на уровне 4.25% абсолютно не смертельна. Более того, она находится на вполне разумном уровне.
Фактически мы вернулись к той ставке, которую Банк Канады держал до кризиса 2008-го года, и которая никак не влияла на стабильный рост цен на недвижимость на уровне примерно 10% в год. Я уже не говорю про то, что в конце восьмидесятых годов ипотеку в Канаде брали под 20%-25% годовых, и рынок жилья только рос.
Так что повторю, процент по ипотеке абсолютно не смертельный. В результате, как только Банк Канады дал сигнал, что больше повышения кредитной ставки не будет, сразу пошло оживление рынка.
Согласно результатам за февраль, средняя цена сделок по сравнению с январем выросла на 5.5%. Это говорит о том, что дно во многих секторах рынка уже пройдено, и процент по ипотеке уже не пугает.
Кроме того, есть индикаторы, что процент по ипотеке будет снижаться. Даже если Банк Канады не станет снижать базовую ставку кредитования (чего я всё-таки ожидаю), выдающие ипотеку финансовые организации уже стали уменьшать свою маржу, в результате чего процент по ипотеке стал снижаться.
Также большая доля выдаваемой ипотеки в настоящий момент приходится на частные финансовые сервисы (private lenders). И условия, которые они предлагают, часто привлекательней, чем а банках. Такая конкуренция неизбежно приведет к снижению процента по ипотеке.
Частные финансовые сервисы в том числе нивелируют и другой сдерживающий фактор - ужесточение выдачи кредитов в банках. Те, кто не может получить ипотеку в банках, обращаются к частникам, и получают там ипотеку без особых проблем.
Наконец, последний фактор, это запрет покупки недвижимости иностранцами.
Во-первых, влияние иностранных покупателей на рынок недвижимости очень сильно преувеличено. Это скорее что-то из разряда городских легенд.
Те иностранцы, что покупали недвижимость в Канаде, это как правило без пяти минут лица со статусом постоянного жителя - студенты и выпускники колледжей и университетов, а также высококвалифицированные специалисты, находящиеся в Канаде по рабочей визе.
Эти люди должны где-то жить. И если им запретить покупать, то они будут вынуждены снимать жилье. Которое для них кто-то должен построить и купить. Это тот самый случай, когда от перемены мест слагаемых сумма не меняется. Если им запретить покупать, жилья от этого больше точно не станет.
А вот запрет на покупку жилья иностранцами в том виде, как его оформило правительство, как раз напрямую ведет к сокращению строительства.
Дело в том, что многие строительные проекты в Канаде завязаны на иностранный капитал. Я встречала информацию, что доля иностранных инвесторов в строительной индустрии Канады доходит до 40%. По крайней мере, я знаю немало строительных проектов в Торонто, которые реализуются иностранными компаниями.
Сейчас, из-за введенного запрета на покупку жилой недвижимости иностранцами и специфики приобретения земли под строительство, эти компании будут вынуждены останавливать новые проекты и уходить с рынка. Канадские компании, которые рассчитывали на иностранный капитал, также будут вынуждены сворачивать строительство. В итоге мы получим в ближайшем будущем еще большую нехватку жилья.
Поэтому, как мне видится, принятые правительством Трюдо меры вряд ли смогут долго сдерживать рынок недвижимости. Все указывает на то, что рынок уже адаптировался и готов к новому витку активности и новому росту цен.